商住购房者未能网签：被忽视的风险提示

五斤gei

3月26日晚上，王磊（化名）正在收拾房间，手机里忽然弹出一则消息，题目为“北京商住房全面停贷，无房者纳税满五年方可购买”。当他阅读全文之后，感觉就像“晴天霹雳”。

　　 这就是北京“商住房限购令”。按照规定，个人在京购买商住房的，需名下在京无住房和商办类房产记录，且连续五年缴纳社会保险或个人所得税。新政还规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的贷款。

　　 作为一个两度赴外地工作的“北漂”，王磊无法提供连续在京纳税证明，因此也无法购买住宅产品。他把自己在京落脚的希望寄托在商住房上，并在此前敲定了房山区一套房屋的交易。他的网签时间定在3月27日，不想政策突然出台。

　　 商住房是指商业、办公立项，但被做成住宅产品出售的一种房屋，目前占北京新房交易的半数以上。由于不受住宅限购政策的影响，商住房被指吸纳了不少投资需求。这也被认为是其遭遇本轮调控的主因。

　　 和王磊同样烦恼的，还有约20万的商住房持有者。由于新政的出台，这些房屋的价值大幅缩水，且出手困难，其中的换房者更是进退维谷。

　　 一单未能完成的网签

　　 王磊于2012年来京，如今虽工作已满5年，但他于2013年、2016年两度赴外地工作，因此无法提供连续在京的纳税或社保证明。

　　 今年年初，王磊准备在北京买房。他看中了房山区良乡大学城的一栋商住房。这是一栋面积仅为35平米的二手房，采用loft设计，实际使用面积超过50平方米，总价125万。算上各种税费，总成本131万。和周边动辄超过3万元单价的住宅产品相比，王磊觉得较为划算。

　　 3月5日，王磊通过中介机构和房主签订购房合同，并缴纳了9万元的定金。做完资质审核后，他在等待房屋的评估结果。

　　 因为当时交易量过大，评估结果一直等到3月下旬才出来。准备好材料后，王磊和业主在3月24日下午去做网签。但网签始终未能完成。由于当天是周五，中介人员与王磊、业主共同约定，到下个周一（3月27日）重新尝试网签。

　　 变数出现在周末。由于王磊租住的房子已经到期，他和业主商定，提前搬到这栋房子里居住。于是，王磊在周六（3月25日）就搬到了这栋尚未成交的新房里。

　　 周日（3月26日），王磊一整天都在收拾房间。直到晚上，他才知悉北京“商住房限购令”。

　　 按照新的政策，这栋房屋不仅无法完成交易，王磊还必须从房子里搬出来，重新租房住。

　　 王磊并不甘心，他觉得，政策不会如此无情。3月27日，他继续提交网签材料，但当日并未通过。他还向几家银行提交了贷款的面签资料。资料被接收，但他得到的回复是“希望不大”。

　　 “黑白”商住房

　　 王磊的遭遇并非个案。早在2011年，金立伟（化名）就在 “中弘北京像素(楼盘资料 业主论坛) ”买了一套商住房，这套面积38平米的房屋，当时的总价还不到100万。

　　 今年春节后，妻子怀孕。金立伟决定将这套房子卖掉，换一套大点的房子。3月16日，一名购房者交了定金，愿意以180万的价格买下这套房屋。

　　 随后进入交易阶段，买卖双方按部就班地签协议、交定金、准备材料……按照正常的流程，网签时间应在4月初。与此同时，金立伟也四处看房，并在3月24日敲定了朝阳区甘露园小区的一套二手房。

　　 但仅仅两天后，北京“商住房限购令”出台。按照新政，对方因购房资质不够而无法成交。

　　 不仅如此，中介公司还拒绝了金立伟再次将这套房源上架的要求，因为按照新政规定，“对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。”

　　 金立伟的换房计划就此搁浅，他无法理解的是，曾经风靡市场的商住房，为何遭遇突如其来的打压？

　　 要理解商住房政策，需从商住房的历史说起。

　　 2000年后，北京一些以商业、酒店、办公为名立项的项目，通过分割产权，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”为名，将“类住宅”作为卖点，改变使用属性的形式，拉动销售。

　　 2010年，北京出台住宅限购政策，随后住宅调控不断加码，商住房变得更加抢手。根据亚豪机构的统计，北京商住房成交套数从2010年的19077套，上涨到2016年的67609套，涨幅为254%。成交均价从22959元／平方米，上涨到30069元／平方米，到今年的“326新政”时，已涨至44663元／平方米。

　　 整个2016年，商住房成交量占北京新房总成交量的比重为58.7%。

　　 有分析指出，由于不受限购政策影响，商住市场中的投资需求比重，要明显高于住宅市场。且过去几年来，针对住宅市场的调控效果，都被庞大的商住市场所冲抵、削弱。这也是近期商住调控新政出台的重要原因。

　　 但亚豪机构市场总监郭毅认为，在北京，此前商住房也是刚需住宅的替代型产品。若论投资属性，即使在纯住宅市场，很多商品房也兼具居住和投资的双重目的。

　　 被忽视的风险

　　 商住房限购新政的影响究竟有多大？根据亚豪机构的统计，2015年至今，取证未售的商办房屋共有22625套。有分析认为，即使按照其中的一半售予刚需购房者计算，将有超过10000名购房者的需求被抑制。

　　 数据还显示，2010年-2016年，北京共成交商住房屋接近20万套，这其中既有投资客，也有金立伟这样有合理需求的换房者。

　　 事实上，早在2007年，北京市住建委就曾针对商住项目发出风险提示，强调这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中的相关规定，应谨慎投资。

　　 2011年起，北京市下发相关通知，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。

　　 但是，由于利益驱动和迅速回款的需求，同时因为在审批和后续验收环节把关不严，迄今为止，仍有大量开发商将商业、办公项目改为类住宅产品销售。

　　 截至上述调控政策出台前，商住项目的价值已被开发商、代理商、中介机构、购房者等所公认，其风险则被大大忽略。

　　 一位不愿具名的开发商向21世纪经济报道表示，政府部门供应的土地中，商业用地比重较高。如果按办公楼的形式销售，市场相对较差。相反，以商住房的形式推出，反而能满足市场的购房需求。他认为对商住房的限购并不符合市场规律。

　　 一位不愿具名的分析师向21世纪经济报道表示，很多商住项目的案场，并没有对项目风险的提示（包括政策风险）。销售人员的说辞中，也多强调其价值，而非风险。

　　 与此同时，近些年很多商改住项目得以获批。这都导致购房者对风险缺乏预估。

　　 无论如何，影响已经形成。多数受访者认为，现阶段，尚看不出对商住房政策进行松绑或修正的可能，只能静观其变。当21世纪经济报道记者提出这一问题时，北京市住建委新闻处相关负责人也未给予正面回复。