租房好时代将到来？ 首部住房租赁法规为租户护航

丢失了记忆

5月19日，我国首部针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)开始向社会公开征求意见。鼓励出租人提供更长租期，租期不低于三年，房租按月支付。房东暴力、强制撵人被明令禁止。如果意见实施后将为租房市场带来哪些影响？是否意味着租房市场的美好时代将要到来？

三年租期或不适用所有租客

新京报：意见稿中鼓励出租人提供更长租期，租期不低于三年，房租按月支付。你对此怎么看？

租户雪梅：这一点对我的吸引力不大。首先，在北京租房，很多是随着单位迁徙的，如果单位出现变更，大多会选择搬家。其次，现在租客可以选择互联网化的创新租房产品，省去了跟房东谈条件的麻烦，并且中介费也是明码标价。有些房主现在就可以在收取押金之后按月收取房租，而非现在租房市场流行的“押一付三”。

21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙：租期不低于三年是希望租金稳定，目的是好的，提高租赁量，有抑制房价的作用，这是政府指导的一个方向，但具体可以看双方意愿，因为市场可能有约定俗成的规则，一时间可能很难改变。目前大部分是签一年或两年，三年很少。

租金方面比较稳定，有第二年涨一些的情况，但70%以上第二年的租金不会变化。大部分房东很难同意月付，确实比较麻烦。

麦田房产副总经理孙庆磊：当前市场租赁合同大都是一年一签，房东提前一个月通知租客就可以解除合同，虽然租客一般都能得到一个月的租金赔偿，但却需要重新寻找住所，这种情况下租客还是比较被动的。签长租约难点在于：租金上涨周期内，房东对于签长租约的意愿偏低，除非租赁双方达成一个租金逐年上涨的约定，所以要实现这一规定，还需要消费者的成熟度和租赁市场的稳定性，乃至政府主管部门在鼓励和加大租赁供应上，持续有效的动作。

扎根网首席运营官黄恩亮：就目前的市场情况而言，租期不低于三年不适用所有租客，更适用婚后无购房的客户或无购房计划且工作收入相对稳定的客户。前提是每年的房租涨幅在双方可接受的范围内。根据现实情况如果租期加长，而房租按月支付，且能保障租客与房东双方利益，需引入金融分期产品才能实现。

房东老胡：租期不低于三年，这一点要求太高了，一、二年比较合适，因为中途有可能会将房子出售。房租方面支持季付、半年付或一年付，一个月支付太麻烦。

房东不可强制撵人或将严格执行

记者：意见稿中提到，出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。租房押金不得无故扣留，违规最高可罚20万元。对该条款，你有什么样的看法或建议？

租户雪梅：我作为租房客，对于这一点的执行情况存疑。目前很多租客选择默默忍受，并不一定会寻求法律的帮助。政策呼吁是好事，但还需要看具体落地执行情况。

租户刘威：我经历过一次，在合同租期内，我和室友就被中介以“房主儿子要结婚用房子”的名义强行一周内要求搬家，并且之前的押金不退。

房天下副总裁司智：房东不可暴力、强制撵人，不能随意涨价等都是原有的规定，并不是新规定。房客在合同期内，房东应该保护房客的权益，不可没有理由随意驱赶房客。租房合约中写得很清楚，如果承租人出现问题，是可以被解约的。相信这次政策出台之后会严格执行该规定。

扎根网首席运营官黄恩亮：租房押金是为避免租客拒交、晚交房租，以及对房屋或配套设施造成严重人为损坏。通常押金纠纷发生在租客即将退租的阶段。如果租期长，配套设施是人为损坏还是自然损耗界定困难。因此，设施维护和保修应该计算在中介费或房租中，进行按月分摊，或通过定制押金险的方式解决。当然对于无故扣留，可以进行违规罚款，对租房消费者的权益也是一种有力保障。

房东租户排斥“二房东”

记者：意见稿指出承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房，自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。这是否意味着“二房东”合法？你如何看待“二房东”？

租户雪梅：这不成了鼓励个人做中介嘛，“自然人转租达到一定规模需要办理工商登记”，哪个部门来考查自然人转租规模？这还需要具体看细则。

房东小关：我个人不接受“二房东”。二房东对租客的要求，跟我的要求不同。我可能会对“二房东”本人做一些要求，但到了他那里，要求可能会打折扣。

之前有类似这种人找我，我都拒绝了。我对租客的要求是，以家庭为单位，长期、稳定。

租户刘威：8年前刚来北京的第一个月，我通过网站搜索到一个太月园单间，当时网页上写的是“业主直租”，可入住后才发现业主其实是一个代业主进行收租的“代理人”，除了每月定时收房租露一次面外，如果要求维修电器等很难见到人。另外，在租约到期时，还以各种借口克扣押金。

保驾租赁安全防止租金上涨

记者：预计这部《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)会给市场带来什么影响？

租户雪梅：我认为这个政策的初衷是为了约束租房市场，防止租房价格的上涨，期待能有具体的执行细则。

租户刘威：新规提升了租客群体的安全感和体验感。

房天下副总裁司智：这些规定中许多都是原有的规定，这次要看政府在政策出台之后是否会对这些规定坚决执行，并严格监督。只有市场上有足够好、足够多的房源，房东不再处于强势地位时，租赁市场才会发生比较大、更加规范的改变。

麦田房产副总经理孙庆磊：意见稿的最大亮点是对租赁市场整体稳定、安全、租赁经纪服务等的一系列配套升级，并将升级举措细化到各项具体条例中。约束了承租人、出租人的权利义务，明确了经纪机构的服务规范，对于当前租房市场容易产生的问题和纠纷，在法律政策层面给予了解决的依据，也在操作尺度上给出了建议，同时给予配套政策支持。意见稿所透露的政策信号很明确，重视租赁市场安全感和服务体验，进一步提倡“租售并举”。

新派公寓CEO王戈宏：政策中对房东和租客的双向规定有利于整治目前租赁市场的乱象，但目前缺乏租赁信用系统，建议住建部联合银行、中介、品牌公寓建立租赁信用数据平台，可以收费查询，这个平台将会有效保障各方风险，而且成为一个新的商业模式。

本版采写 新京报记者 张晓兰

　　(作者：张晓兰)　

　(出处：新京报 2017年05月26日)