青岛上半年土拍成交量创4年新低 二级市场成房企拿地主渠道

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在“强者恒强、弱者渐弱”的生存法则下，通过做大规模实现突围已成为房地产行业的共识，而优质的土地储备规模则是房企比拼的重要筹码。随着北上广深等一线城市及杭州（楼盘）、南京（楼盘）等热门二线城市拿地门槛越来越高，在年初成功跻身“国家中心城市”的青岛（楼盘）吸引了不少实力房企的关注，然而，今年上半年青岛土地市场成交并不火热。

7月3日，青岛锐理机构发布了青岛市上半年土地市场数据。数据显示，上半年青岛市土拍市场成交商住用地56宗、2592亩，这一成交数据创下自2013年以来同期的最低值。与此同时，数据还显示，上半年房企通过二级市场获得土地超过5000亩，远超招拍挂市场。二级市场成为房企在青岛拿地的重要渠道。

“开发商去年销售情况不错，土储不足，补货意愿强烈。”青岛锐理机构总经理马光明告诉《每日经济新闻(博客,微博)》记者：“在住建部和国土部联合发文要求严防地王的背景下，青岛目前也还在探索不出地王、合理引导市场预期并稳定房价的土地出让机制，因此导致了上半年土地的低位供应。”

商品房待售面积持续下降

青岛锐理机构的数据显示，上半年青岛土地招拍挂市场共供应商住用地64宗、3541亩，成交56宗、2592亩，其中8宗地在出让公告发布后被国土部门中止出让。

而在销售和库存端，青岛市统计局数据显示，1-5月份，青岛市商品房销售面积555.7万平方米，同比增长34.3%；销售金额548.9亿元，同比增长49.8%。以此粗略计算，青岛市商品房月均去化约110万平方米。

此前的4月初，青岛市统计局曾公布了全市商品房待售面积数据，至3月末待售面积为644.9万平方米，较2月末减少23.4万平方米，待售面积持续下降。以此计算，青岛市商品房库存去化周期大约在6个月左右。

以此来看，青岛市的商品房库存并不宽裕。根据青岛市统计局数据计算，前5个月，青岛市商品房销售均价为9878元/平方米，较去年同期的8855元/平方米上涨了11.6%。而国家统计局公布的70个大中城市新建住宅价格指数也显示，5月份，青岛房价同比上涨11.4%，呈温和上涨趋势。

“目前，房企和购房者大多看好青岛房地产市场，如果不加限制直接供地，必然会出现地王现象，势必会进一步扰乱市场预期，很有可能会造成房价失控。”马光明告诉记者。

此前的4月21日，青岛市在出让5宗地块时曾出台“限地价、竞房价”政策，并要求竞买人须为2016年度世界品牌500强；更早前的一次土地出让公告中，还曾要求竞买人须位列“2016中国电子信息百强企业”前30位。马光明认为，这些抬高出让门槛的做法，目的就是要防止出现地王，严防高价地扰乱市场预期。

下半年或加快供应速度

招拍挂市场的土地低位供应，一些开发商被迫转战二级市场，通过收并购等方式曲线拿地。

锐理机构数据显示，上半年青岛土地二级市场交易案例约20宗，涉及商住用地面积超过5000亩，远远超过招拍挂市场2592亩的成交数字。《每日经济新闻》记者梳理发现，恒大上半年在青岛至少有4笔收购，涉及土地面积近2000亩。此外融创、绿地、新城、中骏置业、荣盛等房企也都有“斩获”。

值得注意的是，近年青岛在加大闲置土地清理整顿工作。2013年青岛曾公布第一批闲置土地名单，并无偿收回10宗735亩闲置土地；2014年青岛公布了第二批闲置土地名单共涉及22宗。

控制一级市场供地节奏是否与盘活存量土地资源有关？对此，马光明并不认同。他认为，青岛其实也想通过加快土地供应节奏和规模以与销售相匹配，但目前来看，青岛还在探索如何在加快土地供应节奏的同时避免出现地王的土地出让机制。

4月下旬，青岛曾发布了49宗预公告商住用地，面积3133亩。到目前为止只有4宗土地正式出让，这也意味着下半年将有近3000亩商住用地集中上市。锐理机构发布的近几年青岛市土地数据也显示，下半年是土地集中出让和成交的高峰期。

“如果上述出让计划得到落实的话，下半年青岛土地一级市场将会加快供应速度。”马光明告诉记者。
　　(出处：每日经济新闻 2017年07月05日)