后日开始“营改增”税负如何只减不增

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 5月1日营改增就要来了，四大行业该如何做到税负只减不增？昨日，广东省国税局提供了四大行业税负只减不增指引，干货满满。此外，广东省国税局还专门研发上线了针对增值税起征点以下纳税人的电子（网络）发票系统，保障营改增试点纳税人能平稳过渡、顺利开票。

  省国税有关负责人介绍，房地产业是原营业税下税收贡献最大的行业，全面推开营改增试点后，国家出台了一系列的特殊政策和过渡政策，保证房地产业从营业税向增值税平稳过渡，确保实现行业税负只减不增。

  首先，营改增给予房地产业最大红利在于可扣除土地价款，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目时，可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。对北上广等一线城市的房地产开发企业来说，其土地成本占比大多达到30%~50%，扣除土地成本最大限度解决了因土地成本较高导致税负可能上升的忧虑。

来源：广州日报

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 其次，根据营改增试点政策，房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，在房地产项目完成权属变更后，计算应纳税额并抵减已预缴税款。而原营业税下，房地产开发企业收到预收款即确认纳税义务并按5%预缴率缴纳营业税。营改增试点后，房地产开发企业在项目开发阶段需缴纳税款减少约40%，将节省大量的资金成本。

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 第三，老项目可选择简易计税方法。房地产项目一般时间跨度较长，营改增试点前发生的成本已无法作为进项税额抵扣，因此营改增试点过渡政策允许老项目选择简易计税方法按照5%征收率计税，税负水平基本保持稳定。比如某房地产开发企业自2015年1月起开工建设某住宅项目，2016年6月1日起对外预售。该项目可按房地产老项目选择简易计税方法计税，其征收率为5%，考虑换算不含税销售的因素，其实际税负仅为4.76%，相比原营业税税率5%还略有下降。

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 此外，房地产开发企业可按照不同项目选择适用不同计税方法计税。比如对于营改增试点前已开工的老项目，房地产开发企业可选择简易计税方法计税，试点后才开工的新项目，由于可以取得可抵扣的进项税额，房地产开发企业应按照一般计税方法计税。值得注意的是，一旦选定计税方式，之后的36个月期间不得更改。

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 出租老不动产也有过渡政策，纳税人可以选择简易计税方法按5%征收率计税。对于纳税人于2016年4月30日前取得的老不动产，因取得不动产时未能抵扣进项税额，根据过渡政策规定，只要不动产权属保持不变可一直选择简易计税方法计税，在较长时期内保持税负水平只减不增。

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 不动产可以分期抵扣，2016年5月1日后取得的不动产或不动产在建工程的进项税额分2年进行抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。省国税有关负责人介绍，将不动产纳入进项抵扣范围是增值税改革的重大突破，对房地产业意义重大，短期来看，增加进项抵扣有助于减轻税负水平，降低企业成本，尤其为处于转型期的房地产开发企业赢得“缓冲期”；长远来看，将刺激不动产的消费需求，有助于房地产开发企业实现“去库存”的目标，有益于整个行业的良性、健康发展。

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 房地产开发企业还可获益于建筑业的过渡政策，通过采用甲供工程模式，自行采购设备、材料，便可抵扣17%的进项税额，相比于原营业税下将设备、材料计入建筑服务销售额来实现成本计算，可获得更多的进项税额抵扣，有利于实现税负持续下降。

  在老百姓最为关心的二手房交易方面，延续了原营业税二手房交易优惠政策。由于增值税作为价外税，二手房交易的税负不会增加。营改增试点后，二手房交易的增值税仍然由地税机关征收，维持办税资料不变、办税流程不变、办税场所不变，但税负略有下降。

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 此外，营改增试点政策明确，房地产开发企业销售房地产项目，在营改增试点前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，而且无需再申报缴纳增值税，但不得开具（或申请代开）增值税专用发票。

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 房地产业

  二手房交易税负营改增后略下降

  最大红利：

  房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目时，可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。

  预收款的缴税要求：

  房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。

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  简易计税方法：

  允许老项目选择简易计税方法按照5%征收率计税，税负水平基本保持稳定。

  出租老不动产：

  纳税人可以选择简易计税方法按5%征收率计税。只要不动产权属保持不变可一直选择简易计税方法计税。

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金融业

  财产保险税负降低人身保险继续免税

  金融服务业的纳税人如何实现税务只减不增？

  在本次营改增中，除了延续原有营业税税收优惠外，还通过顶层设计、税制改革，确保提供金融服务的纳税人税负只减不增。对于增值税一般纳税人，适用一般计税方法，税率为6%，从税率上看相对于营业税5%税率有所增加，但由于纳税人购进的货物、劳务、服务、无形资产和不动产取得的进项税额均可抵扣，纳税人只要及时取得合法有效凭证进行抵扣，便可轻松实现税负降低。

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 省国税局有关负责人介绍，金融机构获取进项税抵扣项目主要有系统设备维护、办公设备及其网点等固定资产和不动产的购进等。由于大量的进项集中在省市级金融机构，县级以下较少，而同时销项税额的发生则集中在市级、县级以下网点，为解决金融机构的进项、销项税额不平衡问题，国家税务总局2016年第23号公告明确，原以地市一级机构汇总缴纳营业税的金融机构，营改增后继续以地市一级机构汇总缴纳增值税；同一省（自治区、直辖市、计划单列市）范围内的金融机构，经省（自治区、直辖市、计划单列市）国家税务局和财政厅（局）批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管国税机关申报缴纳增值税。

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此外，财产保险公司的机动车辆保险业务占其全部保单总量较大，其对机动车修理修配的实物或者劳务赔付，在原营业税直接支出计入成本，而改征增值税后，从修理方取得的增值税专用发票，还可以按照17%的税率抵扣进项税额。按照这样征6%，扣17%的“低征高扣”销项、进项结构，财产保险公司可以轻松实现税负降低。

  人身保险公司也继续保持原营业税免税优惠政策，保险公司开办的一年期限以上人身保险产品取得的保费收入，免征增值税。

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而对于融资性售后回租，从原来的有形动产租赁适用17%的税率，改为按照贷款服务6%缴纳增值税。其适用税率大为下降。另外，纳税人提供融资性售后回租业务，以其取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除相关利息为销售额，相对本次营改增前的口径来说，在销售额中直接扣除了本金，也大大缩小了纳税人的税基。

  值得注意的是，银行的不同业务适用不同的抵扣规定。其中贷款服务不得抵扣进项税额，金融商品转让不得开具增值税专用发票，只有直接收费金融服务可以抵扣进项税额。

  税务人员表示，当前银行的收入中利差收入占了较大比例，营改增后由于抵扣政策的调整，银行将不断优化产品结构，提供更丰富更贴近企业和个人消费需求的直接收费金融服务，包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、信托管理、基金管理、金融支付等服务。

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 建筑业

  三种情况可选择简易计税给予纳税人充分过渡时间

  通过一系列过渡政策和行业特殊政策，建筑业也能实现行业税负只减不增。其中，一般纳税人有8条过渡政策。包括：

  1.老项目可选择简易计税方法。

  2.清包工可选择简易计税方法。施工方以清包工方式提供建筑服务，不采购工程所需的材料或只采购辅料，可选择简易计税方法计税。

  3.甲供工程可选择简易计税方法。为甲供工程提供的建筑服务也可以选择适用简易计税方法计税。同时，对于甲供工程中甲供材的比例没有限制，给予了企业很大的选择空间。

  4.甲供材不纳入计税销售额。

  5.现场临时建筑可以一次性抵扣。

  6.进一步增加税务机关专用发票代开点，为小规模沙土石料供应商和临时经营者代开专用发票提供便利，提高建筑企业购买辅料获得抵扣凭证的比例。

  7.不同建筑项目可适用不同计税方法。

  8.纳税人提供建筑服务，既有一般计税项目又有简易计税项目的，简易计税项目对应的货物（不含固定资产）、劳务、服务不得抵扣进项税额，但是混用的固定资产、无形资产、不动产仍然可以全额抵扣进项税额。

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 为什么按照简易计税方法，纳税人的税负会普遍下降呢？

  对于年应税销售额不超过500万元的小型建筑公司，比如小规模装修装饰公司、安装公司等，可以小规模纳税人身份简易计税，税负将普遍下降。因为增值税是按不含税销售额和3%的征收率计税，实际税负仅为2.91%，比原营业税的3%要低。

  对于一般纳税人提供建筑服务，选择简易计税方法的情况，可举一个例子：某建筑集团公司的一个造价2000万元的建筑工程，在2016年1月开工，在4月30日前，取得的建筑服务收入1000万元要按3%缴纳营业税30万元，而5月1日营改增试点后，其取得剩余的1000万元的收入，折算为不含税收入则为970.87万元，乘于征收率3%，只需缴纳增值税29.13万元。而且，提供建筑服务且选择适用简易计税方法的情况下，也可开具增值税专用发票。

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 而对于适用一般计税方法的一般纳税人，虽然适用税率为11%，但购进的货物、劳务、服务、无形资产、不动产等都可按规定进行抵扣，同样也可以实现税负下降。比如某建筑工程有限公司，适用一般计税方法，预计5月1日后将取得建筑工程收入1110万元，其中采购建筑材料支付585万元，支付设计、监理、勘探等服务106万元，都取得了增值税专用发票，则纳税人应纳增值税额为：1110÷（1+11%）×11%-585÷（1+17%）×17%-106÷（1+6%）×6%=19万元，其实际税负率比原营业税3%还要低，实现税负下降。

  此外，原营业税下建筑企业可从销售额中扣除分包款的规定得以延续，不过进行差额征税时必须取得合法有效凭证。税务人员建议，对于业务多元化的大型综合建筑集团，应以营改增为契机推进专业化分工和合作，突出主营业务优势，提升管理核算水平，最大程度享受税制改革红利，进而持续提升市场竞争力。

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生活服务业

  试点后小规模纳税人税负下降接近42%

  生活服务纳税人怎样实现行业税负只减不增？税务人员介绍，提供生活服务纳税人应规范税务管理，用足税收优惠政策。

  纳税人首先应提升管理水平，包括加强会计核算，分别核算适用不同税率或者征收率的销售额以及免税、应税销售额，例如餐饮企业的堂食服务和外卖就分别对应6%和17%的税率。