银行关“阀门” 房地产信托“断供”

丢失了记忆

给我一根杠杆就可以撬动整个楼市的时代一去不复返。在金融去杠杆和楼市调控的双重背景下，房子开始难卖的同时，房地产融资的难度也陡增。

5月底，一则银监会严查违规开展房地产信托业务、融资渠道被收紧的消息把夹缝中的房地产融资推向台前。此前，银监会2017年3月底至4月集中发文整顿，银行表外、通道融资业务受到影响，地产融资业务更首当其冲，银行几乎不再放行房地产开发贷，全面收紧额度。

随着银行、票据、信托、再融资、海外发债等渠道全面收紧甚至叫停，昔日的高杠杆狂奔被锁住了咽喉。6月的初夏时节，一位中型房企的财务人员王刚（化名）和他的老板们却要想着如何“过冬”自救。低成本融资的日子已经远去，是时候储备食物为自己“输血”过冬了。

据新京报记者调查发现，过去几年来房地产企业通过银行理财、券商资管、基金子公司、私募基金等通道流入房地产的资金绝大多数为债权或“明股实债”，目前，这类融资基本被叫停。包括万科、恒大在内的大型开发商转而在项目层面纷纷开展股权融资合作。

银行“缩表”，房地产信托融资暂停

房地产融资开启“萝卜蹲”模式，银行贷款、私募基金、再融资、国内外发债等相继被收紧后，监管再度指向房地产信托。

5月24日，中国证券报报道称，银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，该文件显示，违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检查要点，包括是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务等。

对此，银监会回应称，根据银监会2017年现场检查计划，监管部门将对部分信托公司进行例行检查。为提高检查的针对性和有效性，银监会相关部门4月中旬制定印发了《2017年信托公司现场检查要点》，供具体检查时参考。印发检查要点是现场检查的一种通行做法，仅用于指导具体检查项目，并非发布监管政策。

分析认为，由于其他融资渠道相继受到限制，信托已经成为房地产商拿地融资的重要通道之一。但监管层检查违规开展房地产信托业务以后，信托公司目前开展的拿地融资业务面临收紧。这就意味着，房地产融资又一条重要通道正在被收紧。

Wind数据显示，4月份房地产信托成立规模环比大幅下滑逾三成。而5月以来，房企国内债券融资规模119.3亿元，同比降逾八成。而一季度房企海外发债在经历了新高过后，二季度以来发行量则同比下降近六成。

一家大型信托高层人士透露，银监会要求对信托公司现场检查每年都有，系常规项目。但是，这是首次点名针对火爆的房地产企业拿地融资的模式。自4月中旬收到文件以来，几乎全面叫停该业务。不过，个别城市仍可给资质排名实力强大的开发商进行融资。

“我们暂时叫停了房地产信托融资”。昨日，多位中小型信托公司内部人士做出上述表示，事实上信托融资的主要资金来源于银行，而目前银行全面“缩表”，大量表外业务和通道业务资金正在回流，信托资金来源也受到限制，因此，银监会发文后索性暂停该业务。

一家城商行内部人士称，其实信托公司发行的信托计划，最大的资金来源是银行，但是，现在多家银行都限制甚至暂停投资房地产信托。所以，房地产相关的信托发行收益都非常高。尽管如此，多家银行依然暂停投资，房地产信托“断供”。

记者独家获得的银监会2017年3月29日下发的“三违反”和相关附件显示，银监会严查信贷资金违规进入楼市。要求各银行检查是否直接参与房地产炒作，是否在房地产开发贷款和按揭贷款中虚假、违规操作。

“去年资产慌，又没有限制，大的房地产公司发行的信托计划都被银行抢购”。上述人士称，而现在房地产企业发行信托计划基本都卖不出去了。

明股实债叫停，万科股权融资输血

股权融资的时刻到了。

近年来，银行系统的资金通过多种表外渠道流向了房地产。如今，随着银监会开展“三三四”专项治理以来，表外、信托等通道类的产品将面临大限。此前，证监会严管房企再融资和海外发债与配股。今年2月，中国基金业协会出台监管细则，明确禁投16个城市的5类房地产私募资产管理计划，地产私募融资大幅收缩。

在银监会、证监会、基金业协会等多部门严加看管房地产融资渠道，在私募做债权类地产项目所有路基本断掉和明股实债被事实性叫停的时候，部分房企还有手中的底牌——股权融资。

据新京报记者调查发现，过去几年来房地产企业通过银行理财、券商资管、基金子公司、私募基金等通道流入房地产的资金绝大多数为债权或“明股实债”，如今，这类融资陆续被叫停。包括万科、保利等在内的一些大型开发商开始接受股权融资，在项目层面纷纷开展股权合作。

业内人士称，过去十年是房地产的黄金期，房企高速成长，房价节节攀高，盈利能力大增。因此，多种渠道融资大都是“明股实债”，因为开发商宁愿承担高利息成本，也不愿意出让手中更有价值的股权，让渡利润、分红给项目股东。如今，这一局面正在转向股权融资。

5月12日，恒大发布公告称，中信银行旗下基金豪掷超200亿资金“入股＋贷款”，共同开发恒大旗下的十个项目。

中信旗下的信银基金通过资本投资获得相应股权，并通过同等比例的委托贷款介入恒大的项目开发，双方共担风险，共享收益。

此后的5月23日，万科公告欲与招银资本、长江招银，一起设立商业地产投资基金，投资万科及其控股子公司所持有的42项商业地产项目（含在建和已完工项目），出让价款为129亿元，万科出资50.31亿元。

万科在公告里毫不讳言，基金的成立是“综合考虑目前的融资环境”。

万科公布的2017年1季度报显示，今年一季度其经营活动现金净流量首次告负，为－95.2亿元，而2016年度的经营活动现金净流量则为395.7亿元。同时，万科的自由现金流也首次转负，经测算，2017年1季末自由现金流为－99亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次万科成立的基金主要是以持股和提供资金为导向的，还没有涉及证券化的模式，因而更像一种融资手段。

一位业内人士认为，目前房地产企业股权融资的时刻到了，尤其是中小开发商有迫切的融资需求，“股+债”打包的做法已经很多了。对于房企来说，融资的压力会带来很多“副作用”，比如说房企销售和拿地的自由度都不大了，必须快速融资输血。

股权质押融资或将增加

严跃进认为，融资政策收紧，对于房企来说有利空效应。尤其是在再融资收紧的基础上，近期商业银行也开始收紧了类似的政策，这都会对房企的后续战略扩张形成较大的挤压。

他认为，从过去的融资传统和习惯，以及当前的政策导向看，银行贷款和私募会成为两类主流的模式。其次则是信托。对于海外融资和资产证券化，预计还是小众化的。从实际情况看，后续类似股权质押等极端的做法也会频频采用。

“预计后续类似股权质押等现象会增加，即房企的短期资金缺口或会增大，必须采取类似做法来获取资金”。他说，对于一些高价地王来说也意味着潜在的拿地房企数量会减少。

今年4月份同策咨询研究部监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计538.58亿元，环比2017年3月的588.17亿元减少8.43%。其中，债权融资额度占房企融资总量的85.50%，银行贷款紧随其后。

不过，4月没有发行公司债，股权融资占总融资金额比重为14.50%，除了少量小额的港股股票期权计划外，4月的境内再融资主要是通过典型房企的未上市子公司引入投资方增资入股的方式来筹集资金。

除去中国恒大更换部分投资方和扩大投资额度涉及5亿元人民币以外，华夏幸福也通过信托计划及其他第三方引入的股权融资金额高达70亿元人民币。

下半年并购重组将增多

融侨集团副总裁康红恩认为，信托公司、资管计划、私募、基金、银行资金等都受到了影响，上述影响并非短期，而是在中长期范围内对房企的发展带来较大的变化。

他认为，融资渠道收紧在半年后影响会越来越大，可能会出现行业重组、并购的机会与趋势，房企应对这一形势要有一个预判。“这次调控政策的思路很清楚，房地产行业不要过度金融化、高杠杆。房企必须准确理解、掌握各项政策出台的逻辑，并且主动去适应、调整、创新”。

康红恩提醒道，房地产行业接下来会跟其他行业一样，出现产业资本，而不仅仅是金融资本。“会涌现更多产业上的资本，去做这个行业的整合、战略投资、行业并购，以及多元化投资”。

对此，昨日一家私募基金董事长对新京报记者称，目前部分房企资金链十分紧张，预计下半年并购重组比较活跃。

央行原副行长、全国人大财经委副主任委员吴晓灵也表示，应推进企业的并购重组，优化企业结构，把企业从沉重的债务中解脱出来，使企业把杠杆率控制在适度的范围之内。企业在收购、兼并的过程中，难免要用到各种金融工具，要有杠杆，“但是杠杆要适度，规则要明确。”（记者 金彧 张晓兰）

　　(出处：新京报 2017年06月05日)