楼市：热点二线市场风险飙升，部分三、四线投资机会来临

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  自2015年中央拉开行业“去库存”大幕以来，三、四线城市受限于基础建设投入、科教创新能力等方面的不足，其市场回升势头、投资热度仍不及一、二线城市抢眼。但近几个月热点城市房价和地价快速上涨，楼板价高于房价的现象已经蔓延到了一线城市远郊和部分热点二线城市，各能级城市之间的盈利预期正在不断拉近。有鉴于此，本文将量化分析三、四线城市的投资、库存、去化压力等指标，从总量趋势、先行指标、区域分化等三方面分析三、四线城市的库存风险现状，找到不完全一无是处的投资机会。

来源：克尔瑞研究中心 作者：杨科伟、马千里、柏品慧、谢杨春

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三四线楼市整体库存增速已显著放缓
但销售增速仍低于全国
  首先来看总量数据变化。通过对全国一、二线施工、竣工以及期房销售等指标进行综合计算和分析，我们得出了近5年三、四线在建未售量①，据测算，截止到2015年，三、四线在建未售约19.28亿平方米，同比2014年增长2%。从近期三、四线与全国在建未售的库存总量走势来看，主要呈现以下2个特征：

  首先，三、四线在建未售量的增速在显著放缓。2013年增速为近2年新高，此后增速一路下滑，2015年增速仅为2%，较2013年下降20个百分点。尤其是近2年去库存力度的加大、政策手段频出之下，三、四线库存快速增长势头得到遏制。

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 其次，三、四线全国占比仍在同步增长。2015年三、四线在建未售量达到19.28亿平方米，较2011年增长了7.86平方米。从全国占比来看，2012年三、四线在建未售量占到全国的55%，2012年大幅上涨5个百分点，此后逐年增加一个百分点，到2015年年末，占比已经高达62%。这反映了三四线城市销售增速仍低于全国，库存去化增速并不理想。

  由去化压力指标也能得到相似结论。2015年末三、四线城市在建去化周期②约为3.51年，较2014年末减少了1.5个月，而一、二线城市该指标的同期下降幅度为4.5个月。与一、二线城市相比，三、四线去库存“攻坚战”并未取得显著成效。我们认为，需求不振、供应过剩、城市建设配套较为落后是主因。

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注：① 三、四线城市竣工未售量暂无官方公布数据，故暂不讨论竣工未售库存

② 指年末在建未售量/近一年期房销售面积，由于各能级城市统计数据详尽程度存在差异，这里不比较直接比较各能级的去化周期

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三四线基建增速抬头提升城市吸附力
将助力市场长期去库存
  可喜的是，三、四线城市基建增速已经抬头。2016年一季度，三、四线城市房地产投资同比增长3.71%，同比增速低于省会城市3.85个百分点。三、四线城市固定资产投资共计57476亿元，同比增长11.87%，同比增速高于省会城市2.4个百分点。

  三四线城市房地产投资增速相对较低、而固定资产投资增速更快，说明在工业投资不振的大背景下，三、四线城市基建投资确有加速的趋势。一方面三、四线城市基础设施薄弱，基建投资仍存在着较大的增长空间，另一方面随着“新型城镇化”及“一带一路”发展战略稳步推进，三四线城市迎来基建投资高潮。

  需要指出的是，虽然短期内因为经济发展差距过大，三四线高库存压力还难以改变，但巨量基建投入为三、四线城市带来了更多长期利好预期，增强城市经济活力，继而提高城市人口吸附力，吸纳农村人口或者返乡人口加速聚集，为楼市去库存奠定了坚实的市场基础。

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沿海地区三四线销售强势环一线的三四线楼市投资**最大

  为进一步分析三、四线城市区域风险差异，我们进一步测算了各省三四线城市的施工销售比指标。

  具体来看，宁夏、山西、青海和海南省内三、四线城市施工销售比都高于7年，这与前期土地供应不加以节制不无关系。山西省内三、四线城市施工销售比同比略有回落，但整体仍处高位。东北三省（吉林、辽宁和黑龙江），三、四线城市施工销售比基本位于6年左右，吉林稍高达6.88年。更为重要的是，2015年东北三省施工销售比全线回升，库存风险可谓是愈演愈烈。福建、浙江省内三、四线城市施工销售比仍处高位，但都有不同程度回落，尤其是浙江由2014年的6.74年降至2015年的5.20年，同比下降1.55年，跌幅排名各省首位。一方面是因为省内三、四线城市房地产市场成交量提升显著，去库存进程渐有加速的趋势；另一方面地方政府已在土地端加以控制，逐步减缓甚至暂停土地供应。

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 江西、四川、湖南和广东省内三、四线城市施工销售比都低于4年，其中四川、湖南和广东同比均有所回落，去库存成效显著。广东、深圳部分需求外溢至周边三、四线城市，“广佛同城”显著带动了佛山房地产市场热度，佛山足以媲美二线城市，尤其是临近广州市的南海、禅城和顺德区。深圳因土地供应受限，房价上涨过于迅速，刚需乃至部分改善性需求在东莞集中释放，东莞楼市步入上行通道。河北、江苏省内三、四线城市施工销售比略高，基本都在4-4.5年的区间范围内，近乎与全国施工销售比齐平，不过同比均有所回落，跌幅分别为0.38年和0.45年，显示库存风险逐步走低，楼市也是逐渐步入健康发展轨道。

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结语：三四线全面复苏为时尚早

  但中部地区、环一线的三四线值得战略布局

  经历了一年多的“去库存”周期之后，目前三、四线城市新开工增速明显放缓，行业销售也有所反弹，2015年销售面积已经达到了新开工面积的1.02倍，高库存问题确实有所改善。但与一、二线城市相比，因为经济发展、城市基建、人口导入等方面差异巨大，各能级市场投资前景仍存在难以逾越的鸿沟。

  但这一投资收益差距正在不断缩短，一方面是因为一、二线城市地价日益高涨，且热点城市政策收紧预期正在不断加大，正在不断侵蚀一、二线城市的利润期望空间；另一方面则是来自于三、四线城市的基建推进，在“新型城镇化”和“一带一路”的利好推动作用下，将在中长期内为这些三、四线城市带来更多的迁徙人口和有效购房需求。CRIC监测数据显示，省级行政区固定资产投资增速领先省会城市1.6个百分点，而房地产开发投资增速落后省会城市1.8个百分点，三、四线城市基建力度可见一斑。

  不过基建投入见效毕竟需时日久，不仅仅需要硬件的完善，也需要软实力的同步跟进，中短期内仍难快速见效。对于房地产企业而言，近期内更值得关注的还是河北、江苏、广东等一线城市辐射区域的三、四线城市，此外省会楼市成熟度不高、全省施工销售比较低的湖南、湖北、江西等中部省份也值得关注。高风险区域方面，宁夏、山西、青海、海南以及东北三省施工销售比较高，尤其是东北三省，目前已经进驻了较多大型房企，优质客群已经所剩无几，建议房企谨慎进入，此外如陕西、甘肃，2015年三、四线开发投资仍然过热，库存压力仍在不断上升，市场走向也难持乐观。