去库存“老大难”的三四线城市如今开始发光发热

明知这是场意外

家住鲁西北小县城的陈悦近来颇为疑惑，为何短短几个月时间，左邻右舍、亲戚朋友买房的买房，换房的换房，就连几个小姐妹群也时常被房源信息霸屏。

令陈悦感受更深的是，家里兄弟姐妹五个，除她自己之外，其他四家都在近两个月内购置了房产，而且，购房均价达4000元/平米，这与陈悦去年了解到的2000多一平的行情翻了近一倍。

在亲朋好友买房的感染下，陈悦也开始蠢蠢欲动。不过，陈悦更多的还是困惑。

在全国热点城市纷纷喊降的大潮下，家乡小城却迎来“房市之春”。这是楼市的溢出效应？还是小城沉默之后的爆发？

躁动的小城

“今非昔比，曾经门可罗雀的售楼处现在常有购房者进进出出，那些搁置多年的老项目又开始轰隆隆动工了。”陈悦向和讯房产介绍到。

最近几年，在这个不起眼的小县城，推土机移平了一排排低矮的平房和破旧的小楼房，一栋栋高楼迅速拔地而起，然而，这些新建的高楼似乎并不能引起这个人口流失严重的小城人关注，以至于后来几个项目施工近半却不得不停工。

此后，多番“去库存”政策的轰击都没能让这座小城的“库存”消化多少，房价更是几年稳定不动，一直停留在2000元/平米。

不过，转机就发生在今年这几个月间。

陈悦说，近期小城里有消息传政府、优质的教育和医疗资源将搬迁至城南，虽说消息还未得到确认，但近期城南开工动土的项目不少，成为众多购房者趋之若鹜的焦点，陈悦妹妹一家受此驱动，于今年入手了一套靠近“未来城市中心”的房产，在陈悦妹妹看来，今后，这里的升值空间不可小觑。

与陈悦妹妹不同的是，去年，陈悦的哥哥一家迎来二胎，大儿子也即将步入小升初阶段。考虑到未来的居住情况和两个孩子的教育，陈悦哥哥只能将现在的两居室换成大三居学区房，虽然房价较其他楼盘高了不少，压力也大了不少，但陈悦哥哥认为，这一步，迟早是要迈出来的，况且，往后房价只能更高。

陈悦家乡小城的楼市变化，绝非孤案，而是当下楼市一个真实写照。5月18日，国家统计局发布了4月70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，在调控政策收紧之下，城市间分化走势日趋明显。其中，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，非重点调控的二三线城市则领涨。

从统计局发布的4月份房价数据来看，新建商品住宅价格环比涨幅前十位的城市几乎被三线城市包揽，分别为唐山（楼盘）、蚌埠、宜昌（楼盘）、北海（楼盘）、沈阳、扬州（楼盘）、金华（楼盘）、昆明（楼盘）、西安（楼盘）、韶关（楼盘），最高涨幅为2.3%。

显然，一线城市显著降温，二线城市步入平稳，三线城市楼市热度上升已经成为当前楼市常态。

三四线楼市上涨逻辑

和讯房产在调研中了解到，3月以来，伴随着各地调控升级，部分投资客在扫荡一二线之后，开始转战三四线城市。即便在去库存任务很重的三四线城市，房价上涨幅度也达10%左右。某大型房企项目经理透露，布局三四线城市的项目原本预计将滞销，但从当前情况来看，去库存的政策效果不错，预计今年销售额会大增。

长于在三四线城市深耕的碧桂园，前4个月业绩突破2000亿元，成为“地产一哥”，很大程度上便是受惠于三四线城市项目的快销。

火爆的三四线城市楼市背后，究竟隐藏着怎样的上涨逻辑？

在业内人士看来，三四线楼市火爆，首先缘于相对宽松的楼市政策。从这一波调控政策来看，一线城市“限购、限卖、禁贷、严控购房资格”，商住房也被施以“赶尽杀绝”式管制，二线城市基本全面进入“四限时代”。而三四线楼市由于相对宽松购房环境，吸引了大批外地人和投资客，由此开启了新一轮的牛市行情。

经历过前两年热点城市房价的突飞猛进，人们对大城市房价抱有的一丝期待化为泡影，在深知大城市买房无望之后，部分购房者选择重返三四线老家置业。

另外，积压多年的改善型需求崛起。自全面放开二胎政策以来，大户型购房需求与日俱增。家庭“普遍二孩”后，楼市较大的变化是，四房逐渐成为刚需。对二胎家庭来说，教育是重中之重，购买学区房成为家长首选。

“如今，但凡有点实力的三四线城市都已经加入城市改造的队伍，而在城市拆迁建设中，人们以得到的拆迁款购房，一方面改善了居住条件，另一方面也消化一部分新房库存。”业内人士指出，三四线城市开启的旧城改造也是去库存一个不容忽视的驱动力。

上海（楼盘）易居房地产研究院副院长杨红旭预计，接下来，全国楼市板块和区域分化趋势会更加明显，弱二线和三四线城市在今年的下半年，或者是止跌反弹，或者是由小涨变为中涨。

不过，目前价格上涨过快的三四线城市同样面临调控压力。统计局发布房价数据当天，涨幅居首的唐山即发布升级限购措施。5月20日，保定（楼盘）启动10年内购房不得上市交易最严禁令。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，本轮调控目标是明显的托底盖帽，约束房价上涨过快区域，去库存城市政策平稳。因此，在市场热度转移到三四线城市的背景下，预计调控将继续向更低层次扩围，调控的城市数量也将继续增加，调控内容也将更加严格。

　　(出处：和讯房产 2017年05月23日)