3·26新政后商住市场停摆 开发商开启转型之门

够钟死心了

5月23日晚，北京市住建委官方公众号“安居北京”发布了“关于3·26商住新政的补充说明”，对商住限购执行细则进一步明确。北京房地产业协会秘书长陈志表示，补充说明的原则是：3·26政策红线不能越，但也要兼顾已购房人群的合理利益。

事实上，“3·26新政”公布后，已经给市场带来了相当大的影响。公开数据显示，3月27日-4月2日的一周，北京商住公寓的成交量出现断崖式下跌，仅成交62套，环比下降了97.26%。绿地集团、万科、泰禾等知名房地产企业在京均拥有数量不少的商办项目，都在不同程度上受到了影响，他们的应对之法或许对整个行业具有一定的借鉴意义。

近日，绿地控股集团股份有限公司（下称“绿地”）的一位负责人告诉《媒体（公众号：chinatimes）》记者，为了积极应对不断剧烈变化的外部环境，绿地从几年前就开启了从传统的房地产开发商转型为专业的运营商和服务商。例如在北京，绿地率先打造了产业发展部，并且创建政企联手的模式，更好的为入驻企业提供各项服务，并且不断整合金融、协会机构等资源，为业主和入驻企业主提供发展支持。

“原来很多开发商是‘一条腿走路’，新政出台后把原来的腿‘砍’了，没有核心竞争力、综合实力的企业就步履艰难。而绿地是‘两条腿’、‘多条腿’走路，虽然也会受到新政影响，但起码还能站着。同时，从长期来看，也将促进行业健康发展，倒逼企业苦练内功。”绿地集团另一位负责人表示。

商住市场“停摆”

3月26日晚间，北京住建委、北京规划和国土资源管理委员会、工商局、人民银行营业管理部、银监局等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。由此，北京成为全国首个停止向个人出售商办类项目的城市。

“绝杀令”、“休克疗法”，这是当时外界对“3·26新政”的第一印象。有分析认为，新政基本从各个角度堵死了商住作为投资增值资产的生存空间，基本堵住了商住作为资产配置升值后变现的路径。商住在相当长的历史时期内，将只剩下使用功能的属性。

随后的数据也基本证实了当时的判断，绿地负责人还向《媒体（公众号：chinatimes）》记者表示，新政实施后，北京商住市场的销售数据下降非常明显。

全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯在接受《媒体（公众号：chinatimes）》记者采访时也表示，商办限购标志着商办地产从个人投资主导向机构投资主导的转变，影响深远，不排除市场重新回到4年前也就是2013年的低迷状态，所以他对未来市场相对悲观。

此前，商住基本是北京楼市成交的主力。从2016年1月1日至2017年3月23日，北京所有具有居住功能属性的物业合计成交90112套，其中商住类产品成交接近5万套，占比约为54.7%。不过，“3·26新政”将个人排除在可以购买商住产品之外，这实际上削减了几乎一多半商住项目的购买需求。

刘凯认为，“3·26新政”宣告了北京商住市场的突然死亡，根据住建委的数据，近来成交量几乎为零，有业内人士甚至用“灭顶之灾”来形容。

从开发商到城市运营商

2017年，绿地全面启动了千亿级综合产业投资模式，以“房地产+大基建+大金融+大消费”的全产业优势，围绕“五大领域”对区域经济全面介入。其中，全国复制千亿级综合产业投资模式是其2017年的核心投资模式及思路。

在北京房山，绿地还凭借自身在商业运营、产业运作方面的经验和优势积累，通过现有商办项目打造了“绿地国际创客中心”，搭建创客综合服务平台，打造全要素的创业生态，形成国际化的创业高地，这种积极创新、转变的运营思路大大提高了运营效率及运营质量。

据了解，绿地国际创客中心有效整合了绿地集团国内外及多行业资源，将互联网、科技和文化创意等各细分品类充分融合，扩大产业规模，建成集文化创意、孵化器、个性化定制等于一体的生态型、平台型文化创意产业园。通过绿地商魔方、企业服务平台等的鼎力支持，绿地国际创客中心可以为中小企业提供有针对性的帮助。

目前，绿地在房山、大兴、望京、通州、石景山等区域已经成功引入200多家知名企业，绿地房山产业智汇城截止到目前入驻企业数量已达1500余家，为区域的经济发展提供了不小的贡献。

“在‘3·26新政’后所有北京房地产开发商日子都比较难过的情况下，我们虽然也同样难过，但由于具备运营能力和产业资源，所以要比其他开发商好过一些。”该绿地负责人说。

该负责人还表示，绿地的产品创新、服务体系、运营管理等综合能力可圈可点，再加上强大内部组织协同能力，大幅增加了产品价值，如产业发展部门、商业管理部门和客户服务中心等部门联合起来帮助企业提供很多配套的服务，客户通过横向比较，就会选择绿地的项目。结合当下的市场环境来看，少量的客户选择绿地的项目的可能性就会大幅增高。也会因为这种平台式的服务，让项目租金收益高于周边其他的项目。

绿地的另一位负责人也表示，“3·26新政”后，一些开发商盖好的商务楼不让卖了，就算是转而收取租金，也要现去寻找租户。而绿地与之不同的是，它知道去哪寻找客户，知道要找什么样的客户，还知道这些客户的客户需求是什么。

“当下，如果让那些毫无准备，拿地的时候就按照过去模式算账的开发企业去转型，去做产业，恐怕不是‘一日之功’。”他表示。

通过沟通，记者了解到绿地在员工职业规划与激励；产品创新；内部协同；产业协同；运营服务等方面独有章法，并且具有务实、低调、高效、全员联动的特点。这种内生动力，或许就是绿地有效应对跌宕起伏的外部市场环境的重要原因。(.华.夏.时.报　.马.维.辉)
　　(出处：中财网 2017年06月03日)