四季度以来房地产信托降至“冰点” “解封”尚待房企融资刚需“转场”

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在11月7日-11月13日的一周，用益信托统计到的集合房地产信托的成立规模为0

　　房地产信托的融资规模随政策收紧而应声回落。据用益信托发布的前10个月集合资金信托产品数据统计，10月份房地产信托成立规模103.79亿元，环比下降了约50%，而进入11月份以来，更是有一周未统计到集合类房地产信托成立。

　　光大兴陇信托研究员罗凯认为，监管部门和各家公司都对房地产信托业务持谨慎态度，加强监管和提高项目过会条件，降低此类业务的比重以降低风险集中度。   

　　看得见的下降

　　10月份以来，集合类房地产信托的成立规模呈明显的下降趋势。用益信托网近日发布的前10月份集合资金信托产品统计数据显示，10月份共成立房地产信托38只，与9月份相比减少了27只；成立规模103.79亿元，与9月份的210.15亿元相比下降了50%。

　　而进入11月份以来，下降速度有蔓延的趋势，其中，用益信托的周报显示，在上一周（11月7日-11月13日），统计到的房地产信托的成立数量和规模为0。

　　针对房地产信托融资规模下降的现象，用益信托的解读为，“在产业金融领域，房地产和基础产业是信托公司服务时间最长、积累经验较为丰富的两个行业，以往这两个行业内的企业普遍通过高负债、高杠杆并持有重资产进行经营，但是随着行业利润空间收窄，这种经营方式的风险日益凸显。”

来源：证券日报 作者：徐天晓

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值得注意的是，房地产信托在10月份的平均预期收益率为6.87%，较今年1月份已下降了1.36个百分点。

　　在光大兴陇信托研究员罗凯看来，集合类房地产信托近期融资规模的下降，从房地产市场的角度来看，原因有三点：1.目前处于房地产小周期的顶点；2.政策全面收紧，国家明确限制资产泡沫，住建部银监会等部门从分兵到合进，对房地产市场进行调控；3.人口拐点已过，刚性购房需求增长速度趋于下降，二手房供应增速抬头，城镇化人口流入速度边际递减，没有支撑房价长时期高速上涨的基础。这些原因导致目前普遍认为房地产的进一步增值空间逐步减小，但是风险在累积。

　　“基于此，监管部门和各家公司都对房地产信托业务持谨慎态度，加强监管和提高项目过会条件，降低此类业务的比重以降低风险集中度。”罗凯对《证券日报》记者表示。

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风险机遇并存

　　银监会近日下发通知拟对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查，除对房地产开发贷、房地产中介等相关业务检查外，房地产信托业务合规经营情况也被纳入其中。具体包括：是否严格执行房地产相关信托业务监管规定；是否加强信托资金用途和流向监控；是否通过多层嵌套等产品规避监管要求；信托公司是否发放用于支付土地出让价款的信托贷款，是否向房地产开发企业发放流动资金信托贷款等。

　　“可以预期，住建、银监、国土等监管部门将会在党中央国务院决策拍板下通力合作、打好政策组合牌，依法调控，真调真控，控而不乱，紧而不松。从信托监管看，‘432’需要做适当调节，提升开发企业自有资金比例和资质要求。”罗凯说。

　　不过，地产调控对信托公司来说将来也并非不是一个机会，罗凯认为：“从信托业和信托公司来看，随着前段时间房地产政策的收紧，信托公司大都已提升了房地产项目的审批过会条件。但不排除银监和住建管理部门管理趋严后，房企从银行、资本市场发债等转向信托寻求融资的刚需增大。”

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根据用益信托发布的今年前10个月集合资金信托产品的统计数据，房地产信托的融资规模在9月份达到顶点，这与房地产市场的走势相匹配。

“从投资者的角度看，随着房地产项目风险敞口的增大，在投资购买信托产品时需要对投向做仔细的了解，不用一棍子打死，但要精挑细选，简单讲就是选项目质地优、房地产资质优的项目。已经购买了去年底至今发行的房地产信托产品的投资者，不必惊慌，及时关注相关产品所投项目的进度、所在地的政治经济情况和国家与所在地房地产相关政策等。”罗凯说。