优惠一减再减 房贷渐次收紧

丢失了记忆

近日从北京、广州多地商业银行及中介机构处获悉，部分银行进一步调整个人住房按揭贷款政策。北京多家房地产中介透露，个别银行首套住房按揭贷款利率最低为基准利率的1.1倍，其中“补按揭”和“接力贷”利率最低为基准利率的1.15倍；二套住房按揭贷款最低为基准利率的1.2倍。由于资金面趋紧，一些银行从4月1日开始停止受理个人住房按揭贷款业务。业内人士分析，近期部分银行上调房贷利率是年中流动性偏紧所致。随着调控措施进一步深化，一线城市楼市成交日益下滑，量价齐跌形成趋势，楼市明显降温。

部分银行按月放贷

北京市西城区长椿街附近某大型中介机构门店经纪人对中国证券报记者表示，目前部分银行的首套房贷款利率最低为基准利率上浮10%，二套房贷款最低为基准利率上浮20%。

业内人士表示，5月前后，北京部分银行执行的首套房贷利率最低水平由原来的基准利率9.5折上调至基准利率，二套房贷利率则是基准利率的1.2倍。5月上海也有多家银行上调首套房贷利率，审核更趋严格。

新一轮房贷利率调整目前只涉及个别银行，多家银行以及某大型房地产中介人士告诉中国证券报记者，目前多数银行在实际审批房贷时，按基准利率执行的情况居多。

中信银行(601998,股吧)(行情601998,诊股)总行营业部相关人士表示，目前该行对首套房贷款执行的最低利率为基准利率，对二套房贷款则是基准利率上浮20%。中国证券报记者以购房者身份咨询华夏银行(600015,股吧)(行情600015,诊股)、北京银行(601169,股吧)(行情601169,诊股)等工作人员时，也得到了“首套房贷目前执行基准利率”的答复。

二套房方面，目前工行、农行、中行、建行和交行等五大行的二套房贷利率上调至最低为基准利率的1.2倍，北京银行、招商银行(600036,股吧)(行情600036,诊股)、中信银行等二套房贷利率也上调至1.2倍，民生银行(600016,股吧)(行情600016,诊股)则上升至1.3倍。此前，大部分银行二套房贷款利率为上浮10%。

伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院经理孔丹表示，部分银行调高房贷利率或受年中流动性偏紧影响。随着资金成本提高，房贷利润空间有限。

某银行北京分行房贷部门相关人士透露，去年总行以年为单位向分行下发放款额度，而今年由于内控原因，改成按月下发。一些银行从4月开始停止受理个人住房贷款业务。

北京某大型房地产中介机构人士表示，由于工、农、中、建等大型银行个人住房按揭贷款业务申请趋于严格，目前平安银行(000001,股吧)(行情000001,诊股)、华夏银行等中小商业银行成为房贷业务的主力军。

除北京外，其他一些一线城市房贷利率也出现调整。近日，广东银监局对广州地区22家银行的调查显示，对于首套房贷，执行基准利率的银行约占被调查银行的80%，其中5家国有大型银行全部取消此前9折的利率优惠，上调至基准利率； 2家股份制银行将利率调整至基准利率以上；较基准利率下浮的5家银行中，下浮幅度均不超过10%。

银行资金成本上升

融360数据对全国大中城市房贷利率优惠情况的统计显示，今年以来，全国首套房贷平均利率较优惠的城市中，已无北、上、广、深这些一线城市。在位列前十位的城市中，宁波（楼盘）、大连（楼盘）、沈阳、无锡（楼盘）较基准利率的平均折扣为8.8折至8.9折，其他4个城市的平均折扣均为9折。

前述某银行北京分行房贷部门相关人士表示，对于首房贷，目前北京地区大部分银行执行基准利率，仅有少数外资银行能给9.5折优惠，而且要想拿到优惠，申请人必须通过银行对征信、收入、首付真实性来源等方面的严格审核。

中原地产首席分析师张大伟表示，随着调控越来越严格，房价将出现调整。过去两年银行的房产抵押物大量增加，风险也对应增加。银行对抵押品的风险意识将提高，预计后续将继续收紧房地产贷款额度并提高贷款利率。

中原地产研究中心数据显示，4月以来，深圳（楼盘）、上海、广州、重庆（楼盘）、福州（楼盘）、苏州（楼盘）、厦门（楼盘）、南昌（楼盘）和宁波等城市房贷利率上行。在全国35个城市的533家银行机构中，有122家的首套房贷利率折扣减少，占比22.89%。

5月以来，房贷收紧的现象愈演愈烈。一家股份制银行深圳某支行负责人表示：“5月下旬开始，我们行的首套房贷最低利率从基准利率的9折上调至9.5折，而且总行对于地方分行、支行的额度卡得特别紧。有时分行已经批贷了，但没有钱放给客户。”

除利率优惠空间收窄外，放款周期也给房地产成交带来一定影响。中国证券报记者在采访中获悉，一些购房者虽然争取到9.5折甚至更低的利率，但银行放款周期存在拉长的情况。

多位银行业内人士表示，银行房贷业务全面收缩事出有因，除响应国家政策、应对房地产风险外，资金成本不断上升也是重要原因。商业银行必须充分考虑利润和收益，将有限的资金投放到收益较高的领域。近期市场利率水平上升，并且近年银行的资金来源趋于短期化，而个人房贷期限往往是二三十年，期限错配的压力在流动性紧张时变得非常突出。

楼市成交明显缩量

房贷收紧、放款周期延长，楼市交易成本随之上升，交易缩量，买卖双方的博弈也发生变化。

某大型房产中介机构大兴区门店经理介绍，在5月成交的一项交易中，买主看中了一栋房龄为10年、“满五唯一”的两居室。4月初，在完成审核购房资质、签订意向合同、网签等流程后，由于买主个人征信原因，银行迟迟未发放贷款。中介办贷人员与银行人员经过沟通后，取消买主的9.5折利率优惠并调减贷款额度，直到6月初才顺利放款。去年即使出现征信问题，利率优惠也不会调减，而且即使调减贷款额度，也不影响放款周期。

多位中介经纪人员表示，由于银行信贷收紧信号强烈，加上严格调控带来的买盘缩量，买卖双方博弈较以往发生了变化。例如，一套报价400万元-500万元的房产，买主很容易就有10万元-15万元的议价空间，这在3月之前是不可想象的。

某大型中介机构数据显示，在北京大兴、房山等去年初房价快速上涨的区域，4月以来多个楼盘没有成交记录。业内人士表示，相比于西城、东城、海淀等价值高地来说，其他一些此前所谓的“价值洼地”在这一轮调控，房价回落会更明显。

孔丹认为，在限购、限贷政策密集出台的背景下，房贷的利率上行势必对购房者心理、市场预期产生重大影响。
　　(出处：中国证券报 2017年06月08日)