住建部称一二线城市问题集中 调控政策或发生变化

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  ３月１５日，十二届全国人大四次会议在梅地亚新闻中心举行记者发布会，住房和城乡建设部部长陈政高在会上表示，目前中国房地产市场分化严重、库存较高，尤其是三四线城市库存严重。针对一线城市房价上涨过快的问题，陈政高表示，目前，各地方政府都在努力实施调控，已经收到了一定的成效。

  城市分化明显

  陈政高表示，现在三四线城市的房价大体上是回落的，问题和矛盾主要集中在一线城市和一部分二线城市。

  陈政高说，房地产形势和走势全社会都非常关注。目前的房地产市场，主要特点有三个：首先，销售企稳回升，截至去年年底，房地产销售额增长了６.５％，销售面积增长了１４.４％。第二，城市分化日趋明显。第三，库存严重，特别是在三四线城市。去年年底，中国的库存面积是７.１８亿平方米，到了今年２月份，库存面积就上升到７.３９亿平方米，增长率也达到１５.７％。

  针对一线城市房价上涨过快的问题，陈政高说，现在中国房地产市场的一个显著特点就是分化严重，三四线城市的房价大体上都是回落的，问题和矛盾主要集中在一线城市和部分二线城市。目前，政府的主要任务就是稳定一线城市和部分二线城市的房价。

来源：中国经济时报 作者：王松才

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  同时，部分二线城市春节后房价同样上涨过快，住建部也是密切关注。现在，二线城市在稳定房价方面也采取了很多措施。另外，住建部会抓好价格监测，随时发现问题，及时提出对策，努力保证房地产市场的稳定发展。

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 其实，已有迹象显示，北上广深等一线城市，合肥、南京、苏州等部分二线城市政府相关部门也确实在“两会”前积极调研楼市，密切关注春节后一线城市突然出现火爆局面的状况，并且也正在储备相关楼市政策，这些政策主要是为了防止一线城市、部分二线城市房价过快上涨与市场过热的措施，抑制投资投机性需求的蔓延，防止楼市出现大起大落的现象，保持楼市平稳健康发展。

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 结合住房和城乡建设部等部委领导在“两会”期间的观点与当前一线城市、部分二线城市楼市的市场形势，同策咨询研究部总监张宏伟认为，“两会”结束后１－２月内，针对楼市过热的现象，北上广深等一线城市、部分二线城市会发布调控措施，未来几个月一线城市、部分二线城市楼市市场预期将发生变化，这些城市楼市调控政策“山雨欲来”，市场也将在下半年进入到市场调整期，从一线城市、部分二线城市政策与市场变化趋势特征来看，可以说未来几个月或迎来“百日巨变”。

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  调控政策或将巨变

  张宏伟认为，一线城市、部分二线城市楼市调控政策将发生“百日巨变”。具体来讲有以下变化：

  首先，一线城市仍然会严格执行楼市限购政策，２０１６年不会取消，甚至部分一线城市比如深圳有可能会提高限购政策执行门槛，抑制外来的投资投机需求。

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 其次，重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案，调节楼市的交易结构，防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨。

  再次，一线城市增加中小套型土地配比与供应；一线城市针对房产交易环节实行差别化的税收政策，二手房及二套房市场或成为调控的主体。收窄“３３０新政”的执行力度是大概率事件，以调节市场成交结构，稳定房价。

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 最后，一线城市针对持有环节实行差别化的税收政策。据此，上海房产税有可能会进一步推进，以进一步抑制投资投机性需求，其他一线城市房产税可以扩围执行；实行差别化的信贷政策，必要的情况下适当提高首付比例，陈政高也提及首付比例的问题。据此，一线城市首套和二套房首付比例有可能会提升。

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 市场调整期即将来临

  张宏伟认为，从当前一线城市、部分二线城市楼市出现“恐慌性”购房与“日光盘”繁荣景象的背后动因来看，其实主要是“救市”政策不断刺激、不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。换一句话来讲，２０１５年“３３０新政”以来，一线城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，以为楼市“日光盘”会继续频现，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

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 此外，尽管春节之后一线城市商品住宅市场出现“恐慌性”购房，市场表现火爆，但是，这并不代表房企们继续看好２０１６年。由于市场表现虚热，包括部分品牌房企在内的一线城市开发商对２０１６年表示悲观，由于去年下半年至今市场需求过度释放，２０１６年已经没有足够多的存货供市场销售，市场调整也是理所当然。此时，作为市场主体的开发商的态度已经明显发生改变或者已经分流。

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  同时，二手房市场也不被看好。以上海为例，二手房机构普遍认为去年下半年上海市３万多套／月的成交量有些不正常，远超过２万套／月左右的正常成交量，普遍认为二手房成交量需求被透支，２０１６年二手房市场调整的预期加大，调整的幅度也会比较大，２０１６年中介关店潮或许也会来临。

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 张宏伟认为，待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时，再叠加楼市政策对一线城市、部分二线城市的影响，本轮楼市疯狂阶段就会逐步退去，下一轮市场的阶段性调整也就来临了，也就是说今年下半年将进入市场调整期，一线城市、部分二线城市楼市将现“百日巨变”。至此，春节之后的“恐慌性”购房与“日光盘”频现的现象也会就此而止。