调控至深处 房企并购忙

丢失了记忆

新华网北京6月3日电(徐朋) “不是在并购，就是在并购的路上”。随着楼市调控的深入，近段时间以来，越来越多的房企在并购的道路上疾驰，并购事件日益多发。

并购多发之秋

过去的一周内，房地产业内已发生数起并购案例。刚刚把天津的超级大盘星耀五洲拿下，融创中国马不停蹄，再度出手。5月31日晚，融创中国公告称，拟与合作方重庆上锦建筑联合收购重庆华城富丽房地产开发有限公司股权及债权，其中融创中国获得华城富丽60%的股权及相关债权，总代价为21亿元。

惯用并购手段、与融创同样激进的房企阳光城6月1日公告，将以16.81亿元（含债务）收购被称为“高端港式传世大宅”的成都半山艾马仕项目。而在不到一个月的时间里，这已是阳光城并购的第三个项目。除了成都半山艾马仕之外，阳光城最近还收购了曾号称“武汉汉口中心最大城市综合体”的中华城项目及“90年代羊城八景之一”的广州江湾新城项目，分别耗资29.63亿元和17.9亿元。

5月31日，招商局置地有限公司宣布，将以出资1000万元增加注册资本的方式，与新城控股合作开发于2017年3月29日在佛山三水竞得地块，并持有项目公司50%股权。5月26日，瑞安房地产有限公司宣布，万科以41.33亿元收购瑞房重庆天地部分项目79.2%权益。

4月底，并购王融创中国通过二级市场增持金科股份股票至25%，同时表示未来将视市场机会继续增持，不排除最终成为金科第一大股东。融创近两年来还收购了天朗、中渝置地、融科智地等房企的项目或股权，进行规模化扩张。

龙头房企一直是并购大潮的主力。据统计，碧桂园2016年共获取413宗土地，其中收、并购获取的有167宗，收并购金额占土地总价49.5%。自2015年下半年以来，碧桂园还相继以入股的形式成为太东地产、大亚湾海亚达和惠州俊峰鹏峰等十余个开发商的重要股东，并购项目的预计投入130亿元。保利地产2016年拓展项目112个，拓展容积率面积2404万㎡，其中，通过并购、合作方式取得面积占比75%，同比增长84%。

而根据阳光城2016年年报，其去年新增土地储备项目25个，其中，通过收购方式获得的项目数量超过一半，达到13个（55宗地块），并购价款为124.96亿元。

据Wind资讯统计，2017年至今，房地产行业并购案宗数为15宗，涉资250亿元；2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%；2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。

并购已成行业关键词

业内人士认为，在今年楼市调控加力的情况下，房企之间的并购形势还会继续加剧。同策咨询研究部总监张宏伟表示，未来2-3年是房地产行业的收并购时代，大量中小房企将就此退出房地产业。

中国指数研究院最新的研究报告也指出，在2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑的情况下，行业集中度加速提升已成为必然，“并购、转型和政策”将是2017年房地产行业关键词。

从美国住宅市场来看，主要也是通过并购融合的方式快速提升企业规模。在1995年至2009年期间，莱纳房产、普尔特集团和D.R.Horton三大开发商共进行了超过45次并购。

据相关统计，2005年美国前100位的建筑开发商市场份额占35.6%，前10位的开发商市场份额为高达21%。与之相比，中国目前的房地产业集中度仍较低。在中国彻底完成城市化进程和房地产业发展成熟前，行业内的并购重组必然是多发现象。

债务风险高企 资金链承压

在土地价格不断上涨的情况下，大型房企通过收购、合作及交换股权方式可以快速、低成本获得土地储备，有利于房企控制土地成本，优化区域布局，发挥杠杆作用，提高融资能力和降低资金成本，增强对合作供应商的议价谈判能力, 提升未来盈利能力。同时，房企通过将整体的销售金额进行财务报表的合并，变相提高销售业绩，提升财务数据的表现。

不过，毫无疑问，并购是把双刃剑。大举扩张也容易拉高房企的债务。高企的债务压力以及调控导致销售迟滞的风险，都给这些激进扩张的企业蒙上一层阴影。

以2016年并购猛烈的阳光城为例，其净负债率已排名行业前列。根据其年报，2016年阳光城净负债率高达256.82%，位居克而瑞55家上市房企净负债率排行榜第二位；有息负债总额为674.9亿元，同比增加了81.21%，在55家重点房企中排名第12位。

据阳光城一季报显示，公司一季度营业收入为24.23亿元，同比仅微增3.86%。同时，利息和融资费用的大幅增加，令阳光城一季度财务费用同比大增553.35%；部分长期借款将在一年内到期，致使一年内到期的非流动负债同比上涨250.41%。而截至一季度末, 阳光城的负债率进一步高企，已达到316.5%。

另外，阳光城最新的公告显示，截至6月1日，其累计对外担保额度已达1003.52亿元，除为公司为全资及控股子公司提供的担保额度外，阳光城对外担保金额25.25亿元（其中涉及阶段性暂时提供担保事项2500万元）。

业内人士认为，激进房企以较高的债务杠杆去快速扩张，其资金链能否承受重压，关键在于手上的货值能否顺利去化。尤其在一、二线城市普遍进入“四限时代”、“五限时代”，价格卖不高、新盘卖不了的情况下，普遍依赖高周转模式的高杠杆扩张型房企，资金链或将难免承压。
　　(作者：徐朋)　　(出处：新华网 2017年06月03日)