楼市面临压力测试？ 土地“70年大限”如何破

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  近日，有媒体报道，温州有住宅20年土地使用权到期，被当地国土部门告知需缴纳高达20万元、接近房价三分之一的土地出让金方可续期，引发舆论哗然。土地“70年大限”问题再度成为舆论焦点。

  专家认为，“温州土地使用权撞限”虽为特殊时代背景下的特殊产物，却也是大规模土地使用权到期前的“预演”和“压力测试”：一方面，《物权法》中“自动续期”表述模糊的问题已难继续搁置；另一方面，若土地到期续费金额过高，对社会经济稳定均有负面影响。

  有恒产者有恒心。专家表示，尊重民众诉求，保护群众利益，既是深化改革的必然要求，也是国家稳定、社会发展的重要基石。应抓住契机，深化土地出让改革，做到依法治国与民众参与相统筹，群众切身利益与国家长远利益相统筹，加强顶层设计，系统稳妥解决。

来源：经济参考报 作者：吉翔

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 温州土地“撞限”：



  各地政府困惑 全国业主担忧

  近日，有媒体报道，温州部分市民发现，其房屋面临20年土地使用权到期，当地国土部门表示如办理续期需花费近20万元重新购买土地使用权，引发全国舆论哗然。

  温州市国土局回应称：《物权法》规定住宅建设用地使用权届满“自动续期”，但“自动续期”该如何续，目前国家尚未出台相关实施细则；基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续。

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 对此，国土资源部火线介入，与浙江省国土资源厅组成联合调研组，4月20日赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期延长问题。

  “温州土地使用权撞限”事件并非首例。如深圳国际商业大厦，最早的房产证在2001年就已到期，深圳市出台相关规定：土地期满，可按照公告基准地价的35%补缴续期。

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 2007年《物权法》正式出台，规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但由于缺乏细则且未明确是否收费，地方仍以“土政策”对待类似问题。2009年青岛在处理类似情况时，以过去一年平均地价为基准，折算至建筑面积60%左右作为续期费用。

  因相关法律不明确，对于因历史原因形成的“20年土地使用权到期”现象，各地举措不一。深圳市规划和国土资源委员会4月19日公开表示，1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价。北京市国土局、广东省国土资源厅表示，北京、广东未出现大规模到期现象，目前住宅建设用地使用权期满自动续期的具体细则尚未出台，未来将按照中央统一部署操作。

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记者在各地采访发现，尽管温州土地撞限问题具有特殊性，但由于《物权法》对于“自动续期”是否收费并不明确，仍引发大量业主对于“70年大限”后高额收费续期的担忧。

  天津市民崔先生表示，对于房产而言，地面建筑是随着时间贬值的，土地是随着时间升值的，理论上讲一套房产70年后的主要价值就是土地价值。如果70年到期后，再收一次接近于整个房价的“土地出让金”，岂不是相当于自己只是一次性“租”了70年房子？

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 上海市民罗先生刚刚于上海市区贷款购置一套住宅，罗先生担忧地说：“年轻人攒钱不容易，买套房花了全家两代人的积蓄，总不能刚刚还完银行贷款又让业主再买一次吧？”

  此外，记者调查发现，民众的担忧主要集中于近年来房价上涨过快，远远超过收入增长水平。而面临土地使用权即将到期的市民，多半为工薪阶层，甚至不乏收入偏低群体，一次性缴纳高额土地出让金对他们而言，是个不小的负担。

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 上海金融与法律研究院研究员聂日明认为，在未来住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳续期的土地出让金，或会在社会上引发轩然大波。《物权法》规定土地使用权可以“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。未来应该尽快探讨出台可行的解决路径。

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“高价续期”还是“无偿续期”

  专家认为，在依法治国和深化改革成为时代主题，房产成为居民财富最重要组成部分的今天，土地使用权如何续期问题已无搁置余地。“温州土地使用权撞限”事件所引发的关注及社会反应表明，若土地到期续费金额过高，难免对楼市稳定甚至社会稳定产生一定影响。

  中原地产首席分析师张大伟认为，住宅土地使用权到期如何续期，是埋在房地产市场的一颗“地雷”。若土地使用权到期后需“高价续期”，房价中隐含的土地价值将逐步显性化，对当下的二手房价格会有较大影响，部分“剩余使用权”较短的二手房价格或大幅下挫。

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天津社科院社会学研究所所长张宝义认为，房产一直是我国居民最重要的投资渠道，根本原因在于它的“保值性”。如考虑进“土地使用权到期续费”因素，那么房产的折旧速度将大大超过从前。假设土地使用权到期后需要很高的费用续期，则房产将从“保值产品”变成汽车一样的“贬值产品”，对于保护居民财富、促进房地产市场稳定发展均有不利影响。

  张宝义认为，除70年产权住宅之外，还有大量建设在综合用地上的50年产权住宅。由于业主此前对土地使用期限问题并不关注，这些期限不同的住宅在价格上相差不大。如因土地使用权续费问题致使期限较短住宅价格“凭空下降”，对于这些业主而言显然有失公平。

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 中国政法大学民商经济法学院教授薛克鹏认为，若土地使用权到期需“高价续期”，随着土地使用期限减少，银行也会降低对房屋抵押价值的评估，对金融系统也会产生一定影响。

  “高价续期”同样存在现实操作难度。上海中原地产高级研究员卢文曦认为，随着近十年来房价的快速上涨，房屋价值与业主的可支配收入已不完全匹配。若在土地使用权到期后，需支付“房价三成”甚至更高的土地出让金来续期，绝大多数家庭将无力缴纳。且房屋的产权属于业主，地方政府不可能因土地到期而剥夺房屋产权，真正落实起来难度也很大。

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破解“70年大限”需顶层设计

  专家普遍认为，有恒产者有恒心，土地问题事关国家根本。相关部门必须在坚持土地国有制的基础之上，加强顶层设计，实现依法治国与民众参与相统筹，群众切身利益与国家长远利益相统筹。

  薛克鹏认为，当前各界对于“70年大限”的困惑和担忧，最直接的原因在于《物权法》规定住宅建设用地使用权届满“自动续期”，但“自动续期”该如何续却没有细则。在加强依法治国和全面深化改革过程中，既要坚决维护和落实物权领域的立法成果，又要对相关成果的模糊之处进行建设性的修补，使改革持续深化，法制更加健全，从根本上解决各界困惑。

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 上海华荣律师事务所律师许峰等业内人士认为，《物权法》经过全国人大表决通过，尽管存在不完善之处，但不应由地方政府任意解读。一些地方政府以《物权法》规定不明确为由，对业主收取土地使用权续期费用，实质上在没有上位法许可的情况下，凭空增加收费，明显违背“法无授权不可为”的施政原则。同时，全国人大常委会应以“温州土地使用权撞限”事件为契机，将当时《物权法》制定时悬而未决的事项加以明确，为今后提供解决框架。

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 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，土地使用权续期问题涉及上亿群众切身利益，可谓牵一发而动全身。在完善相关立法过程中，需严格按照法律程序，切实加强公众参与和专家认证，使民众能充分参与到这项国家重大改革中来，做到于法有据、百姓认同。

  专家认为，温州等地出现的“20年土地使用权撞限”事件与当时土地出让制度不健全有关，是特殊时代背景下的特殊产物。由于大部分住宅仍是70年产权，全国范围内的大规模续期会发生在未来50年后。对于“70年大限”问题，应以当前的社会稳定、经济稳定和政治稳定为底线，切实维护群众切身利益；长期需前瞻布局，切实维护国家长远利益。

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 张宝义等接受采访的专家普遍认为，温州、深圳、青岛等地出现的20年产权住宅到期现象，具有一定的历史特殊性，且涉及的房屋数量较少。建议出台全国性规定，对当时因政策不完善原因导致的20年土地产权现象实行“特事特办”，业主以20年前的土地出让金标准补齐土地价差，或借鉴深圳市做法统一无偿顺延至国家法定最高年期。

  专家建议，“70年大限”到期后可对土地使用权续期实行“象征性收费”，或无偿顺延，并统筹未来的房地产税改革来最终解决土地使用权续期问题。

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上海财经大学教授陈杰认为，作为改革开放近四十年来的重要成就，我国居民绝大多数已经成为有恒产者，免费续期无疑是惠及绝大多数民众的利好政策。可以象征性收费实现续期，将土地使用权续期与房地产税改革相结合，住宅土地使用权到期后，原使用人可以自动延续，但需要按照年度每年根据所评估住宅价值的一定比例缴纳房产税，以此填补地方土地财政缺口。