遭遇整改令、退房潮的上海万达茂还能展示“万达速度”吗

若似水年华

最近，青浦万达茂正因为业主退房而烦恼不已，这些烦恼从上海（楼盘）市5月9日出台商住房整顿意见而日渐增多。

5月9日，上海市在今年1月6日叫停商住销售整整130天后，下发了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》（以下简称《意见》），要求上海市商住房按照限购《意见》中的规定严格整改，其中要求已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，不符合商业办公要求的，不得交付。

概括来说，上海市商住两用房将失去普通住房的居住功能，比如拆除天然气、民水、民电等设备，不得设置二层居住结构等，青浦万达茂正赶上了这次调控。

据了解，青浦万达茂在整体规划中，除了主题商业区、办公区和普通住宅区之外，还规划有两栋商住房，分别是3#、4#两座楼体，其中3#楼于去年底、今年1月初公开销售，正好遇到了上海市叫停、整改商住房的政策调控期。

上海市政府在上述《意见》规定：对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续；

对在建未售的商住项目，从房型设计以及水、电、燃气配套等方面要进行全面检查，发现建设行为违反相关规定的，应责令整改，经相关部门联合验收通过后方可销售；在项目交付使用前，相关部门要再次进行联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。

在此前的公开宣传中，青浦万达茂宣称其商住房设计的层高为4.5米，可改建成上下两层，客厅、厨房、卫浴间区分明显，厨房还分中西厨，厨房还设计有双灶台、水槽及切配区嵌入式碗碟柜，这些曾经都是让青浦万达茂引以为傲的设计，但在上海市出台商住整改的政策后却变成了不合规的、面临整改的烫手的山芋。

最让青浦万达茂头疼的是前期销售的大量商住房源，此时面临着多位业主的退房、维权行动。

据和讯房产了解，这些业主在去年底、今年初和青浦万达茂签订了购房合同，在上海市对商住房叫停销售、暂停网签，并整改居住功能之后，很多业主认为青浦万达茂的这些商住房已经无法提供其在宣传和合同中表达的居住功能，因此要求退房，但青浦万达茂迟迟不肯退房，并表示如果一定要退房就要缴纳20%的违约金。

“青浦万达茂的商住房要在2019年10月才能交付，按照上海市的整顿意见，肯定是要按照商业办公类产品进行整改的，也就是说到时候不通民水民电天然气，也不可能做成上下两层的LOFT，很明显已经不能达成它之前宣传的各种功能和房屋设计，如果继续要求我们旅行合同，就是很明显的虚假宣传。”某青浦万达茂业主对和讯房产表示。

不仅如此，更让业主气愤的是，青浦万达茂在上海市政府叫停商住销售之后，还收取了很多人的定金和首付，并对业主表示，上海市对商住房的暂停只是短期行为，等开放销售之后，就给业主办理网签，“我认为这是青浦万达茂恶意欺骗业主，以此为由继续销售行为，据我所知有40多套房都是这种情况。”

据和讯房产了解，青浦万达茂推出的这些房源面积在40～50平米之间，均价22000元／平米，号称100万元／套起。

青浦万达茂方面在这件事中的态度有明显的转变，最开始的时候项目方让业主填写退房申请，表示愿意友好协商，但随后迟迟没有进一步的回应；这之后业主再次要求退房时，青浦万达茂就表示要听从北京（楼盘）总部的安排，如果着急退房，就要缴纳20%的违约金。

律师分析称，近期类似的商住房退房纠纷事件很多，这类案例可以引用情势变更，其在《合同法》中的解释为在合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

而在实际处理中，很多其他商住项目也都遇到和青浦万达茂同样的情况，但很多商住项目却做出了更符合业主利益的选择，不仅退换业主已付房款，并对业主进行利息上的补偿，而对不想退房的业主，则做出房屋总价不同比例的补偿，或者在装修费用、物业费等方面给予补偿或减免。

为何“首富”王健林当家的万达集团却对青浦万达茂项目如此严苛呢？

据了解，青浦万达茂是万达集团在2014年9月以8.84亿元总价拿下，当时规划为居住、商业和办公用地，总建筑面积达45万平方米，是万达在上海的第七个项目。

官网上称，青浦万达茂将打造成为上海超大型的室内多主题乐园，包括室内儿童主题乐园、汽车科技体验乐园等，两大世界级体验业态将做到一站畅享吃喝玩乐购，并在未来目标打造成为上海文旅商新地标。

万达茂系列也被媒体称为是万达广场的升级版，产品形态更为丰富，但依然是以商业广场、住宅、办公产品为核心，只是增加了更多的旅游业态。

公开资料显示，青浦万达茂整体规划上，包括大型购物广场、亲子游乐王国、奇幻科技乐园为主的主题商业区，3栋办公楼为主的办公区，两栋浦东住宅、两栋商住为主的住宅区。

而万达集团在经营万达茂方面也与万达广场的思路有一致之处，就是前期住宅销售为主，因为住宅销售的回款速度比较快，这样能平衡项目资金，通过住宅销售带来的回款，补充商业、旅游等业态的开发和运营。

而青浦万达茂销售的“住宅”不仅包含普通住宅，还包括上文所说的商住两用型住房，但这次上海市对商住产品的整顿，打乱了万达集团的一贯运营套路，而王健林这些年打造的万达茂产品，几乎都要投资几百亿，对资金使用计划要求很高，这也导致一向以速度为王的万达集团，在青浦万达茂业主退房这件事上显得脚步迟缓。

实际上，青浦万达茂此前还曾于2015年中到2016年中停工过一年时间，另据某自媒体在今年4月份的爆料称，万达集团上海项目公司总经理万生已经离职，跳槽至石榴集团（原名K2地产）担任总裁之职。

这次又遭遇政策调整，青浦万达茂可谓命途多舛，接下来，青浦万达茂还有很多要解决的问题，顺现金流、完成整改、调整好工程进度和销售节奏，解决退房纠纷，每一项都考验着“万达速度”。

　　(出处：和讯房产 2017年05月23日)