京二手房止涨:学区房降100万 中介一月没卖一套

细嗅蔷薇

近日，伟业我爱我家集团市场研究院统计，北京5月份在有交易的12个区域中，多达8个区的二手房成交均价下跌，仅4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区和亦庄开发区，幅度都超过20%。

对此，有房产中介表示，目前部分地区房价回调到去年12月时价格。也有购房者对房价下降的说法不以为然，“房价下降没有普遍性，只是学区房和老旧小区的房价在下降。”对于亦庄、通州房价下跌20%的数据，记者采访的房产中介、当地居民并不认同该说法，认为价格下降和业主主动下调报价有关系。

除了价格下跌，二手房交易量也在急遽下降，部分网点交易量下降50%到60%。

值得注意的是，随着河北地区多次出台调控政策，廊坊的“北三县”房价下跌，有房产中介转而售卖海景房。

购房者：“有学区房价格降了100多万”

国家统计局5月份发布的数据显示，4月北京新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比3月份回落0.2个百分点。北京二手住宅价格已经出现环比停涨。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，5月份在有交易的12个区域中，多达8个区的二手房成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。

“北京二手房价格现在处于趋稳状态，降价幅度大概在4%到6%。”昨日，立水桥地铁站附近一链家中介郑先生说，立水桥附近一套房子在调控政策前交易价格为448万，目前同一小区同一户型的房子交易价位在410万元。“降价30多万，这是我们店面里降价最多的一套房子。”

据郑先生介绍，北京317新政后房价开始出现下降。“贷款年限缩减至25年，再加上房贷折扣利率上升，使得部分购房者无力承担房价，导致买房减少，卖房者降价卖房，”郑先生说，也有部分改善型购房者急于卖房，以获得购房资金，从而主动下调报价、降价出售。

“目前北京地区房价降到了调控政策出来之前的价位，和去年12月房价差不多，”郑先生说。

住在通州的谢女士这两年一直在看房，她也感受到了房价的下跌，“但房价下降并没有普遍性。”

“降价幅度比较大是城里的老小区和学区房，”谢女士说，市内的老旧小区的房源户型或者小区环境较差，房价有所下降。“而北京不少置换型购房者的需求为品质更高的小区，北京各个地区的优质小区有限，优质小区房价并未下降。”

在谢女士看来，学区房自3·17新政后也受到较大冲击。

“我们单位附近有个裕中小学，新政前学校附近我看的房子价格为900多万，目前同一栋楼、同一户型有两套房子报价为728万、753万，”谢女士说，这两套楼层更低，“等于是降价了100多万快200万”。

不过也有房产中介表示，其所在区域房价并无明显变化。

“现在玉泉营二手房房价在每平米7万到7.5万，和新政前价格差不多，只不过不涨价了。”玉泉营附近一我爱我家房产中介张先生说，个别业主着急用钱的情况下，才可能降价出售。

天通苑一位业主对此持类似看法。“我两个月前刚买的二手房，签的时候是550万，现在价格和两个月前差不多，”其称，目前其小区房价处于止涨状态。

通州、亦庄降价20%？中介：“没降那么多”

据媒体报道，伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，在北京地区二手房交易的12个区域中，跌幅最大的是通州区和亦庄开发区，幅度都超过20%。

“没有降价那么多，亦庄地区一般二手房成交价下降20万，个别二手房价格下降30万。”昨日，亦庄一链家中介称，目前二手房成交周期在拉长，有业主着急出房，有业主调低了报价和成交价。

上述中介介绍，最近卖出了一套不到80平米的房子。“最初业主报价470万，后来在我们的劝说下调到了450万，最后以435万成交。”

通州区居民谢女士认为，从成交价上看，其所在小区房价并未大幅下跌。

“我们小区没有降价那么多，与新政前相比，只是有了谈价空间，”谢女士说，其小区业主的报价普遍较高，目前房子谈价空间在50万到100万。“实际的成交价不一定下降了，只是报价降了，所以使得大家以为房价降了。”

一位房产中介也谈到了“报价比较虚”。“我的同事最近卖出去的一套房子在高位时报价为750万，最近以670万成交。报价比较虚，降了差不多100万。”

该中介表示，目前其所在的网点制定了“硬性报价标准”。“比如以前房价每平米报价7.5万，但成交价为6万，现在我们的政策就是卖价每平米不能超过6万，学区房报价不能超过15万一平米，”他表示，“要求卖房者调低报价，按照正常的市场价格走。报价超过硬性标准，房源将从官网下架。”

“一个月没卖出一套”，中介业务量骤减

我爱我家的中介张先生已经“一个多月没有开出一单了”。2016年，张先生卖出23套房，挣了40多万。

“降温效应很明显，以3·17为界线，房产中介的业务量一下子降了下来，”张先生说，截至目前其今年共卖出四套房子。“三套是在春节后到3·17新政前卖出的，四月卖出一套，五月至今没开出一单。”

张先生说，其所在中介网点每个月签单数量为十多单，较年前减少一半多。

业务量骤减已成为各家中介普遍现状。

“我五月份没有卖出去一套房，四月卖出去一套，”立水桥附近的链家中介郑先生介绍，其所在店面每周卖六到十套房子。“新政出来前，一周可以卖出20多套，业务量减少了60%。”

两人均表示，目前来店面咨询、看房的购房者明显减少，“多数在观望。”

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，5月份，二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%，新增客户登记量环比4月份同期下降11.9%，市场交易活跃度已跌入谷底。二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。

另有数据显示，今年5月，京城二手住宅签约量仅为1.08万套左右，是近27个月以来的最低值，环比4月下跌了近四成。

但张先生对房产市场降温的说法不以为意，“只能说北京地区的房地产市场终于回归正常了。”郑先生持乐观态度，“只要户型、位置或者其他条件足够好，刚需购房者仍会抢着买。”

中原地产首席分析师张大伟表示，5月份整体市场出现了明显的成交大幅回落下的价格下行。从价格调整幅度看，买卖双方的博弈依然持续中，没有出现个案报价大跌外的成交价格大跌，实际成交价平稳微跌。本轮楼市降温的原因是政策，后续市场走势还是看政策。

周边区域

“北三县”房价下跌中介转卖海景房

廊坊房地产调控再次升级。廊坊市2日出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房。此前的3月21日，廊坊市主城区、北三县、固安及永清于3月22日起执行限购政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房，且购房首付款比例不低于50%。

“3月21日限购政策出来后，廊坊燕郊这边的房价就在跌了，”熟悉河北房产市场的房产中介杜先生介绍，目前燕郊地区一般房源价格为每平米26000元左右，较好房源价格为每平米三万元。而此前燕郊一般房源价格为每平米3万元以上，较好房源价格为4万元左右。燕郊另一位房产中介也表示，目前燕郊地区房价每平米下跌了4000元左右。

家住北京的陈先生于2015年8月以1.98万元的成交均价购入位于燕郊某小区的一套住房，用于投资。今年3月该小区房屋均价突破3万元，均价最高达3.5万元。然而，3·17新政后，目前该小区的成交均价回落至2.9万元左右。

同属“北三县”，香河和大厂的房价也在下跌。

昨日，“北漂”十多年的李飞表示，他目前居住在距离香河城区不远的某小区。“目前我这个小区的房价大约2.2万元/平米，相比今年3月份最高的2.5万，下降了3000元/平米。”

李飞说，自北京3·17限购之后，香河等北三县升级限购措施，该小区的房价停止上涨，但基本稳定，略微下降。目前小区交房三年，入住率不足三成，主要是“北漂”。而空置的房屋主要是北京投资客买的，等着后来的投资者或北漂族接盘。

大厂的房价限购后也下跌。“3月份廊坊的限购政策出来后，房价出现松动，成交量很低，中介门店关了不少。”昨日，大厂一位居民说，根据楼盘的位置和质量，降幅在每平米2000元左右。

多位河北房地产中介说，目前其公司业务开始转向售卖山东、东戴河附近的海景房。“受河北限购政策影响，以及雄安新区设立导致周边房价上涨，一些投资者转向投资海景房。”
　　(出处：中财网 2017年06月05日)