沪置换型二手房成交低迷 连环交易大多中断

邪心之力

楼市调控对一线城市影响尤为严重。数据显示，5月上海二手房市场成交量继续萎缩，处于近五年来同期成交量的较低水平，不管是挂牌量还是成交量均出现明显下滑。

记者调查发现，5月成交量下滑最明显的是金山、崇明、松江三个外围区县。市中心中高端房源成交萎缩也相当严重，有门店甚至一天也没有一个上门客。受信贷政策影响，整个贷款周期延长，导致很多以改善需求为主的连环交易中断。

外围区域跌幅居前

上海中原地产市场研究部监控的数据显示，2017年5月，全市二手房共计成交1.66万套，环比下跌5.76%，同比下跌23.52%；其中二手住宅成交1.46万套，环比下跌5.31%，同比下跌23.92%。这已是上海二手房市场连续第二个月出现成交量滑坡。从历年同期的成交情况来看，今年5月1.66万套的成交量，与楼市低谷期的2012年同期较为接近，大大低于2015年3.81万套、2016年2.17万套的同期成交量。值得一提的是，自2011年以来，大部分年份中，5月二手房成交量均要高于同年4月，唯有2014年和今年，5月的二手房成交量反而低于4月。

从区域来看， 5月绝大部分区县的二手住宅成交量相较4月出现下滑，其中金山、崇明、松江等上海外围区县环比跌幅居前，均超过10%。记者从当地中介机构了解到，这些外围区域二手房成交锐减，主要是受到新盘的冲击。中原地产青浦区域经理向德营告诉记者，青浦目前二手房成交出现明显分化：总价250万元以下的房源成交加速，而总价300万元以上的改善型房源几乎成交停滞。

新房市场几乎吸走了所有改善型的买家，青浦区域内300万以上的改善型二手房目前有价无市、成交量锐减。“附近新盘的定位大多是总价350万元的刚改房，今年价格开得都比较低，加上买二手房的税费成本很高，有好些新盘附近的二手房加上税费成本，价格比新房还要高，客户都觉得买新房比买二手房划算，想买房改善的客户几乎都会选择新房。”向德营告诉记者。

连环交易大多中断

而在上海市区，受影响最大的同样是改善型需求支撑的中高端房源。记者采访的市中心中介门店普遍反映，自6月起带看量、客户上门量均出现锐减，有时一整天也不见一个客户上门。而挂牌房源带看量也明显减少，很多房源挂牌1、2个月也无人看房，哪怕下调挂牌价格也无法引起购房者兴趣。

中原地产位于南京西路附近的汇龙新城分行经理杨杭佐告诉记者，其门店主要覆盖南京西路附近中凯城市之光、静安四季、经典茂名公寓等几个高端次新盘，购房客户也主要以置换为主。6月以后客户上门量、带看量明显减少，正常情况可能一套房子有十几组客户看房，现在最多也就三四组，目前单个门店每月二手房买卖成交套数较以往缩水一半。“之前来看房的，大多是自己的房子已经售出、手上已有现金的置换客，现在这种连环交易往往是自己的房子卖不掉、也就无法买新的房子。连环交易最末端的中高端房源受影响最大，很多置换客户自己房子没人看，卖不掉，大幅度降价又不甘心，干脆就不出来看房了。”杨杭佐表示，近期板块内租赁房源增加，也有不少是房子卖不掉而转售为租。

中介人士普遍反映，在诸多调控政策中，信贷政策对置换型购房交易的影响最大。由于贷款审批从紧、放款速度慢，交易周期拉长，很多连环交易中涉及至少两套房源、三组客户，只要一个环节出问题，整个交易链就出现中断而无法进行下去。

上海中原地产分析师卢文曦表示，目前上海二手房市场买家观望心态浓厚，入市意愿不高。市场调整预期已经确立，议价范围普遍有3-5%，所以买家不急于入市，期待更大的议价空间。另一面，房东心态趋于稳定，目前主动往下调低售价的房东不到两成，更多的二手房东也是置换客，不愿意让价过多，导致绝大部分房源报价维持坚挺，成交停滞。

　　(作者：朱楠)　　(出处：上海证券报 2017年06月09日)