二手市场现恐慌性置业 越秀有学位房4个月涨价25%

fzg123

　5月18日上午,国家统计局发布2016年4月70个大中城市住宅销售价格变动情况。新建商品住宅方面,广州环比3月上涨2.4%位居第11,这也是广州从2015年4月起连续第13个月房价上涨,同比上涨17.4%;二手住宅方面,广州环比3月上涨2.6%位居第6,同比则上涨20.3%。

　　数据统计,广州楼价环比涨幅温和,同比涨幅迅猛,虽然比不上深圳53.4%的同比涨幅,但这也是“因祸得福”,广州限购政策并没有“加码”。而3月以来楼价涨幅,普通市民感受得更近也更深。一位朋友在建设六马路居住,她亲眼看着对面一楼小单位年初出售,价格是100万元。业主是投资客,对单位进行整容翻新后,三四月成功出售,价格变成130万元,刨去几万元的装修投入,业主3个月净赚20多万元。朋友对记者说,现在还不知道该盘源是否会“击鼓传花”下去,因为新买家还没有搬进来,说不定会一直转手下去。本报曾报道过一个“著名”案例,天河北峻林一个大单位转手,年前卖550万元,年后同类型单位卖到680万元。现在峻林推出250多平方米的一手房单位,套均价格1500万元,250平方米大单位都卖到6万元/m2的单价,相信中大户型卖出680万元之后已有更高的价格出现。

　　本报也有一个微观监测楼市的样本——《广州日报》30大二手屋苑楼价统计。最近,记者通过广州三大行搜集了30大二手屋苑1月和4月的成交数据分析,30大二手屋苑在4个月间的确出现普涨,只有珠江帝景苑和翠湖山庄出现微跌。涨价的28个楼盘中,7个楼盘录得双位数涨幅,越秀区名盘兼学位盘锦城花园在学位置业季累积可观涨幅,以25.3%领全市风骚。此外成交大区价格飙升的势头更显著,在录得双位数增长的楼盘里,除了越秀区锦城花园外,3个来自天河区,3个来自番禺区。

　　专家分析:多重利好叠加 年前年后变化大

　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示,楼市供给侧结构性改革、降准、房贷松动、限购调整吹风以及“营改增”等因素叠加,对市场情绪的影响明显。业主信心充足,反价成风;买家购房意愿高涨,不少追价入市,部分甚至恐慌性入市。调查显示,买家追价幅度约3%~5%,个别买家甚至追涨10%。一般来说,200万元以下单位,买家可接受升价幅度约5%;而200万元以上,买家可接受升价幅度约3%。市区核心地段部分优质盘,买家追价高达10%。

　　链家满堂红市场部研究主任刘镜棠介绍,4月适逢清明,但全市二手交易量仍保持高位,较去年同期翻倍大涨,甚至高于近年的“金九银十”传统旺季。积聚的购房需求在3月集中释放,而4月新增盘源远远不能有效满足市场需求,此外,继续限购在一定程度上扭转了部分购房者的看涨预期。价格方面,30大标志楼盘出现普涨,其中,天河、越秀、番禺领涨全市,海珠、荔湾、白云紧随其后。而学位房是4月楼市成交的亮点,尤其是珠江新城、东风东、天河北路等核心路段的学位房更是受到学位房买家的追捧,价格更是水涨船高,锦城花园因此而拿下全市涨幅榜冠军。

　　近几个月,大户型住宅不断受到热捧。首先,大户型首套契税的减少,税费成本降低,更多的是对买家心态的影响;其次,“二孩”政策出台,不少有条件的家庭都在为“二孩”作准备,大户型更适合三代同堂;再次,政策利好,改善型买家积极出手。据链家满堂红成交数据统计,120平方米及以上的三四房,成交份额4月对比1月上升约3%。

　　各区名盘分析——

　　海珠区富力千禧花园:楼龄不同价差数千元

　　富力千禧花园在本次调查中以9.4%的涨幅在海珠区领涨全区。中原地产富力千禧二分行营业经理单秋兰指出,4月受政策利好影响,导致二手盘源稀缺,价格有所上升,富力千禧花园一期单位市价稍低,约3万元/m2左右,其他则为3.3万~3.5万/m2。由于富力千禧花园带有省级昌岗中路小学学位,所处地段好,因此无论是“刚需”客抑或改善客都青睐该小区单位。

　　白云区汇侨新城:成交最密集涨幅为8.4%

　　汇侨新城是白云区首次置业最密集的区域,在本次调查中涨幅为8.4%。中原地产汇侨南分行高级营业经理黄维志表示,汇侨新城的成交量乃白云区数一数二的,其价格较低,无论是投资客、“刚需”改善客户都青睐购买该小区单位。投资客约占70%,“刚需”客占30%,改善型买家为10%。买家偏好60~70平方米左右、总价100万元的两房单位,业主有5%左右的议价空间。

　　天河区骏景花园:涨幅为6%居中游位置

　　车陂大盘骏景花园在本次调查中涨幅为6%,居中游位置。中原地产骏景南苑分行资深营业经理张运珍表示,近期二手楼市利好政策频出,骏景花园的二手需求量及成交量较大,除约120~140平方米的南向三房“一房难求”以外,其他盘源都较为充足。由于放盘的多是置换型业主,他们不会惜售,但心态强硬,约有五成出现反价现象。有心放售的业主,反价约5万~10万元。不急卖的业主反价达20万~50万元,买家对反价多持观望态度。

　　番禺区星河湾:买家侃价业主反涨10万

　　番禺大盘林立,有一万至万五左右的中价盘,如丽江花园、南奥和华碧,这3个盘在4个月收获了“10%+”的涨幅,而高价盘星河湾涨幅为8.5%。中原地产番禺大道北分行高级营业经理黄彬文指出,5月起“营改增”,由于此新规在3月及4月开始吹风,引致4月二手成交量比1月翻了几倍。

　　中原地产黄彬文透露:“有业主1月放售星河湾123平方米三房,初始放盘价为280万元,而当时市价为250万~260万元左右,到3月该类型单位市价涨至280万元,买家希望业主降价,但业主不愿意降价,更反价至290万元。”

　　荔湾区富力环市西苑:涨价迅猛跨入“3万+”

　　荔湾区指标盘富力广场自从登上“3万+”楼价后后劲乏力,4个月涨幅仅为0.1%,相比之下,富力环市西苑后劲更足,从2.8万元/m2的楼价4个月迈过“3万”的门槛,涨幅为8.7%。地产中介分析,“3万”对于学位一般的荔湾区名盘是一个门槛。富力广场和富力环市西苑都是地铁5号线沿线物业,由于对口小学素质一般,在学位置业季没有显现出足够的影响力。富力环市西苑趁着3月“小阳春”旺季,成功从“2万+”跳跃上“3万+”,未来涨幅或像富力广场一样放缓。

来自：广州房地产http://gz.fzg360.com/