珠三角楼市“轮限”：限售成主基调 区域楼市或降温

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“这轮调控的力度显然都非常大，史无前例。”一位不愿具名的深圳某知名房企营销总监在接受《中国经营报》记者采访时表示。

3月以来，广州开启了第二轮楼市调控。随后的一个月内，佛山、珠海、惠州、东莞、中山5城纷纷响应加入调控队列，至此，除深圳、肇庆、江门外，珠三角6城均已二次“轮限”。

对此，多位专家在接受本报记者采访时表示，限购启动后，预计珠三角区域房价会出现下调，若成交量持续下滑不排除价格随之下跌。

机构：广州房价同比涨幅超八成

记者注意到，此轮楼市调控，珠三角各城主要从“限售”“限购”“限价”“限外”等四个方面进行政策升级。

目前，广州、惠州、东莞、珠海已规定在一定年限内不得转让所购房产，包括佛山和中山在内的6城则重新强调了非本市户籍人口所需的社保年限并限制提价。

此外，广州，佛山和珠海进一步扩大了限购范围，广州“卖一买一”的首付比例提高了一成，并效仿北京，企业购房3年内限售，单身(离异)限购1套。

“广州此次调控力度空前，主要是因为此前的调控力度相较于北京、上海、深圳而言较小。”在广州置业的深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示。

上述分析人士指出：“广州蛰伏了很长一段时间，这轮上涨实际是属于触底反弹，2015年以来广州均价涨了60%，珠江新城区域房价翻了一番，我置业所在区域涨了80%。另外，从全国范围看，70城房价指数显示广州是领涨的，这就是此轮广州两次发布政策大力限购的主要原因。”

据国家统计局发布的70城房价数据显示，2017年2月广州房价领涨一线城市，环比涨幅0.9%，同比涨幅达23.1%。而从成交量看，据广州克而瑞数据统计，2017年2月广州一手住宅(含普通商品住宅、别墅)共成交7109套，环比小幅上涨3%，同比涨幅达86%。

李宇嘉同时表示：“市场回暖趋势导致广州、深圳需求外溢至珠三角其他区域，珠三角此轮调控主要是限售，因此将自住需求向广深周边疏导的趋势不会改变，限售打击的主要是投资需求。”

在易居(中国)企业集团克而瑞广州机构首席分析师肖文晓看来，珠三角楼市此次调控力度空前，并且“轮限”的关键在于限售，其认为：“限售最大程度地抑制了投资需求，但也会误伤部分刚需群体，另外受调控影响，现在开发商也很彷徨。”

调控加码投资客也失策

“只能转自持了。”受调控加码影响，多位原本带有投资意向已购买房产的购房者在接受记者采访时表示失策，所购房产只能转为长期持有。

在深圳上班的小艾(化名)，由于没有深圳“房票”，退而求其次在东莞塘厦抱着投资心态购买了一套住房，此外在深圳与朋友众筹了一套商务公寓。但4月10日，东莞新政出台后，让小艾感觉到投资“失败”。

“现在东莞的房子一是卖不了，二是卖了在深圳东莞都没购房资格，只能留作自持。深圳的商务公寓现在也还不知道是否会跟进其他城市的限购政策。”小艾说。

她还表示自己有个好友此前一直想买东莞，经常向她咨询，但新政出来后，再没有询问过。

与此同时，2015年在惠州购房并刚刚准备交房装修的张先生(化名)则感叹：“当时为了压力小点，考虑到家人也在惠州，就毅然在惠州置业了。本来打算交房了就装修，新政出来后，限售3年，也就不着急装修了，毛坯自持，观望下市场情况，有机会就将房子抵押贷款出来再看看有没机会重新投资。”

事实上，对于此轮调控新增的“限售”，同为房地产行业从业人士的张先生看得比较开，他直言：“限售其实就是真的在落实‘房子不是用来炒的，是用来住的’，惠州现在还没限购，所以主要还是为了打击投资者。”

此外，在广州工作已在佛山购有一套住宅的小白(化名)在仔细研究了广佛两地政策后直言可能再也买不起广州。

据了解，2016年在广州只需要3年社保就能获得购房资格，但由于工作更换不小心断缴了2个月，失去购房资格的他果断转战佛山桂城购置了一套房产，据其透露该套房产总价135万元，目前市价200万元。

在广州、佛山二轮调控后，他坦言一夜未眠，广州新政要求5年社保才能具备购房资格，意味着必须到2020年他才有机会在广州买房，但从目前的房价看，哪怕卖掉佛山的房子也很难在广州换回一套房。“还有3年的时间跨度，变数太大了，如果广州进一步将‘无房有贷款记录’的购房者首付提高，那就真的买不起了。”

不过，他并未因此放弃。尽管佛山也进一步限购了，但小白坦言自己刚办完佛山入户手续，如果时机成熟，考虑再在佛山买一套小房子。“等具备广州购房资格后，两套佛山房产的首付加上增值部分房款，也许还能勉强在广州换回一套房。”

广深需求外溢珠三角城市阀门被关

值得一提的是，3月以来，珠三角除了肇庆和江门外，深圳还未发布新的楼市调控政策。深圳是否跟进调控？何时跟进？

“总的来说，深圳目前楼市已经出现降温，限购方面的力度也已经很大，从市场情况来看，暂时调控还不需要加码；但这次限售，全国范围内加入的城市还不多，广东跟进地最积极。因此，受相关压力影响，在限售方面有可能还会铺开。”受访业内人士肖晓光表示。

另外博林集团营销副总经理索忠诚和上述房企营销总监也认为，“深圳很有可能会跟进加码调控。”

但在李宇嘉看来，从目前深圳的量价情况看，短期内再次出强力调控政策的概率比较小，但未来不排除出政策的可能性。他表示，“从国家统计局统计的70城房价指数看，深圳已经连跌5个月，其中2月新房价格指数环比下降了0.6%，二手房价格指数环比下降了0.7%，楼市已经降温，珠三角其他城市楼市调控主要还是由于市场回暖导致广深需求外溢而致。”

就以临近调控出台前的数据为例，据家家顺研究中心监测数据显示，3月东莞新房成交5194套，环比大增258%，成交均价微升2.8%，其中临近深圳的滨海、临深、淞湖三大南部片区成交占比过半。该月二手房成交4722套。环比增加63%，成交均价环比上升11%。此外，惠州3月全市新房成交也出现环比大幅增长，涨幅为137.6%，共成交12963套。

与此同时，珠三角其他区域3月的成交数据均出现了同样的回暖态势。据中山市国土资源局统计数据显示，3月中山楼市成交住宅5098套，环比大涨224%。另据世联地产统计的数据显示，3月佛山新房成交17671套，成交面积193.53万平方米，成交量多于一二月份的成交总和。而合富辉煌的统计的3月珠海成交数据也显示，该月珠海新房网签成交2495套，环比上涨了109%。

不过，李宇嘉也指出若未来二手房市场出现明显反弹，特别是价格出现快速的上涨，投资需求再次回来，还会进一步调控。

谈及未来珠三角楼市的走向，上述房企营销总监直言已经限价了，新房只能按备案价卖，总体来说珠三角的房价相对还是会比较平稳，成交量方面会有所缩减。

“量在价先，成交量下挫是必然的，价格先会走稳，后期部分投资氛围较浓的城市和区域价格有回调的可能性，时间大概是一个季度后，也就是年中。”肖晓光表示，同时他也认为限售是把双刃剑，供应和需求都被限制了，价格调整幅度应该会比较有限。


李宇嘉则表示，珠三角被“限”的城市会明显消停，成交量出现下跌，若成交量持续下挫，价格也会随之下调。但对珠三角外围未被“限”的城市而言其实就是利好，三四线城市去库存政策本来也还在继续。

来源：中国经营报

    （作者：珠三角楼市“轮限”）