北京千万级二手房降价超200万元

若似水年华

编者按:地产新政效果明显，北京等一线城市房价开始松动。记者调查发现，北京二手房市场预期正在发生逆转，成交均价经历了连续17个月上涨之后出现了连续2个月的下跌。北京房价将如何调整，值得持续关注。

■本报记者 王 峥

在“317”新政执行2个多月后，北京的二手房价格也开始出现大面积松动，多个区域的千万级二手房，降价幅度均超过200万元，而在首套房房贷利率继续收紧的背景下，业内人士预计北京二手房市场恐延续量价齐跌的态势。

信贷再度收紧

5月份刚刚调整的房贷利率，于6月初再度收紧。其中，北京部分银行首套房房贷利率提升至基准利率的1.1倍，而5月份北京首套房房贷的利率刚刚被调整回到基准利率。

6月4日晚，记者拿到了一份《关于调整北京分行个人住房按揭贷款利率的通知》，其中明确提出，北京分行个人住房按揭贷款最低指导价为：首套住房按揭贷款最低为基准利率的1.1倍，其中补按揭和接力贷最低为基准利率的1.15倍；二套住房按揭贷款最低为基准利率的1.2倍。新的住房按揭贷款利率政策于2017年6月5日正式执行，但考虑到业务的连续性，支行在2017年6月5日前已受理的按揭业务，如果在2017年6月5日（不含）前录入个人信贷系统或者客户提供的网签合同显示的网签日期在2017年6月5日（不含）前，该类业务可按原按揭贷款利率政策执行。

有业内人士告诉《证券日报》记者，按照100万元贷款计算，首套房房贷执行基准利率时，25年期月供为5787.8元，如果首套房贷执行最低1.1倍基准利率时，25年期月供为6075.4元。新政策后首套房的购房者每个月要多还287.6元。而相比2016年市场宽松时的信贷政策（8.5折，30年期），本次调整后，首套房购房者每贷款100万元的月供（25年期），将增加1202.7元。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，目前资金成本继续上升，包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下，叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说，已属于低利润产品。所以，预计后续银行将逐渐从目前的基准为主提高至基准上浮。

“房价逐渐出现调整，这种情况下，银行的风险在增加，其对抵押品的风险意识也将提高，不出意外，各家银行将继续收紧房地产贷款的额度，并提高房地产贷款的成本。此前北京房贷最严格的时期是在2011年及2014年间，首套房为基准利率。最近出现的基准上浮将是北京按揭贷款历史最严格的政策。从调控的趋势看，预计信贷收紧的延续周期内，北京的房地产市场将降温持续。”张大伟指出。

而从记者了解到的情况看，在“317”新政执行2个多月后，北京的房地产市场开始出现明显降温。

房价下调明显

“您最近有考虑卖房吗，有客户愿意530万元买您的房子。”6月4日，家住东北四环的李女士，接到了链家地产工作人员的电话，在明确拒绝后，李女士则开始感慨近期房价的巨大变化。

“1个月前，中介给我电话，问我640万元卖不卖，我当时有些动心，但是考虑到有贷款记录，卖完再买就要付八成首付，还是有些风险，就暂时放弃了。没想到1个月时间后，价格变动超过100万元。” 李女士笑称，真该听身边一位有多套购房经验朋友的话，她这位朋友在“317”新政刚以出台时，便劝李女士卖掉手头这套房子，等价格调整，再伺机买入。“主要我是自己住，要不真就考虑卖了，这100万元的差价，赶上好几年工资了”。

实际上，即便价格下调超过100万元，这套房子的价格也仅是回到春节前夕的水平。

同时，记者在“刚需买房+”的程序上看到，北京多个区域的千万级二手房，价格调整均超过200万元。

在西北四环四季青桥附近的郦城小区，6月1日还报价2780万元的一套复式大三居，6月4日的报价已经下调至2400万元；而在东四环红领巾桥附件的华纺易城小区，一套三室两厅两卫的二手房，4月14日首次挂牌时的价格为1200万元，6月4日则下调至1000万元；同时，位于西五环的建西苑小区，4月16日挂牌的一套四居室彼时的价格为1100万元，6月4日则下调至900万元；此外，国贸CBD区域的华贸国际公寓，一套两居室的挂牌价，也从5月21日1600万元，下调至6月4日的1340万元；而位于北三环外的知名高档学区楼盘太阳公元，一套三室两厅住宅，挂牌价已经从4月11日的2050万元，降至6月4日的1850万元，但仍比去年12月27日的挂牌价1750万元，高出100万元。

记者还注意到，仅在6月4日，在该软件上下调二手房价格的房源个数为1002套，而上调价格房源数量为117套，两者相差近9倍。“价格上调的二手房，大部分都是稀缺房源，有的小区甚至只有这一套房子再卖，所以才会出现价格走势异于整体市场的情况”。

而在二手房价格大幅下调的情况下，北京二手房的交易量也是持续萎缩。根据北京市住建委的数据显示，5月份，北京二手住宅共网签10801套，创下2015年2月份以来的最低值。这也是继4月份，北京二手房网签量连续第二个月下滑。业内人士指出，北京在执行二套房八成首付的情况下，首套房购买者成为市场交易主力，但随着首套房贷款利率的继续收紧，这部分购房者的买房意愿也将受到打击，从而进一步拉低市场成交量。

张大伟也认为，购房者的资金成本在持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温，降价仍将持续。
　　(作者：王 峥)　　(出处：证劵日报 2017年06月06日)