首付凑不够 无责解约难

断夏

“3·17”楼市新政让京城楼市继续降温，从中介门店披露的数据看，无论是客户登记量还是签约量都在急剧下降。部分已经达成交易的，则由于首付门槛抬高凑不够钱，而不得不面临解约。这种由于楼市调控和信贷政策变化导致的解约，是否属于违约？是否能无责解约？记者近日走访多家中介获悉，想要无责解约非常困难。
凑不齐首付引发违约
“大约有10%左右的人都有意向解约。”海淀区魏公村一位中介负责人向记者透露，这次市场的降温主要是因为信贷政策、特别是首付门槛的抬高。
表面上看，二套房首付在普宅和非普宅上只是上调了10%，但加上“认房又认贷”的新政，不少买房人需要凑齐的首付已经翻了一倍。这是因为，即使在北京名下无房、但有全国任何一地的贷款记录，也算做二套房。也就是说，即使卖掉名下唯一的一套房产“换房”，也算是二套房。于是，“卖一买一”情况下，普宅首付从以前的35%涨到60%，非普宅首付从以前的40%涨到了80%。

在普宅难觅的情况下，不少换房人需要承担的都是非普宅80%的首付。以北四环一套总价800万元的非普宅为例，以前要承担的首付是320万元，现在则变成了640万元。首付款翻倍，让一些换房人、炒房客不得不放弃购房计划。

在这些有意解约的人中大部分都是“卖一买一”的连环单——自己的房子卖了也凑不够首付，也就只能放弃换房了。朝阳区北苑地区我爱我家的门店经纪人介绍，首付门槛的抬高，让此前急于换房的买房人放弃或者搁置计划，随着买房计划的中断，他们的卖房计划也告终，房源量正在减少，“我们中介负责的这区域的房源数量至少减少了30%。”

如何解约各家说法不一
“类似卖一买一的做法，实际上就是连环单交易，属于违约风险极高的情况。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，尤其是当出现政策调控的时候，违约责任的认定比较困难，近期二手房违约现象也可能会增加。

能否无条件解约，目前各方说法不一，甚至同一家中介的做法也十分混乱。

“按合同约定，买方凑不够首付得支付违约金。”链家北苑一家门店的经纪人说，现在的确有不少单都在谈解约，合同中约定的违约金额是总房款的20%。以附近一套600万元挂牌的两居室为例，如解约，买家最多要支付120万元。

但在现实中，这笔违约金是可以谈的。他说，有的卖家要求不退定金，有的也要求支付一部分违约金，还有的一直谈不拢、就闹到法庭解决。

在这家中介隔壁的我爱我家北苑门店，对于解约则有另一个说法。中介经纪人拿出合同范本介绍，一般由其负责的合同中往往都会有一句“如果因政策原因，导致客户的贷款未能足额批贷，双方则会无条件解除合同”。但在回龙观我爱我家门店的经纪人小胡却说，买方需要赔偿给卖方一笔违约金。

情势变更还是不可抗力？
众所周知，合同中基本会涉及“不可抗力”条款，可以实现无责免约，也就是说买家可以免于支付违约金。

所谓“不可抗力”，我国法律有过明确的解释。《民法通则》第153条明确规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

但在链家及我爱我家的中介门店看来，不可抗力主要是指自然灾害等，楼市调控并不算。

华堂律师事务所律师张浩也说，此次楼市调控新政应当算作“情势变更”，而非“不可抗力”。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“因不可归责于当事人双方的事由”未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
但换个思路，在连环单的背景下，买方的解约并不意味着对卖方全无影响。严跃进解释，如果因为限购导致购房资格不存在，那么应该采取无条件解约的方式，因为这基本上属于政策直接影响购房资格，无法达成交易；而如果因为认房又认贷等政策出台导致首付资金不足，这个很难说是完全因政策导致。

“主要原因还是购房者个人购房资金和能力不足造成的。另外本身这次政策就是针对已经有购房记录或贷款记录的群体而制定的，所以首付不足本身的风险需要购房者承担。”他说，如果此类首付买卖是一手房的，那么建议不算违约。如果是买二手房的，且影响下家交易，要征收相应的违约金；如果不影响，可以不算违约。

来源：北京日报