2014年以来的楼市泡沫及其后果

乐居

据传，上海正讨论新的收紧房地产政策，而且看上去是把开发商和刚需一起打：

  然而，新政传闻不但没让市场冰冻，而是让上海市民热情更高涨：排队去离婚。

  今年7月份的贷款数据：新增人民币贷款4636亿，其中，居民中长期贷款提供的增量是4773亿。也就是说，7月银行新增贷款几乎都是居民购房贷款，企业贷款负增长。

  以下是悦涛8月23日在【进门财经】直播平台对7月房贷的解读，以及后续的预判（表达比较口语化，糙而不细）。 

  来源：乐居好文 章

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 新增贷款全是房贷，连“铁公基”都不灵了？

  今年7月份新增人民币的贷款规模，前一段时间央行公布的数据是4636亿，总的贷款供应量远低于市场预期。然而分部门看的时候会发现，这里面“居民中长期贷款”提供的增量达到4773亿，抛去今年新增中长期的贷款，整个人民币的贷款规模增量是负100多亿，整个企业层面的贷款增量是一个负值。

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大家可以从两方面去理解：

  1、从去年2015年到今年上半年以来整个居民中长期贷款、按揭住房贷款这一块的增速持续高速增长，一直到7月份还没有停下来。

  2、最重要的是：企业贷款这一块下滑得太可怕。而且之前我们说人民币贷款增加，很大程度上他是依托于国企，也就是我们“铁公基”——基建和地产行业放松贷款，现在这一块的增量逐渐开始萎缩了。

  市场经济最大的一个特点就是“欠债还钱”，所以放出去的贷款必须是你依托的资产将来有一个现金流的回报才行。不管是按揭贷款，还是企业贷款，还是政府的贷款，地方融资平台，你将来都要有一定的回报来对应当下的借款。

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如果还不上呢？必须不断滚动、膨胀或者不断扩张。所以中国09年以来属于信用高速扩张的一个状态。

  当房产成为大类资产配置的唯一选择，调整就不远了？

  说到现在这个形势，有一点大家必须明确的是，企业层面，到了新常态的时候，他的扩张能力非常有限了。不但扩张能力有限，很多产能已经过剩。

  以前买了很多机器、设备，或者在办公楼里面搞了很多业务，人员有了、房子有了、设备也有了，但是这个资产到了现在这个阶段，他突然一文不值了，而且它对很多人来说还是一个负资产，因为他有负债。

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我们看到以前很多可以不断地有生产产出的地方，现在他的生产设备也好、产能也好，成了一个无效产能，他是没有能力去贷款的，成为僵尸经济了。

  所以现在真正能够可以挖掘的大类资产只剩房子了，最后释放货币的方式，在最终端的效果是大家的住房按揭贷款。

  贷款，就是印钞。需要寻找附着物。

  从2015年的“330”到今年的“330”阶段，房地产市场跟2015年的股市大牛市一样。但是楼市跟股市的结构不太一样，股市在2015年7月份就已经大量地崩盘了，楼市是从2015年“330”才正式地拉高，一直到2016年的“330”才到现在这个（相对消停的）状态。但我们看房贷，甚至到现在都没有停下来，他有一个滞后的效应。

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大家可能会想，楼市会不会像股市那样出现一个崩盘的效应？这个可能性不大，但是一定要注意现在可能处在一个非常微妙的阶段。

  为什么会有这样的一个判断。首先中国杠杆的情况从来没有出现过短期这么暴力、从房价到整个按揭贷款拉升幅度这么大的状态。中国的收入和产业的状态没有这么高的状态，虽然你降息、降准、降低首付的门槛了，即使是这样，这种短期剧烈地拉升，对所有的社会经济来说，尤其是消费者层面，这种情况跟股市的加杠杆没有本质的区别。而且加杠杆的幅度比股市还要大。即使房市没有配资的行为，三成的首付也是3倍的杠杆。

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股市配资去年的时候很多人也就是1：1，或者是1：2、1：3，到了1：3以上的时候已经是极少数的人。而平常的人买楼就是一个3成的首付，你再降低首付，有的地方可能还有两成的，这就是一个5倍的杠杆了。这种情况下再有人搞配资或者是众筹，整个杠杆率是超乎大家的想像的。

  从国家的层面也是有这样一个迹象，有时候中央政府吹一遍风、吹两遍风，大家觉得没有起作用，就以为这个作用失效了，实际上他的话会有滞后效应的。

  中国的政策来自于哪里，今年的上半年一个权威人士的发言，具体的时间可能是4月份左右，当时是在《人民日报》上，基本上代表了中央的声音。那个长篇大论里面首提“房地产泡沫”。里面提到很多的东西，跟房地产有关的占了一定的主体：一个是首次提出了房地产是有泡沫的，这是后来在政治局会议里面提出来了；第二点是不能加杠杆去库存，去库存可以，按道理来说去库存的方式是削价，就像我们看到电器卖不出去以后，是补贴你来销售，或者是一些工业品像iPhone，iPhone7出的时候iPhone6S一定是降价的，这都跟房地产加杠杆去库存的状态是完全不一样的；第三他判断中国的经济是一个长期的L型。

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这些东西都给中国的资本市场定了一个调，股市实际上也不支持大牛市了，不支持一个长期的暴利式的状态。我们过去两年经历的暴利的牛市，按他的说法应该得到一个“纠正”或者是“放缓”。

  政策一松房价就high，还有多少加杠杆空间？

  我标题里面写了楼市的配资，这里面主要是讲房贷，实际的数据是什么情况呢？2015年房贷增加了2.6万亿，同比2014年多增了9400亿。2014年是新增1.7万亿，2015这一年新增了2.66万亿。而今年上半年增加的是2.36万亿，同比增多了1.25万亿。

  今年上半年新增的量比去年全年多增的量都要高了。

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目前个人房贷的余额是17万亿，相当于占整个中国的贷款多少？现在全民的贷款大约是100万亿，要说高确实不算那么高。

  在美国，这个比例现在还是比中国高的。美国高峰期的时候房贷的额度是10万亿美元，按照现在人民币的汇率是相当于65万亿人民币，中国现在整个17万亿，比美国的杠杆率是要低的。

  所以才能够政策一放松能够把房价打起来，因为居民确实有加杠杆的空间。

  我们的储蓄存款目前来讲还有50万多亿，这50多万亿只要想把它逼出来，把其他的路堵死，把房地产的大门打开，很多人又会进场。

  现在一二线城市的价格，普通居民家庭很难成为主力了，他们没有能力去买现在比如北、上、深、杭等等这些一线区域的房产。所以你会看到很多的民间资本、配资、众筹、P2P、合伙买房的都有出现。

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这两年增加的比如上半年2.36万亿，1-7月2.8万亿完了以后，8-12月这5个月如果还要按比例增加，会超过4万亿，我先按照4万亿来算。4万亿加上去年2.66万亿，这是新增加的。也就是说从原来的11万亿多增加到一个19万亿的程度，已经是50%以上的增幅，两年时间，超越了以往中国房地产市场自98年以来，一直到2014年15、16年的增量。

  中国人现在是有钱了，但是这两年里面把以前的那种积累的量一下全部超过的话，如果2017、2018年持续的话，还是比较恐怖的一个现象。

  泡沫来了，一定要每个人在里面游一次泳？

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刚才我说的这些，现在楼市里面已经不止是来自银行的贷款，他已经出现了很多形式的资本。温州人以前炒房的时候通过银行的资本来的只占一部分。

  我可以给大家一个判断，2015年这一波，从2014年9月份到今年2016年3月份，这一年半载里面出现这一波楼市超级上涨的情况，专业的炒家应该已经成为主体了。大家不要觉得中产阶级和大爷大妈的需求大了以后，他们就成为了市场筹码的掌控者，他们永远不会成为筹码的掌控者。一个是中国的财富分配是极度不均衡的，这部分的中产阶级在股市也好、在楼市里面也好，根本就没有能撬动市场的话语权。

  大家可以看到2014年以来什么状态，2014年9月份（930新政）到2015年的阶段里面，看到最明显的就是深圳，其他城市像上海和北京都没有像深圳这么异动，他们集中力量去主攻一个地方，把这个地方打爆起来以后再转到上海或者是北京，但北京这两年不是炒家的重点市场。

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到今年3月份以后，一线城市已经开始有点泄火了，成交量大幅下滑，虽然价格没有下滑。资金跑到哪里去了？二三线城市已经开始蔓延起来了，南京、杭州、合肥这些地方，大家看到3月份到现在小半年的时间里，这些地方的房价涨了多少，又带动了几波效应来。

  完了以后，现在有一种声音，据说，可能要把剩下三四线城市里面这种好一点的城市，都横扫一遍。也就是说泡沫来了之后，一定要每个人在里面游一次泳。

  如果是大爷大妈真的有力量的话，现在一线城市成交量不会萎缩这么厉害。深圳楼市萎缩现在到了两千套到四千套之间，就是月平均三千多套的状态。

  这是很不正常的一个量，原来的量是在现在的量的2倍以上，这些需求哪里去了？只能说政策出台之后给大家一个很强的下行预期，尤其是对炒家。

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 对于炒家，大家不管是怎么样理解，一群温州的大妈也可能成为炒家团队，像宁波敢死队那样的原来炒股的人也可能也会是一个炒家团队。可能还有某些地方的人可能去炒旧改房再卖出去，然后释放概念舆论，也是一种方式。总之比以前大家想像得到的那种炒房方式已经强很多了，他们手头的钱确实也很多。

  但是只要是炒房，大家就心里明确了，他们是短期的、投机的，他的利息是偏高的，他不会长短错配的，他不会短债长投，因为热钱是一个短周期的资本，他也承受不了长周期的成本。

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单独说说深圳，几大行政区已发警报？

  深圳为什么会这样，除了刚才说的，他是处在一个年轻人口到了婚配期，大家需要有教育、学区房的东西，小孩5、6岁的时候一定要买了，你即使结婚不买房小孩上学的时候一定要买的。然后北京、上海的一些青年来到深圳广东这边，因当时北京的雾霾太厉害了，而且房价确实比深圳高一大截。另外深圳放杠杆的程度比北京要高的，这边的民间资本相当活跃。杠杆是一个最主要的因素，深圳历来是一个高杠杆的区域。

  深圳房贷的增量，历史上除了2009年出台4万亿，深圳的房贷每年没有超过500亿的。2014年的时候深圳房贷的增量是452亿，2015年的时候增量是2000多亿，比上一年增长了近5倍。到今年，我估计房贷的增量里面深圳还会占相当多的比例，深圳这个地方比较特殊拿来讲一下。

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 今年5月份的时候我写过一篇文 章《不要让华为跑了》，深圳为例，深圳是一个实体产业非常发达的地方，尤其是硬件产业链。当然现在金融领域也很发达了。

  到2014、2015年的时候，深圳的实体产业已经承受不了了。不是说那种很小的企业，我在PPT里面列出来了，从华为的任正非、腾讯的马化腾、到华大基因的汪健、光启研究院的刘启鹏，这都是中国比较好的企业，在深圳也是旧经济和新经济的代表都囊括了。像华为这种是既传统又新型的巨型企业，都对深圳的泡沫提出了非常大的担忧，他们每个人都针对房价说过一些非常不认可的言论。

  做生产的因为我成本高了，造成人才不好招，办公成本也会高，所有的因素甚至影响到物流的成本都会起来。我在你这边做研究，投入这么长时间的周期、成本、风险，给中国的经济包括深圳的经济做一个创新，让你产出一些比较好的产权和创新的成果，最后可能交很多的税收，最后你把这些东西可能都消化到一个租金里面去了，这些人心里是不平衡的。

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不光他们不平衡，深圳的几大区都发出过警报。宝安连续三年以上的统计局的报告里面都建议出台房产税了。“不要让华为跑了”这是龙岗的一份官方报告里面写的，南山区去年就已经出台了一个官方的统计性的报告，里面也给出了建议，警惕金融和地产带来的这些，代替不了实体产业的变化。

  福田区今年出台了报告，福田是深圳金融性的CBD，也开始警惕。如果说现在这种热钱类的资本不断地乱窜到房地产、大宗商品、股市也好，最终会给经济带来一个很大的负面情况。

  就好比说CBD里面本来可能有30%是担保公司这种金融类企业，最后演变成80%都是，这个时候福田区可能要担心了。因为很多这种担保型公司也好，P2P也好，他是很短期的一个建构起来的体系，并不稳定的。这部分如果不行了怎么办，这也是福田区考虑的。

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短期还能来一波，还是出货时间已到？

  所以这种强刺激的情况下，“炒”经济在里面占了相当一部分的成份。我后面这一页PPT已经说了，以前炒房的人可能是丈母娘、二奶需求。以深圳为例，有香港人、有大户、有炒家，这些人的特点是比较分散的，中长期持有为主的，杠杆也是有限的。他不会说从零起步以后一下子1：10倍以上的杠杆。

  现在的这种炒家为主体的情况，是做短期、炒预期、高杠杆，两次政策确认之后集中城市拉高。这是我的体会，看看你身边的情况也好，看看我们所在城市的情况，以前那种分散形式的东西，炒作还没有那么明显，包括2009年的时候（当时还有4万亿的刺激），杠杆也没有上升到2014、2015年那么剧烈。

  炒家做了这些东西以后，下一步的动作就是，如果判断还可以炒，可能再来拉高一波，如果觉得不可以炒，这个时候已经在想办法撤退了。

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 所以一线城市我看现在里面参与的炒家，如果从2014、2015年走到现在，一年的周期里面他可能要撤离了，他在想办法怎么往下撤，因为他以一半的价格往下卖肯定是不愿意的，他会造各种的概念和势头。像深圳这边就有直辖市的概念，有深莞惠融合的概念，前海的概念，这些东西都会出来。

  如果总量一直拉不起来他是出不了货的，是比较纠结的状态，目前就是属于这个阶段。

  刚才给大家一个判断，现在到了一个放缓的阶段，甚至后面短期内是有一定下跌空间的。大家重点是看中央要从房地产市场里面要什么，说白了房价的这些东西并不是地方政府可以调控的，所有的东西都是货币约束为主，只要房价起来一定是当时得到了政策面的一个默许，他们对这些数据可以看得门清。