供楼未减压 涨价惹的祸

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近期楼市成交持续兴旺，有买家发现，虽然现时贷款基准利率已创出二十年以来的新低，但月供压力并没下降多少

  滨江东一带的两房单位价格涨得快。

西湾路岭南湾畔这种大型新建社区涨势猛，价格逼近3.5万元/m2。

  近期楼市成交持续兴旺，有买家发现，虽然现时贷款基准利率已创出二十年以来的新低，但月供压力并没下降多少，部分看房时间超过一年、新近出手的买家，甚至发现一年后才出手买房，月供款支出不降反升了。对此，业内人士分析指出，出现这种情况主要的原因还是楼价上涨。合富置业人士预测，现时市场交投还是保持较畅旺的态势，预计未来一段时间优质物业的价格仍将保持稳中有升的趋势，建议有意在三季度购房的买家，相中合适房源还是宜尽快出手。

  据合富置业成交数据统计，今年1~5月广州二手住宅市场商贷购房个案，平均总价约266万元/套，比去年1~5月的226万元/套上升了17.7%，而商贷购房个案的平均贷款额，也从去年1~5月的133万元/套上升到今年1~5月的160万元/套，升幅高达20%。

来源：广州日报

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 案例：利率降、折扣增，月供款却多了近300元

  张先生去年年初开始看房，没多久就看中光大花园一套80平方米的两房，总价约240万元，计划贷款168万元购房。记得当时首套房贷利率优惠是9.3折，贷款20年月供大概是11547元左右。

  张先生说，当时觉得月供有点吃力，想等楼价和利率降一些再买。没想到一等就是一年。3月起业主反价消息不断，他终于按捺不住又开始看房，发现差不多户型的房子价格比一年前涨了至少15%以上。张先生看了两个多月后终于出手买了一套70多平方米的两房，总价约275万元。张先生打算向银行贷款192.5万元，银行可以提供8.5折贷款利率优惠，但月供不降反升，预估要11808元左右。

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 分析：标志性大盘两房年涨20万~70万元/套

  自去年3月起，央行已降息5次，5年以上贷款基准利率从去年3月的5.9%下降到现时的4.9%。不过，市场交投持续升温带动供求关系趋紧，促使楼价保持稳中有升的态势，购房总价增加的幅度可能大于降息和利率打折而节约的利率。

  不少看房时间超过一年的人士，都会发现一年前看中的物业，当时觉得贵没有买，一年之后更加贵更加买不起。记者调查发现，中心城区不少标志性楼盘价格从去年至今涨幅普遍达15%以上，以两房为例，现时价格至少比一年前上升了20万~70万元/套不等。

  合富置业高级营业经理黄丽燕表示，今年滨江东二手楼市交投活跃度比去年同期活跃，楼价也上升不少，以嘉仕花园80平方米两房为例，去年约250万元就有交易，目前价格普遍已升至320万元左右。该盘业主以自用居多，放盘不多但求购的人很多，因此，年初至今两房已涨价了20万~30万元/套，但愿意追价的买家不少。

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 即使是“刚需”客主导的中价盘，从去年至今楼价也涨了不少。以南岸路荔港南湾为例，去年60平方米的两房约130多万元就买到，现时至少150万元才能买到，不过，目前可选房源相当少。合富置业荔港南湾分行主管陈秀春表示，现时荔港南湾D区市场价要2.5万元/m2以上，而A区、B区价格要2.1万元/m2左右。从去年至今，荔港南湾价格涨幅超过了10%以上。

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建议：出得起首付、月供可接受，相中即可入市

  业内人士分析，广州二手楼市由于自住需求占主导、投资需求不大，市场有效需求一直保持高位，但由于一、二季度大量待售房源被市场消化，且现时业主惜售心态强，导致市场供求关系继续偏紧，买家对后市看涨的预期仍较强烈，这将继续促使买家出手购房的积极性保持较高位置。此外，近期影响购房者出手的因素还有首付、利率折扣优惠等。从目前情况来看，首套房贷利率存在较明显的折扣优惠，以目前不少标志性楼盘优质房源价格按年涨幅超过10%甚至更高的情况分析，若买家出得起首付、能接受月供款的支出，相中符合需求的房源时则可果断入市。

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大型楼盘上档次，无奈总价高

  西湾路大盘性价比不如楼梯楼

  西湾路一带虽然位于荔湾区与白云区交界处，却有不少综合条件不错的学校，如协和小学、广雅小学、环市西路小学、协和中学等。教育资源丰富会否带旺周边二手楼市？链家满堂红分店经理谢奋飞介绍，岭南湾畔及富力唐宁花园是西湾路两大名盘，近期附近少有一手项目推出，因此白云同德围或西湾路周边的原住民，很多都会选择购买这两个楼盘改善自住，二手成交较为活跃。尤其是今年3月受市场交投活跃氛围推动及楼龄较新的电梯楼可选择性不多的影响下，两大名盘价格上涨5%~8%，岭南湾畔成交价在3.2万~3.6万元/m2，富力唐宁花园成交价在3万~3.3万元/m2。 广州日报记者 陈白帆

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 大型社区楼价超3万元/m2

  中原地产环市西路分行资深营业经理张文僧介绍，“在西湾路一带较具代表性的二手楼盘当属岭南湾畔和富力唐宁花园了！楼龄约七八年，周边幼儿园、小学齐全，公交车站也在小区附近。”岭南湾畔当年一手售价约1.4万元/m2，现时二手均价为3.4万~3.5万元/m2。目前该盘以80平方米的两房以及90平方米的小三房“刚需”户型最受欢迎，现时以自住及出租单位各占一半。80平方米两房租金为4000~4500元/月，90平方米三房租金为5500元/月。

  中原地产张文僧指出，富力唐宁花园当时一手售价不到2万元/m2，现时二手均价为3.5万元/m2，以大户型为主，总价以480万元起步。买家较为青睐139平方米大三房，由于总价过高，成交活跃度较低。该盘除洋房外，还有别墅，面积集中在200~300平方米左右的四至五房，总价过千万元，成交量少。

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 合富置业财富天地分行主管邱信健表示，今年3月西湾路一带二手交投活跃，房价升幅较明显，岭南湾畔和富力唐宁花园等高素质楼盘有出现涨价20万元/套的情况。现在两盘价格稳定。买家来源比较广，部分买家是针对学位。

  学位房买家多选楼梯楼

  西湾路一带教育资源成熟，会否引来不少的学位客？合富置业财富天地分行主管邱信健表示，在西湾路、环市西一带学位房买家比例相当大，该片区一些旧社区目前二手价格在1.6万~3.2万元/m2左右。

  链家满堂红分店经理谢奋飞表示，由于岭南湾畔及富力唐宁花园均不属于协和小学的入读范围，只是入读市一级广雅小学，因此为子女读书而购买这两个楼盘的家长不多。而西湾路很多可入读省一级协和小学的楼梯楼散盘楼龄约25~40年，价格在14000~20000元/m2，一些加装电梯的学位房成交价可达30000元/m2。

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 中原地产张文僧认为，虽然岭南湾畔和富力唐宁花园是周边少有的大型社区，但学位房买家大多会选择购买楼梯楼，皆因楼梯楼市价仅1.8万~2.2万元/m2，价格较两大二手楼盘低很多。如买家计划购入协和小学学位房，大多选择大岗元社区，而广雅小学的学位房主要为广雅前街和广雅后街的房改房。如需置业电梯学位房，则大多选择买富力环市西苑，以获得环市西路小学的学位，现时该小区市场均价为2.8万~3.2万元/m2。

  据张文僧透露，在此置业的买家以荔湾区的本地人为主，同时有不少在广州火车站商圈做生意的老板，以及在附近学校工作的教师选择在西湾路一带购房居住。