我国首部住房租赁和销售法规将给“漂一族”撑腰

明知这是场意外

“如果这个条例能早一些到来，也许我和老公就不会在去年6月下旬，因为房东突然提前收房，而带着不足4个月大的孩子，连着3天找中介、看房子，最后在5天内搬家了。”提起这段经历，老家在德州、4年前随丈夫来济南生活的李帅，唏嘘不已。

李帅口中的条例，便是目前正在公开征求意见中的，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）。这也是去年底中央经济工作会议上，明确提出要建立购租并举的住房制度后的一项重要举措。

经济导报记者注意到，《征求意见稿》中，承租人成为最大受益方，近半篇幅都在聚焦如何保障承租人的利益。“房价高企，势必会提高首次置业的平均年龄。只要承租人的权益能够得到有效保障，会有更多的年轻人选择租房。可以预计，房屋租赁市场未来将越来越活跃。”23日上午，21世纪不动产锦泽加盟店总经理宋宾宇对经济导报记者表示。

承租人的委屈

在房屋租赁市场中，承租人常常扮演着“弱势群体”的角色。

李帅就在这4年的租房生活中，先后遭遇过房东多次、单方面涨价，提前收回房屋等“糟心事”。“4年的时间，我们换了3套房、3个房东，但没有一套是顺顺利利地住过来的。朋友都开玩笑说我没有‘租房命’。”

尤其是2016年酷暑时房东突然提出要提前收房，这让李帅至今心有余悸。

“当时我刚生完孩子不久，老公上班，家中父母身体都不好，所以我只能辞职在家照顾孩子，经济上是很拮据的。当时，我们签的是一年的租房合同，离合同到期还有4个多月。但没想到房东会突然说他们急用钱，需要卖房，让我们提前退租。”李帅说。

当时，李帅的房东是一对老夫妻，膝下只有一个女儿。老夫妻于2015年底将名下一套一室一厅的房屋以每月1200元的价格租给李帅后，便搬去与女儿同住。

“2016年，济南房价涨势颇猛，房东的女儿想换大房子，就要把我租住的这一套出售，并且非常着急。”李帅说。而在她向经济导报记者出具的房屋租赁合同上，双方约定的是，“如需出卖或抵押该房地产，出租方将提前两个月通知承租方”。

最后，双方协商的结果是，李帅在一个星期内搬家，房东退还李帅剩余租金及押金，并给予半月租金作为补偿。

“虽然是房东违约，但这已经是能争取到的最多补偿了。”之后数天，李帅白天在家通过电话与中介联系、预约看房，晚上丈夫下班后，便带着孩子赶紧去看房。“那会正值酷暑，来回看房，小孩和大人都吃了不少苦。”

然而，更让李帅无奈的是，6月份正值学生毕业，是租房高峰期，价格也就水涨船高。加之李帅此次换房又时间紧迫，所以在议价上十分被动。最后，李帅不得不以每月1700元的价格承租了一套位于历下区的一室一厅的房屋。

在济南一家国有银行工作的俞延利，去年7月刚毕业时，承租了一套两室的房屋，一直十分顺当。但今年4月，因为抽水马桶的水箱出现故障，水流漫溢，除了导致承租房屋紧邻卫生间的地板受损外，水还渗漏到了邻居家中。

为此，邻居提出索赔，但俞延利一直与房东在赔偿责任方面争执不下。“这个抽水马桶很多年了，早就老旧了，出现故障是迟早的事，但房东认为，这是在我使用期间出的问题，就该我负责。本来这套房子离我工作单位很近，我还准备在我购置的期房交房前，继续续租的。但出了这事，我准备到期后换房了，太糟心了。”

房东的无奈

经济导报记者注意到，承租人有委屈，房东亦满腹牢骚。

“都说房东是强势的一方，但当房子交到承租人手上后，我却感到许多的无奈和愤慨。”家住济南市历下区的王东在和平路诚基中心有一套两居室的空置房，因短期内不使用，故于2013年开始出租。“先后换了3个租客，除了第一个租客比较爱护房子，剩下两个真是一言难尽。”

其中，王东与第二个承租人签约时，曾在合同中明确约定，因为是二居室，房子不大，最多只能有3人同时居住。然而，一年后收房时，王东惊讶地发现，客厅里居然摆放着两张床垫，餐厅里也有一张。沙发等家具损坏严重，墙面肮脏不已。

邻居告诉王东，在这一年里，至少看到7个人长期出入王东这套房子。为此，王东找到与他签约的承租人，可该承租人表示不必退回押金后，就再也联系不上了。

“请人打扫卫生，更换损坏的家具，损失远远超过了押金。第三个承租人更是在拖欠半个月的租金后离开济南，人在外地才给我电话，要求提前退房，完全没有遵守合同中提前1个月告知的约定。”自此之后，王东再也不愿出租房屋了，并在去年将此套房屋出售。

在王东看来，承租人对租住房屋的不爱惜，也在一定程度上促使房东涨价，“这至少能挽回一部分的折旧损失。”

对于此次《征求意见稿》，王东认为，实际情况中承租人违约的情况也不少，房东的相关权利，亦需保护。

租金水涨船高

随着2015年年底以来，济南房地产市场的一轮火爆走势，房屋租赁的租金也随之水涨船高。

22日下午，经济导报记者来到位于济南市历下区燕子山路的链家燕山小学店。该店经纪人俞培志表示，去年以来，周边房屋租金的确上涨了不少。“比如燕子山小区，两室的月租金在3000元左右，一室的2000元左右。2015年年中那会，一室的只能租到1300元左右。目前快进入大学生毕业季了，照往年的惯例，估计会有一大部分需求将释放出来。”

位于历下区浆水泉路的筑家不动产名士豪庭店，其租赁业务的客户群体则主要面向高端客户。

“比如名士豪庭小区内的房屋，租金已经到了每月4500元以上。这周边的其他小区，也至少在3500元以上。除非是那些一口气签下3年的情况，租金会稍微低一点。”该店资深经纪人赵妍对经济导报记者表示，该区域的承租客户，很多处于已经购买了期房、正在等待交付的阶段。

随后，经济导报记者来到济南市阳光新路，阳光100国际新城一套建筑面积94.62平方米，几乎纯毛坯的2室2厅，租金为每月2500元，另一套提供简单家具的88平方米两居室，租金为每月2700元。而在去年同期，同小区一套133平方米的三居室，租金为每月2500元。

关键在安全感

在业内人士看来，水涨船高的租金、不健康的租赁市场和投机式购买一起催生了房价泡沫。

李帅这些年的经历，让她对租赁房屋充满了不安全感，即便是背上高额的债务，影响生活质量，她也坚定地把买房提上了日程。

“目前，家庭收入来源仅有丈夫的工资，并不高，两边家庭条件也不好，没法给我们什么帮助。但租房期间种种不愉快的事情，实在让我充满了无力和无奈，还是要有个自己的小窝，心里才能踏实下来。”李帅无奈地说。

已经在济南东部购置期房的俞延利，更是期待着楼盘能够早日交房。“租房太操心了，还是自己的房子住得省心。”

“房价的上涨，使得房东必然提高租房价格，加上房屋租赁中可能存在的诸多隐患，承租人的权利若得不到有效保护，必然会抓住机会，进入购房市场。这其中，很大部分原因是由缺乏安全感带来的。”宋宾宇表示。

因此，在宋宾宇看来，如何促使承租人获得安全感，是加快培育和发展住房租赁市场的关键。

市场空间巨大

继去年年底召开的中央经济工作会议上，明确提出要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化住房租赁企业发展后，日前，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规公开征求意见，其中包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等，从多个角度规范房屋租赁和销售市场。

值得注意的是，《征求意见稿》对租房市场进行了比较多的着墨，其中明确规定，出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房；直辖市、市、县政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息；鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同等。

“未来3至5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元，中国未来的租房市场空间巨大。”链家研究院院长杨现领在2016年《租赁崛起》报告分享会上表示。该报告更是预测，未来10年，我国租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人；到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。

同样，宋宾宇也对房屋租赁市场的发展前景十分看好。“只要承租人的权益得到有效保护，未来选择租房生活的年轻人会越来越多，这会成为他们的一种生活方式。”

[他山之石]

美国公寓“房东”大多非个人

有关调查显示，我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求，住房自有率常年维持在70%以上的水平。而相对经济较为发达的美国、英国、法国、德国和日本，其住房自有率分别在50%至70%左右，其中德国更是在50%以下，大部分人群以租赁为主要的居住方式。

2009年前往美国继续深造，并已在美国成家工作的邢田，便一直租住着公寓。

“我身边很多美国人，甚至是我的老板，并没有十分热衷于购房。在他们眼中，这部分资金，可以做许多投资，或许比房产更为灵活。”邢田认为，还有一个关键的因素是，美国的租房市场非常发达并且趋于专业化，尤其是在大城市，比如波士顿、纽约等。

据她介绍，美国公寓的“房东”大多为一家专门的房产管理公司，而非个人。“该房产管理公司可能拥有一栋或者数栋公寓专门用于出租，可能拥有几十甚至上百套房子；并且雇用专业的保洁，维修，门卫等工作人员负责维护和物业。因此，承租人入住后，交房租、出现问题需要维修等情况，需要交涉的对象都是房产管理公司。”

雷羽2014年从美国斯坦福大学毕业后，与其未婚夫定居旧金山，租住了一套40平方米的公寓。

“当地有一个条例，房东和租客签订租赁合同后，是不能随意涨价的。这套房子我们租住了快3年了，房东也没有给我们涨过价。因为住得很省心，所以我们短期内也没有购房的打算。”雷羽对经济导报记者表示，“而且，美国公寓几乎没有配备家具的情况，前任房客走时需要将公寓清空，这样也就避免了在押金问题和使用过程中的纠纷。”

（经济导报记者 韩祖亦）

　　(出处：和讯网 2017年05月24日)