楼市调控下，万亿级长租公寓市场成关注焦点

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近年来,随着各路资本涌入,长租公寓市场正在迅速发展,包括万科、龙湖、远洋等大型房企都开始涉水长租公寓,链家等中介机构以及互联网公司更是早早进入长租公寓市场。业内认为,在全国各地楼市调控不断升级加码的大背景下,长租公寓的万亿前景被房企看好;而另一方面,房企面临增收不增利的困境,转型寻求利润增长点是大势所趋。
长租公寓布局存量市场
一直以来,我国房地产市场的主角始终是房屋买卖市场,租赁市场发展相对而言较为薄弱。不过,在房地产市场进入“白银时代”、存量时代后,租赁市场的关注度越来越高。近几年,包括房企、二手房中介机构,甚至是互联网公司都开始发力长租公寓市场,资本力量的介入更是让长租公寓市场得到迅速发展。
据链家研究院发布的《租赁崛起》行业研究报告显示,2016年中国房产租赁市场租金规模大约达到了1.1万亿元,预计2020年这一数据将达到1.6万亿元,2025年增长到2.9万亿元,到2030年预计会超过4万亿元。过去几年中,长租公寓市场正迅速发展。据不完全统计,目前已有20余家长租公寓相关公司赢得近35亿元的融资,预计后续资本市场的投资仍将继续。
“之所以众多房企、中介机构、各路资本纷纷进入长租公寓领域,背后的主要原因则是瞄准了长租公寓的未来。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受媒体采访时表示。
据克而瑞数据显示,在TOP30房企中,已有三分之一进入了长租公寓市场。值得注意的是,今年房企在2016年业绩会上,也更多地谈到长租公寓市场的布局。万科董秘朱旭称,长租公寓有很大的需求,今年万科把长租公寓作为重要的着力点,主要在核心城市发展。事实上,2015年年初,万科就在长租公寓领域试水,推出长租公寓品牌“万科驿”,2016年5月更名为“泊寓”。朱旭认为,租房是一个非常大的市场。其援引数据称,2013年中国租赁市场达到了2.5万亿元,垂直细分到长租公寓,市场规模至少有1万亿元,这是很有诱惑力的。以一线城市广州为例,万科表示,未来3年,泊寓计划在广州拓展为有5万套规模的青年长租公寓,在规模、产品、服务各方面领跑,成为行业标杆。此外,广州泊寓计划除了经营万科自持开发的重资产项目外,还将通过“求筑计划”以返租、并购和托管管理等轻资产形式进行拓展。
行业整治促健康发展
中央经济工作会议再次重点强调“房子是用来住的,不是用来炒的”。“促稳”成为2017年一线城市房地产调控的主要目标。实行租售并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径,同时也被作为两会热点再度提及。在大背景的影响之下,长租公寓市场再次升温。
长租公寓市场前景广阔,行业发展也需要进一步规范整治。
近日,上海对违规长租公寓进行了全面的清查,整治范围包括浦东唐镇、高桥,浦西、普陀、宝山、虹口,仅浦东今年就计划清退1600万平方违章建筑。据了解,此次清查内容包括:首先住宅从建设开始到竣工验收,都要遵循相关法律规定,直至能够合法出租,无论是违建还是不具备住宅性质的房屋均不可作为住宅出租;如果房屋依法具有可以作为住宅出租的性质,经营者从事相关房屋租赁经营也需要获得相关经营许可,办理相关工商登记。这两方面只要有一点不符合,这些违法经营的所谓“长租公寓”就应被“取缔”或“关停”
这次被称为上海史上最强租赁治理风暴,直接涉及的违规二房东有500多家个人和企业,如果以每家150个租客计算,业内测算,将影响到大约7-8万租客群体,直接影响的租赁产值和资金投入高达20多亿。近年来,上海市场涌现不少长租公寓品牌,知名的有魔方、V领地、湾流等公寓,在这场租赁整治行动中,均遭遇程度不同的影响。从3月普陀试点以来,该区域内251家违规公寓项目已被关停50多家,按计划将继续关停剩余项目。
业内认为,随着长租公寓市场主体的增加,并且各参与方都加速布局未来行业一场厮杀在所难免;从行业相关政策以及市场自身发展现状来看,长租公寓仍处在发展初期,因此,进行清查整治,将违规产品逐出市场,将更有利于长租公寓行业的健康发展。
【行业趋势】
　　商业物业盘活新路径:共享住宿兴起
　　广州房地产限购措施连番升级, “加强商服类房地产项目管理”规定更是将公寓产品推到了风口浪尖。网传消息“新政后个人购买的二手公寓仍可卖给个人”虽然令业主松了一口气,但市场仍弥漫公寓产品 “朝不保夕”之感。公寓已成投资“鸡肋”?
　　如何为存量公寓等商业物业保值增值,转型做共享住宿收取可观的租金正成为众多业主新的选择。
　　盘活闲置物业 共享提升价值
　　据发布的《2016广东房地产蓝皮书》披露,广州新建商业可售面积为187.58万平方米,未售存量面积为780.92万平方米,以2015年月均5.2万平方米的消化量,广州的新建商业物业仅可售的存量去化就需要36.1个月(超过3年)。而以现在未售的存量面积计算,其去化时间预计超150.2个月,也就是说要12.5年。
　　政策环境的严厉,市场需求和交易的萎缩趋势,未来公寓的闲置空置率势必增加。这种情况下,更多商住两用的商业物业业主将目光投向了共享住宿短租市场。
　　据了解,这些共享住宿的单位一般都配有酒店式的物业管理服务,某些小区更配置家政及接送车服务,令住客享受尊贵服务之余又感受到居家气氛,因此吸引了不少外籍人士及商务、家庭客人租住。以共享住宿品牌鹿驻为例,鹿驻目前在广州珠江新城、上海、武汉等地开发营运了近百套住宅和公寓为共享住宿房间,日租金在500元--2000元左右,鹿驻为房东全托代运营酒店式管理并收益分成。如果签约成为鹿驻的共享住宿房间,租金每月5400元以下的全归房东,租金每月5400元以上的则鹿驻和房东按比例共同分成。
　　鹿驻创始人曹国梁表示:“除了住宅外,最近鹿驻接到了许多中介和商业物业房主的问询和意向合作,这也让我们下定决心今年加大发力公寓等商业物业,迎合市场需求痛点和热点。房子是人们最大的私有资产,在严厉限购下,盘活闲置资产去库存并提供专业代营运服务产生效益,共享住宿模式将迎来新一轮爆发期。”
　　共享住宿行业期望更多政策支持
　　随着出游个性化,高铁交通的完善,中国人的出游方式消费也在“升级”,对旅游住宿需求也有了更多更高的品质追求。星级酒店已经不再是唯一选择,更多民宿、共享住宿品牌的兴起大受欢迎。2015年国务院办公厅印发《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,2016年《关于促进绿色消费的指导意见》等,都相继明确在国家政策层面上支持民宿发展。2017年新发布的《“十三五”全国旅游信息化规划》也将“民宿客栈信息化工程”等列为重点。
　　以往的旅游住店仅仅解决了住宿的基本功能,现在家庭出游,商务出游等需求发生了变化。比如一家人希望可以在旅游地做饭洗衣,享受家庭式生活便利,一般的酒店就难以办到。在曹国梁看来,目前“共享住宿+互联网”是一个基于生活需求旅游住宿消费升级后,遇到共享经济的新经济,满足了大众需要的同时,肯定有一些新问题需要推进解决。比如将共享住宿的监控系统上传并入公安部门、共享住宿税务方面的进一步明晰规范,地方出台更多细则予以落地支持等等,以实现全行业的有序健康快速发展。
　　“杭州市在支持民宿发展方面,不仅提供政策上的落地保驾护航,也有各类资金奖励支持。所以杭州民宿无论在行业规模上,还是发展水平都是领先的。广州是一个鼓励创新包容多元的城市,也是重要的交通枢纽和旅游城市,希望得到更多的政策支持和各方关注。”鹿驻创始人曹国梁呼吁。
　　“安全、干净、品质、24小时服务”是住宿行业的四大标准,鹿驻通过C2BC的模式做好“B”这个端口环节,通过专业的代运营管理,将吸收更多房源到鹿驻共享住宿旗下推向新兴市场,做中国共享住宿行业领域的京东。据透露,今年鹿驻将覆盖国内50多个热点城市,房源拓展到5000多套,2018年将扩大到海外房源和海外旅游市场。
　　【机构分析】
　　租赁市场需求上涨
　　据第一太平戴维斯最新发布的广州楼市第一季度分析报告显示,第一季度,广州服务式公寓租金环比上升1.0%,录得人民币每平方米每月211.8元;入住率水平为87.6%,环比上涨0.6个百分点。广州高端住宅租赁市场租金环比上涨0.4%,录得人民币每平方米每月155.0元;入住率水平为94.3%,环比上升5.5个百分点。展望市场后续发展,租赁市场将迎来节后小高峰,需求上涨将提高租金议价能力。由于广州高端公寓总体供应有限,预期租赁市场将保持平稳。
　　当前,由于信贷从严、调控政策加码和佛山限购力度的升级将对广州住宅市场的投资性需求起到抑制作用。本地刚性需求或非户籍购房者入市难度加大,人口净流入带动的旺盛需求也将受到一定程度的影响。另一方面,土地市场和活跃的大宗交易市场反映了开发商对广州市场的信心,但随着政策的深入演变,购房者将趋于理性,成交速度将放缓。

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