珠海居住用地稀缺 房企积极拿地

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珠海市香洲区二季度居住地价同比环比均出现上涨。南都记者昨日从珠海市国土局获悉，今年二季度，珠海市香洲区居住地价同比上涨11.73%、环比上涨1.58%，这也是继2015年第二季度以来，居住地价连续9个月环比、同比均出现上涨。近年来，随着珠海居住用地价格走高，为了获取土地，珠海不少房企除了踊跃报名参与土地竞拍，还通过项目收购、合作开发、旧村旧厂改造等方式介入。

数据

二季度居住地价同比涨11.73%

南都记者昨日从珠海市国土局公布的《珠海市2017年第二季度地价动态监测情况简报》(下称《简报》)获悉，根据珠海市城市地价动态监测的数据显示，珠海市香洲区2017年第二季度地价平稳运行，商业、居住、工业、综合地价较2017年第一季度均环比上涨，涨幅分别为0 .74%、1.58%、0.78%和1.30%；商业地价环比增长速度持续放缓，居住地价保持稳定增长态势，工业地价较上季度增长速度加快。

此外，珠海市香洲区2017年第二季度商业、居住、工业、综合地价同比涨幅分别为3.64%、11.73%、3.04%和8.91%。国土局指出，居住地价同比涨幅持续放缓，限购政策初见成效。

《简报》数据还显示，自2015年第二季度至2017年第二季度这9个季度里，珠海市香洲区居住用地地价每季度环比均出现上涨，涨幅最大为2016年三季度，环比上涨5%；此外，这9个季度里，居住用地地价每季度同比也均出现上涨，同比涨幅最大为去年第4季，涨幅为16.23%。

业界

房企踊跃介入 实现优势互补

居住用地价格走高，为了获取土地，珠海不少房企以多种方式出招拿地。除了踊跃参与土地竞拍，还通过项目收购、合作开发、旧村旧厂改造等方式介入。

方式1 市场竞拍

通过公开土地拍卖市场竞价，是目前最主流的方式，目前珠海大部分的居住地块均面向所有房企开放。

6月16日，珠海市国土资源局委托珠海市公共资源交易中心公开挂牌出让的珠国土储2017- 30地块成功挂牌出让。珠国土储2017-30地块位于洪湾港片区环港东路西侧、港平路北侧，功能(用途)为二类居住(可配套建设少量商业，商业建筑面积控制在总建筑面积的5%以内)，用地面积为53718.64平方米，容积率≤3.0且>1.0，出让年限为住宅70年、商业40年。经过现场多家房企争夺，该地块最终以楼面地价7000元/平方米，总地价11 .28亿元，由珠海铁建梧桐苑置业有限公司竞得，该地块配建的人才住房和公 共 租 赁 住 房 建 筑 面 积 为92509.82平方米。

而在本月初，唐家公开拍卖5宗居住地块。经过现场多家房企的激烈争夺，地块一珠国土储20 17- 17，以楼面地价18400元/㎡+2868.44㎡配建被万科拿下；地块二珠国土储2017-18以楼面地价17800元/㎡+ 2005 .34㎡配建被万科拿下；地块三珠国土储2017-19由招商蛇口以最高限价20000元/㎡+4036.14㎡配建面积竞得；地块四珠国土储2017-20被黑龙江高盛以最高限价20000元/㎡+3152.15㎡配建面积拿下；地块五珠国土储2017-21仁恒置业以最高限价20000元/㎡+4681.42㎡配建面积夺得。

方式2 联合开发

今年以来，位于珠海唐家湾金星路228号、建筑面积超过70万平方米的全新楼盘万科红树东岸备受关注。该楼盘于今年3月份开盘，目前1、2栋已售罄，新品3、4栋即将面世，预计推出121- 129平方米三至四房装修单位，新品样板房已开放，诚意登记也已开启。

与珠海万科不少项目不同，该项目并非万科全资控股，而是联合开发。项目开发企业为珠海经济特区恒盛房产开发有限公司，股东名单包括珠海市弘明集团有限公司和珠海市万科房地产有限公司。此次联合开发，珠海市弘明集团有限公司主要提供土地，万科介入之后，将提供品牌、资金、资源、建筑技术等。

品牌房企之间也在进行强强联合。本月初，珠海市住规建局官网发布《珠海弘璟投资有限公司申请中环广场(南区)项目的批前公示》，规划显示，本次规划总建筑规模为17万平方米，容积率为5.5，建筑密度为35%、绿化率为30%。据悉，时代保利·中环广场是时代地产与保利地产联手开发的商住项目，项目位于十字门商务区湾仔片区，地理位置优越，将主打“商务中心+会展+交通(轻轨和口岸)”概念。

“2015年，时代保利·中环广场项目地块进行招拍挂，最后剩下时代地产和保利地产两家企业竞拍，双方商议，双方成立董事会，共同合作开发。”时代地产市场部负责人李静华告诉南都记者。

南都记者了解到，时代保利中环广场是时代地产与保利地产在珠海第二个联手开发的项目，此前，位于金湾航空新城的楼盘保利时代项目，更是直接以两家房企的名义命名。李静华指出，此次合作将再次强强联合，顶级团队共同打造，无论从前期定位还是到创新大V结构产品布局再到细致化高标准的精装交付要求，都将带来不一样的体验。

方式3 旧村、旧厂房改造

在寸土寸金的主城区，旧厂房、旧村改造，也正在成为开发商获取土地的重要途径。

近日，在珠海创业互助会等单位举办的第三届粤港澳国际创业节上，珠海金嘉创意谷发展有限公司总经理叶伟轩当选十大创业榜样人物。今年初，其创办的金嘉创意谷发展有限公司成功获批国家科技部授予的“国家级科技企业孵化器”称号。

将破旧的厂房改造成文化创意产业园，在珠海已经成为潮流。叶伟轩创办的金嘉创意谷占地面积15000平方米，建筑面积逾30000平方米，改造总投资约2亿元，是珠海市第三个市级文化创意产业园区。

“将旧厂房改造成产业园区，在一线城市已是一种成熟的商业模式。”叶伟轩告诉南都记者，工业厂房就地改造，是政策鼓励的方向，也是时代发展趋势。

同样参与改造的，还有位于拱北片区的丽珠集团旧厂区。按照规划，旧厂区将兴建城市综合体，包括学校、酒店、住宅、写字楼、酒店等。其中商业区将有高度达200米的建筑物。该城市综合体的建成将为珠海建设九洲商 贸 中 心 打 造 新 的 珠 海C B D，分流拱北迎宾南路商业压力。届时，以富华里商圈以及兴业玻璃、恒信工业城两个大型旧改项目组成的九洲大道中段生活、商圈将逐渐成型。

目前旧厂区已进入拆迁阶段。该项目计划6月底动工兴建，建设周期约4年时间。

不仅如此，珠海市住规建局公布的《2017珠海市住房和城乡规划建设年报》显示，以三海大厦、斗门皇家花园、拱北莲花万景城等为代表的6个“烂尾楼”将进行试点盘活，而以兴业玻璃厂、丽珠医药集团等为代表的5个重点旧工业改造项目将提供18万平方米的核心地段土地资源。珠海还制定了东部城区47条城中旧村更新三年(2016至2018年)行动计划，分批实施规划先行指导。

分析

新思维搅动地产行业

“在公开市场竞拍，相当于大家亮着底牌打牌，成本很高，因此很多开发商放在次选的方式，而它们所乐于优选的联合开发、收购、旧改等其他方式，都有很强的市场不确定因素，而这不确定性往往指向对它们有利的方向。”横琴纬业董事总经理谭新指出，通过非公开拍卖的方式获取土地或项目，其好处是来自于项目本身或其拥有者的不确定需求。使开发商有可能低成本获取土地或项目，进而提高企业盈利能力。从项目原拥有者来说，也是解决了其需求，盘活或提升了项目；而对政府而言，也是解决了其所不能直接解决的城市面貌更新或社会舆论负面的历史遗留问题。“可以说，这些除了公开竞拍获取土地的其他方式，都是市场经济下互联网思维在地产行业中的体现，结合了多方既有资源，在项目上实现优势互补。这些项目一旦成功，将是多个利益体的多赢体现。”
　　(出处：中房网 2017年06月19日)