20多人买“小产权房”房子遭拆购房款难索回

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 从化21名购房者以低价购买“小产权房”，不料房子是违建被拆。近日，从化法院判决认定合同无效，开发商要返还购房者款项，可面临的却是无财产可执行的窘境。

  市场价半价买“小产权房”

  据法院介绍，2015年前后，某开发公司与广州从化某经济社签订《合作建楼房合同》，合同约定：该经济社提供权属土地位于从化区某经济社空土地一块，面积约250平方米，与某开发公司合作建一栋10层以下电梯楼房。建筑该栋楼房，由某经济社提供土地，某开发公司提供所有资金。

  2015年2月左右，刘某等21名购房者与某开发公司签订《使用权出让合同书》，合同约定，刘某等21人购买某开发公司在从化区某经济社文化室兴建面积为90~120平方米的住宅及商用房，使用权出让金32万~40万余元不等。然而，市场上同地段、同面积的房屋的价格一般一套在80万元左右。合同签订过程中，购房者对于涉案房屋土地权属及建设情况均知晓，可如此便宜的价格着实令人心动，21名购房者于是爽快支付了购房款，有的甚至一次性交了全款。

来源：信息时报 作者：何小敏

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涉违建房子被拆起纠纷

  2015年5月，相关部门向该经济社发出《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》，认定涉案楼房属违章建筑，责令经济社自行拆除，当月，相关部门强制拆除了涉案楼房。眼看着自己已经付了全款买下的房屋被拆除，2015年10月，购房者刘某等21人向从化法院起诉，请求法院判令某开发公司返还购房款及利息。

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判开发商“退钱”却难拿钱

  从化法院经审理认为，该开发公司将所建房屋出售给经济社以外的居民，违反法律规定。因此21名购房者与某开发公司签订的合同为无效合同，对签约双方不发生法律上的效力。

  关于购房者要求支付利息的问题，从化法院认为，逾期利息和违约金的本质属性都是违约责任，21名购房者与开发公司在签订《使用权出让合同书》时，合同已明确：“原告已经查阅了图纸并确认，同意受让本合同约定的使用权物业为房屋使用权出让。”即21名购房者已清楚涉案房屋的买卖合同性质为房屋使用权出让，并非一般的商品房买卖合同关系。由于双方签订的《使用权出让合同书》违反法律的强制性规定被确认为无效，双方对买卖涉案房屋均有过错。故支付购房款利息诉请，法院不予支持。

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2016年1月，从化法院经审理判决某开发公司返还购房者的购房款。这批案件法院经审理宣判后，现已进入强制执行阶段，但因该公司已无资产可供执行，购房者的购房款暂时未得到返还。

  记者另获悉，有购房者一同将某经济社列为了被告，诉请经济社承担连带责任。法院认为，本案涉案合同因违反法律的强制性规定确认为无效合同，某经济社只是合同的见证方，并非合同相对方。故对购房者请求的某经济社承担连带责任的主张，无事实和法律依据，法院不予支持。

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购小产权房属无效合同

  法官表示，本案中，开发公司擅自将土地转让给集体经济组织之外的居民，属于农村集体经济组织与房地产开发商自行开发对外销售形成的农村销售型“小产权房”。根据《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”该开发公司未经政府的土地征收而直接与经济社签订土地出让合同的行为，违反了我国法律的强制性规定。

  购房者与开发公司签订的《使用权出让合同书》并非房屋买卖合同，实为农村土地使用权转让合同，其本质上属于以合法形式掩盖非法目的。因此，购房者与某开发公司签订的合同为无效合同，不发生法律效力。购房者明知某开发公司未取得合法的土地使用权及报建手续，仍购买涉案房屋，最终违建房屋被拆除，购房款利息亦得不到法律的保护，且有可能要承担损失购房款本金的风险。