股市回暖 成长型房企市值管理频出招

扎根

 当讲故事不再成为资本市场风向标的时候，市值管理成为摆在房企面前的一大问题。

  7月12日，绿城服务挂牌上市，以每股1.99元公开发售，超过招股价范围1.74-2.2元的中间价，筹得14.394亿元人民币。作为继彩生活、中海物业、中奥到家之后，第四家登陆港股资本市场的物业管理公司。

  绿城服务与这三家公司在市盈率（20%左右）、物业管理营收占比等方面数据接近，而在目前市场不明朗的情况下，后续市值管理或将为绿城服务带来压力。

  但绿城服务上市当天涨幅10.55%，收市后总市值达到61.1亿元，超越彩生活的59亿元、中海物业的38.8亿元、中奥到家的9.6亿元，排名第一。

来源：21世纪经济报道 作者：沈浪

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 易居研究院研究总监严跃进指出，H股市场有很多投资者对地产类企业有偏见，认为传统经营模式不可持续，所以对企业价值评估不会太高。但A股市场的散户实际上相对看好地产股，这与此类散户本身是物业购置者也有关系。因此其认为，A股市场对于企业做大估值有更好的市场环境。

  一名投行分析师指出，所谓市值管理，就是上涨有上涨的理由，房企应该把握风向， 积极向投资者展示多元化进程及房地产在资产配置中的重要性， 在未来全球市场不确定所带来的风险到来时，有足够的弹药应战。

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地产股角色：资产配置

  前述绿城服务行政总裁兼执行董事吴志华接受21世纪经济报道记者采访时认为，绿城服务上市之后的股价表现，表明投资者认为其有理由持有这只股票。

  “绿城服务不需要讲社区O2O故事，而是实实在在地做O2O增值服务。”他说，绿城服务有三个业务板块：物业管理、顾问咨询、增值服务，其实是按照房地产整体板块的生命周期布局，三个板块联动。借此增加物管面积的产值和利润、再从销售过程体现出来。在吴志华看来，绿城服务是唯一有明确商业模式的物业公司。

  同策咨询研究中心研究总监张宏伟指出，房企市值管理具体手段包括提高公司持续的盈利能力、完善公司成长性管理、加强投资者关系管理。房企增加市值可以运用的手段包括收购、增发、股权激励、资产剥离、股份回购等。

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自去年开始，不少房企已开始通过并购、定增等手段进行市值管理。今年3月初，开始出现资金回流地产股的迹象。

  股市回暖，资本偏好也会转向。“估价大涨不代表市值管理优秀。”克而瑞研究中心分析师洪圣奇指出，目前地产股多被基金看作是资产配置的对象，而非主流投资标的，因此内房股长期以来估值比不过TMT行业。“地产股从来都不是投资过程中的增长点， 基金更多考虑将之作为抗风险的资产配置。”

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洪圣奇认为，股价管理好的公司， 市值应该随规模和盈利能力提升而成长， 因为最终对于股东的回报， 将以运营红利和派息为主。在他看来内房股中市值管理较好的是中海外与华润置地。此外beta值不是特别高，且盈利质量较好的企业，如合景泰富与龙湖地产，也会成为被重点关注的企业。

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利润低迷倒逼市值管理

  在房企利润率逐步下滑的过程中，市值管理也成为不可或缺的一项扩张工具。

  通过梳理部分成长型公司财报可见，2015财年，泰禾毛利率29.9%、净利率8.5%；阳光城25.56%毛利率，净利率仅7.74%；万科有29.35%毛利率，净利率有13.27%。

  严跃进指出，往往中型房企的成长性将更被看好。类似泰禾等企业，传统地产业务的规模在扩大，但企业项目的潜在成本和未来债务成本较高。这些都可能会影响后续投资者对此类企业的估值。

  虽然泰禾在地产开发有部分溢价率较高的项目，但由于土地价格与成本支出同样较高，住宅产品的整体利润率将受到影响。

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一份来自第三方的研究报告显示，高增长企业一般需要高负债来支撑资金需求。

  以泰禾为例，2014年该公司债务达到最高峰，净负债率803%；2015年，泰禾开始着手市值管理，通过增发股份等，令债务指标有了明显改进。净负债率下调到257%，资产负债率也下调到79.88%。

  实际上近期与险资积极合作，正是房企出于市值管理考虑的一种主动策略。对于此类房企来说，一方面可以借此持续做大规模、提升经营业绩空间；同时通过引入机构投资者的资金，可以促使企业具备相对灵活的财务管理模式，令企业去库存、降成本等目标得以实现，投资者也比较认可此类经营方式。

  而近期频频发生的行业间并购，也是做大市值的一个关键。这往往代表了房企的高成长性。前述人士分析，后续房企之间的此类运营频率还会增加。

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 比如近期保利与中航宣布拟进行相关地产业务整合。地产业务成长性好，将为此类企业估值带来利好；这也使保利后续区域市场布局更加完善，强化其全国化企业特征并能快速获取营销渠道等。将令保利地产股价后续提振空间较大，在市值方面也会有积极反应。
来源：21世纪经济报道 作者：沈浪