销售下滑 土地过热 房地产上下游背离愈发严重

我就在你不远处

中原地产研究中心统计数据显示，2017年前5月，全国卖地最多的50个城市合计卖地金额已达10103.8亿元，同比上涨33%。但值得注意的是，在持续的政策调控下，房地产成交持续下滑。数据显示，5月单月，房企销售业绩下降明显，其中部分房企业绩环比下降超过20%，与过热的土地市场形成了鲜明对比，房地产上下游产业链背离现象愈发严重。

土地购置面积持续创新高

日前，嘉兴集中出让8宗地块，总出让面积48.35万平方米，总起价36.04亿元。值得注意的是，这8宗地块引来超过420家房企的关注，以至于因参与土拍人数过多，嘉兴市资源要素交易中心有限公司场地有限，土拍会场不得不移至可容纳上千人的嘉兴大剧院。虽然采取“限价、摇号”等措施，但该8宗地块依然经过8小时“战争”，拍出73.69亿元，溢价率超100%。

对此，CRIC房地产研究中心研究员杨科伟表示，去年以来的销售火热态势在当前热点城市仍惯性维持，开发企业普遍存货消耗过快，补库存成为当前多数房企的首要目标。

中原地产研究中心统计数据显示，虽然在一系列政策约束下，地王出现数量有所减少，大部分城市平均溢价率相比去年下调。但整体来看，2017年前5个月，全国卖地最多的50个大城市合计卖地金额达到了10103.8亿元，同比上涨33%。其中，33个城市土地出让金额达100亿元，北京、武汉、广州、南京等11个城市土地出让金超过300亿元。三四线城市卖地收入也有明显上升，其中温州251亿元、佛山240亿元、嘉兴235亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然各地楼市调控频繁，但整体看，一二线城市土地市场成交依然活跃。即使很多城市土地调控政策严格，但企业依然处于补库存阶段。

“房企对热点城市拼抢依然积极，包括南京、苏州、厦门等2016年的二线城市“四小龙”地价依然处于高位，即使地方政府设置了多重调控约束政策，部分住宅属性地块依然有多家企业以突破上限的价格拼抢。”张大伟说。

杨科伟认为，在当前市场普遍“量跌价仍涨”，未来房价看涨预期不变的情况下，新开工面积维持在10%以上，4月单月新开工面积也维持在近一年来月度平均水平之上，意味着开发企业对市场未来仍旧乐观。

统计局数据显示，2017年1-4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比增长9.3%。其中，住宅投资18671亿元，增长10.6%。其中，1-4月房屋新开工面积48240万平方米，增长11.1%，土地购置面积5528万平方米，同比增长8.1%，增速比1-3月份提高2.4%，创下近3年新高；土地成交价款2104亿元，增长34.2%。

杨科伟说，土地成交价款增速不断提高，反映出当前市场竞争激烈，尤其是热点城市的优质地块更是普遍被看好。

全国人大财经委副主任委员黄奇帆日前公开表示，我国每年批准供地中，用于城市的只占2/3，其中，基础设施和公共设施占用规模55%左右，工业用地30%，正常的开发建设用地仅占15%。“这个比例是不平衡的。我们工业用地配置显然占比太高，挤占和压缩了住宅用地。”黄奇帆说，拍卖机制、新供土地短缺、旧城改造循环，这三个因素相互叠加，造成目前地价不断上升。

房企销售现大幅下滑

值得注意的是，在房企积极购地的同时，住房销售却因调控的收紧，收入大幅下滑。

亿翰智库报告显示，50个典型房企收入明显下调。其中，TOP30环比下降企业占比达70%，TOP31-50环比下降比例为55%。

具体来看，万科5月销售352亿元，环比下调15%，保利地产销售213亿元，环比下调9%，绿地销售180亿元，环比下调7%。荣盛发展、雅居乐、首开分别下调20%、31%和21%。泰禾、复地、路劲、星河湾则分别下调50%、23%、75%和41%。

亿翰智库相关分析师表示，伴随政策全面加码，楼市调控效果凸显，2017年5月，房企单月销售业绩下降明显，其中部分房企5月业绩环比下降超过20%。分析师表示，其原因一方面是3月以来调控步步紧逼，效果凸显，市场观望情绪蔓延；另一方面，经历“金三银四”的业绩冲刺之后，部分房企供给端续力不足，尤其是主流一二线城市供给严重短缺。“在限价令调控之下，部分房企因没有业绩压力，自然暂缓销售。”

CRIC房地产研究中心发布的《2017年1-5月中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示，仅前5个月就已有33家房企销售业绩突破200亿元，较2016年同期增加12家，上涨57%。其中，碧桂园、万科等5家房企销售已超千亿元，而2016年同期仅为2家。

具体来看，碧桂园、万科销售业绩均超2000亿元，较2016年同期业绩上涨幅度高达165.6%和57.7%。恒大、保利、绿地也纷纷超过1000亿元，较2016年同期上调62.2%、29.3%、20.1%。

警惕房企资金违约风险

张大伟表示，现阶段国家对房企融资大幅控制。从国内到国外，从证券市场到银行间市场，房企融资渠道全面收紧，房地产业进入全面去杠杆阶段。在此背景下，地产企业尤其是规模较小的地产企业再融资将受到影响。因此，房企未来资金链情况仍然前途未卜，疯狂拿地的趋势也将逐步减弱。

事实上，根据证监会规定，自从去年10月以来，房企融资渠道不断被紧缩。其中包括严控境内发债，不得到H股上市融资，银行方面收紧开发贷，同时，债券融资、私募基金融资也被收紧。今年2月，中国基金业协会发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，文件规定，私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

同时，监管层近期已基本停止给房地产商海外发债发放批文，证监会新闻发言人张晓军在5月19日的新闻发布会上也首提全面禁止通道业务，随后也有消息称银监会收紧融资通道，检查信托公司业务。

而房企融资渠道也全线被限。海通证券分析师姜超表示，虽然目前来看地产企业在手资金较为充足，但在涉房融资大幅度收紧的背景下，房企债务偿还问题将逐渐浮出水面。从目前房地产行业存量非城投债样本中，74家已披露年报的房企数据显示，近9成企业实现了货币资金规模的同比增长，行业平均货币资金规模同比大幅增长62.23%，企业在手资金较为充足。“但随着海外债券到期压力加大，国内债务还款期也将来临，在此背景下，个体信用基本面将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化，应警惕弱资质地产企业违约风险的爆发。”

海通证券数据显示，房企存量债务到期压力集中在2018-2021年。其中，国内地产存续债券中约有75%是在2019-2021年间到期，贷款的期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款也将在2018-2019年到期，故年内债务到期压力不大，但未来2-5年地产行业债务到期压力集中。

至于资金对房企的重要性，此前黄奇帆的演讲中也透露，目前房企资本金和社会融资比例达1：9，有的开发商可能达1：50。黄奇帆说，拿地的钱三七开，如果一块地10亿元，房企自己出3亿元，另外7亿元从金融机构借来，然后把这块地抵押给银行至少贷款六七亿元，造好房子后预售又把按揭贷款拿过来。这个过程中，如果这块地三年后涨到20亿元，开发商就可以拿到15亿元的抵押贷款。最终，整个开发流程中的融资就可以加杠杆到1：9。

对此，亿翰智库相关分析师也表示，在这样的市场环境中，若政策高压态势延续，房企应做好割肉准备，并且可以先从割肉深度不高的相对弱线城市开始，随后才考虑强一二线城市。

　　(作者：梁倩)　

　(出处：经济参考报 2017年06月02日)