只租不售，陆家嘴集团试水养老地产

自在飘零

　　时代周报记者 杨静 发自上海

上海浦东内环东方路、龙阳路附近的东环龙路上，坐落着三栋楼。规模并不算大，总建筑面积为1.8万平方米。

从外表看，这三栋大楼与其他高端楼盘并无二致，但是内部装修的细节，比如24小时健康呼叫系统、公共空间方便老年人使用的扶栏等等又显示着这里不是普通的住宅。

事实上，这里就是陆家嘴(600663,股吧)金色阳光颐养院的所在地，也是上海目前内环内首个五星酒店标准的养老院。项目的打造者是陆家嘴集团（600663.SH，以下简称“陆家嘴”），也是公司对养老地产领域发出的第一次探索。

老龄化加剧的社会大背景催生的“银发经济”已经在促使众多房企纷纷掘金养老地产。不少房企已经作为主体介入养老地产的开发运营。不过，各家在盈利模式，产品开发、运作运营等等维度上各有不同。

陆家嘴的打法是瞄准高端养老客群，并在医养结合上做突破。按照陆家嘴集团党委副书记徐而进对时代周报记者的表示，短期内并未将盈利纳入考虑范畴，对于公司而言，更为重要的是通过这一项目的试水，探究一条在养老地产上发展的健康道路和模式。

租赁而非售卖

6月16日，金色阳光颐养院正式对外运营。开设120间套房供老人们选择。

金色阳光颐养院推行的是专业的养老照顾，打造“动静皆宜、清心安宁、老有所乐”的社区氛围是其一大理（楼盘）念。七大区域组成了金色阳光颐养院：静谧居住区、健康医护区、景观餐饮区、文化娱乐区、阳光园林区、休闲健身区和娱乐活动区。几乎涵盖了日常生活娱乐的方方面面。

从商业模式看，收费方式分为两种，一种是月度养老服务费，价格从数千元到两万元不等；另一种方式则是提前支付15年的居住权益费，若居住年限不满15年可以灵活进行调整退还费用。届时，具体收费标准会根据老人的身体评估以及服务需求来决定，而所有的收费将公开透明并进行公示。

值得一提的是，金色阳光颐养院采取的是租赁而非销售模式。陆家嘴集团党委书记、董事长、总经理李晋昭在回答时代周报记者问题时强调表示，目前该项目并不会考虑出售模式。

徐而进对时代周报记者进一步表示，尽管该项目被作为集团内部一次战略性的试验，但并没有将其作为一个短期内就实现盈利的项目。据其介绍，项目（不计算土地成本）的建设设施投入金额就达到了2.2亿元。

“日本的高端养老地产，基本是在运行七八年以后开始实现盈利。” 徐而进判断。在他看来，目前国内高端养老地产发展还处在初期，金色阳光颐养院选择也是不少房企推行的租赁模式。试水养老地产作为陆家嘴集团盘活企业存量资产的一大方式，也是企业社会责任的一大表现。

上海目前已经成为全国最早进入人口老龄化的城市。按照《上海市老年人口和老龄事业监测统计调查制度》统计，截至2016年12月31日，上海全市户籍人口中，60岁以上户籍老年人口占户籍总人口的31.6%，达457.79万人。

在“9073”养老服务格局下，90%老人在家庭养老、7%依靠社区养老、3%依靠机构养老。从上海2016年的数据显示，共计625家的上海市养老机构中，社会民办和公办各占一半，集中于内外环间及外环镇居民点普通养老院为主，极少数养老院依托于优势环境资源。故而言之，像金色阳光颐养院一样占据内环资源优势的项目并不多见。

医养结合的高端方式

陆家嘴聚焦于养老服务，不同于“以地产开发为主”的养老地产。服务业考验的正是团队的运营能力。

在徐而进看来，养老行业的核心竞争力是运营能力。为了做好这一点，陆家嘴至少从五年前就已经开始做了探索。

2012年4月，陆家嘴集团就发布过公告表示，将与日本西科姆医疗株式会社（以下简称“日本西科姆”）共同合作运营该项目。这家公司在老年公寓、护理型养老院的运营中积累了丰富经验和服务技巧，与陆家嘴的合作也是该公司首次海外试水。

为了更好地推进项目的运营，陆家嘴集团在2014年投资成立了上海琻锦颐养院有限公司，除了陆家嘴集团方面的人员，来自日本的专业设计团队以及台湾天主教耕莘医院分别提供硬件设施和软件服务支持。

这并不足够，在医疗以及护理配套上，除了自聘资深专科医生、国家认证的高级营养师每周固定时间上门坐诊服务外，陆家嘴还跟附近的医院打通，提供了多种服务。

按照金色阳光颐养院一全职医生对时代周报记者的介绍，目前已经与三级综合医院仁济医院进行了系统对接，仁济医院的专家可随时根据入住者的需求为其安排会诊。同时，项目也为入住老人提供了包括仁济医院、国际医学(000516,股吧)中心等专业医疗机构的特需绿色通道就诊服务及特需病房服务。

“在经过授权后，老人们个人健康档案、血压、血氧这些基本数据，仁济医院的医生都是看得到的、也直接实现可以网上预约、挂号。配药不需要老人跑，全部免费配送。”该医生表示。

项目内部对老人们进行的是24小时的保护。房间内设有紧急呼叫系统和紧急报警拉绳，老人在需要护理或者身体不适时可以呼叫护理人员，护理人员24小时值班，第一时间能够到场。

在入住之前，也会对老人们的身体条件进行全面的评估，针对老人不同的身体条件，提供不同护理级别。而老人们在颐养院里的精神面貌将被视为重要的指标，“在一个舒心的环境里，老人们的脸上会有怡然自若的神情。”上述医生表示。

仍旧在探索

那么，该项目之后，陆家嘴集团是否大举进入高端养老地产领域？

徐而进当天并未给出肯定的回答。他对时代周报记者表示，目前公司方面短期内没有实践新项目的打算，“等到这个项目运营完全成熟后，再考虑后期的发展。”而目前公司希望能够实现用租金的收入来达到前期运营开支上的平衡。

不可置否，项目后续投入以及长期持有，对运营能力、资金实力等等各方面有着极高的要求。未来要怎么走，也是陆家嘴集团在养老地产上思考的问题。

徐而进对时代周报记者反复强调的是项目重点在于运营团队的培养和服务标准的建立，“如果（模式）能成熟，说不定会成为未来的营业方向之一。”

从目前来看，成立于1990 年的陆家嘴集团一直在负责陆家嘴金融贸易区的城市开发，从原先的单一土地开发实现了以土地开发和功能性商业地产项目建设并重的经营模式，而后，逐步演变成以商业地产项目为主营产品，尤其办公物业是陆家嘴的核心资产。2016年，公司启动“地产+ 金融”的双轮驱动转型。

不过，按照徐而进的表示，金色阳光颐养院目前尚未进行金融资源的嫁接，未来不排除可以尝试与金融、保险资源进行联动，“项目可以是在集团地产+金融上实现突破。”他说道。

2016年年报显示，陆家嘴集团128.07亿元的营业收入中，房地产为109.87 亿元，金融业务为18.20 亿元。在26.49 亿元的净利润中，长期持有物业出租对利润总额的贡献率为 49.27%，房产类销售的贡献率为 56.88%，投资收益的贡献率为 11.07%，金融业务的贡献率为 16.12%。

　　(作者：杨静)　　(出处：时代周报 2017年06月20日)