北京楼市新政 西城法院法官解答三大法律问题

今夕何夕

3月17日，本市再次出台楼市调控政策。该政策因“认房又认贷、暂停发放贷款期限25年以上个人住房贷款和提高二套房首付比例”，被冠以北京“史上最严”楼市调控政策。受新政影响，二手房市场中，将有一批购房合同面临解约或者违约。对此，西城法院法官近日总结出可能出现的三大问题，并一一予以解答。
因新政解除合同，首付款、定金能否退还？
法官表示，在当事人约定以按揭贷款方式支付部分房款的情况下，贷款首付提高、停止办理25年以上贷款等情况，并不必然导致购房人无履约能力或导致继续履行对一方当事人显失公平，因此不宜简单认定为不可抗力或情势变更。
针对“楼市新政”，一般可认定：房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难，对购房人因新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。
法官还提醒，在“3·17新政”出台后，房屋买卖合同当事人一旦决定解除合同，应及时准确地通知另一方当事人和中介，有效沟通，减轻对方损失。一方申请解除合同后，另一方要求补偿其合理损失的，经审理，合同解除确实导致当事人利益失衡的，可综合案件本身情况，具体分析，酌情予以支持。

“改善型”买卖“连环毁约”怎么办？
许多人购房是为了改善居住条件的“以小换大”。新政条件下，购房人可能因无力承担提高的首付等原因，停止购房和出售自己原有的住房。这就意味着，买家或卖家都会出现违约的情况。这种进退两难的局面如何破解？
法官介绍，我国合同法规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
根据该法条规定，除当事人约定解除及其他原因（不可抗力、楼市新政等）致使房屋买卖合同确实无法继续履行等情形外，房屋买卖合同一方当事人不履行合同义务的，另一方可要求对方继续履行或者赔偿损失。
在当前楼市，类似的“以房换房”情况不少，这就导致房屋买卖会出现一环套一环的情形，也就是俗称的“连环套”。一旦其中一环无法按约履行，就可能导致多起房屋买卖纠纷连环发生。
法官分析，合同具有相对性，我国合同法规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。“在司法实践中，不可能因一方违约，而造成多米诺骨牌现象，任其不断违约下去。”

规避新政风险高不可取
每次新政出台，网上总有一些“破解秘籍”，例如签订阴阳合同等办法。这些“招数”存在哪些风险？
法官介绍，在审判实践中，会遇到一些购买力不足的买家，为达购房目的，设“阴阳合同”或虚增合同房屋成交价，递交给贷款银行以求获得更多的审批贷款，而一旦遇到房价上涨或其他原因，卖房人则会投诉到银行、住建委或银监局等部门，要求撤销银行已经做出的贷款承诺，以达到毁约的目的，这将使买房人得不偿失。
同时，法官提醒，千万别抱着规避限贷政策的侥幸心理购房，相关部门的从严监管，也是一把随时会亮出的风险“利剑”。

来源：北京日报