采访|余英：广东保利目标600亿，房价涨多少不是开发商说了算

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  新浪乐居讯 这是一份令人艳羡的成绩单。

  刚刚过去的2015年，保利地产广东区域销售额超过500亿元。其中，有两个“20%”值得注意。

  一、从2013年的半年200亿元到2014年的全年400亿元，再到2015年实现500亿元，保利地产在广东区域的销售五年来保持了20%以上的增长率。

  二、在广州这座城市，保利地产凭借近200亿的销售额，占据整个市场份额近20%。也就是说，每卖出10套房子，就有2套是保利的。

来源：新浪乐居

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  不论市场好坏，这些年保利地产始终扮演房企领头羊的角色。稳健增长的业绩背后关键因素是什么？

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 对此，保利地产副总经理兼东南片区董事长余英在接受新浪乐居采访时强调，一方面靠正确的拿地布局策略，另一方面靠产品的不断创新。

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 另外，余英还透露，今年保利地产的主题是抓好品质建设，研发出关爱业主生活品质，特别是针对90后需求的房子。同时，保利地产在4月份举办的首届当代生活方式展也将更多与业主互动，并展现最新的产品。

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 跟着规划拿地 热点板块要有发言权跟定价权

  据余英介绍，保利地产一直坚持走的“3+2+X”城市群战略不会改变，还会继续深耕已进入城市。

  “对于广东区域来说，商业的布局主要在市中心，每年的商业贡献率大概是50%。住宅的布局则是集中在沿水地带、轨道交通地铁上盖。”

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 余英笑称，“保利地产很少莫名其妙拿一块地，哪里也不靠的。我们拿地都是跟着规划走，跟着城市建设走的。因此，保利地产产品单价都居于靠前的位置也不难理解。”

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 以广州保利大都汇为例，当年拿地的时候大家都不看好。但是保利地产认为，项目后期潜力非常大，客群专属珠江新城白领。基于正确的产品定位与开发理念，而今项目的畅销正印证了保利地产拿地决策的独特性与前瞻性。

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 在余英看来，每个热点板块都要有保利地产的地盘，成为品牌发声不可缺少的舞台。从而引领一个区域的发展，并且告诉大家，这个区域应该做成什么样，有发言权跟定价权。

  据了解，今年广东保利在土地投资方面的资金达200多亿元，可能会更多倾向于合作方式。

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  余英表示，保利地产不追高地王，因为地永远比钱多。“这块地拿不到不影响公司今年计划，3月可以拿，9月也可以拿，没有必要在某一时段一定要高价拿某块地。”

  对此，余英强调，保利地产理性拿地是基于现有的土地储备，而不仅仅是口头，可以看到公司在去年前年很多底价拿地的情况。

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目标

  创造市场 未来广东保利要达到600亿元

  除了广佛，保利地产也将触角伸向广东其他三四线有独特资源的区域，比如位于广东惠州南昆山旅游度假区的“保利锦里”。

  然而，对于目前三四线库存压力的问题，余英也没有回避。他认为，“三四线库存确实大，一个原因是对企业对市场了解不够，另一个是企业自身户型或定位出问题。”

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 不过，在余英看来，“以保利地产的产品能力，有信心生产出适合当地的产品。保利地产不怕别人以为是红海的市场，因为我们有可能成为蓝海。”

  据其表示，保利地产作为城市运营商，具有品牌号召力、产品吸引力、参与城市建设能力，以此来吸引更多购房者。不能盲目，认证调研后创造市场，而不是一味惧怕市场。做产品要谨慎，对市场要有敬畏。

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在这样的基调下，余英透露，未来广东保利的目标是600亿元，广州、粤西、粤东分别是200亿的销售任务。还将进入潮汕梅州河源等地开拓市场。

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前瞻

  零库存 定位准确就没有滞销产品

  中央定调去库存以来，一系列楼市新政频出。改善性需求大量释放，一线及重点二线城市楼市成交快速回暖，三四线城市仍然深陷高库存泥潭。

  对于保利地产来说，怎么看待“去库存”这个命题？

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 谈及于此，余英坦率地说，“去库存对广东保利来说，去年已经划上了句号。因为早就从前年开始，公司就时刻监控卖的较差的楼盘、户型、车位等并适时作出引导改变。同时，严抓产品定位，从源头上保证不生产出不符合市场的产品。”

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 “定位准确就没有滞销产品，去库存在广东保利已经成为历史”。余英掷地有声的表态仍然历历在目。话题之余，余英也分享了他对决策的心得。

  “英明的决策是别人还在一片反对声中，我们已经开始了。在一片质疑声中，我们正在进行。别人都来学的时候，我们已经转型了。”

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精品

  满足90后需求 核心竞争力是产品创新

  2015年保利地产调整区域化管理模式，以片区内核心区域公司带动周边区域公司。作为保利地产副总经理兼东南片区董事长，余英同时负责保利地产广东福建及湖北河南等区域。

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建筑科班出身的余英，既是广东保利的掌舵者，也是引领公司一路前进的护航者。他说，每个产品设计，他都会亲自参与每个过程环节，一个个把关。

  据余英透露，今年保利地产的主题是抓好品质建设，研发出关爱业主生活品质，特别是针对90后需求的房子。坚持抓微笑曲线理论，将营销与产品技术相结合。产品怎么设计，营销说了算。

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 此外，在余英看来，保利地产的核心竞争力就是产品创新。只有完整操盘从前期室内设计图纸到后期定价的全过程，决策才会精准。

  实际上，一系列精准的决策有赖于开放的思维。余英强调，不能以老眼光看待别人，要懂得与90后思维想法接轨，做生意的人，就要学会了解每一个想买房子的人。