购租并举思路下租赁住房供地增多 开发商众筹破自持难题或遇政策槛儿

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开发商众筹破自持难题或遇政策槛儿

目前已经拿了自持地块的万科、龙湖都尚未公布明确的运营方案。那么习惯了通过快周转赚大钱的开发商，如何破解租赁收益率相对较低的难题

法治周末记者 肖莎

开发商买了地、建了房但不能卖只能租的情况越来越多。

7月4日，上海（楼盘）市规划和国土资源管理局发布两宗土地出让的公告，要求位于浦东张江和嘉定的两宗土地在出让时，竞得人须100%自持70年。

上海中原地产分析师卢文曦告诉记者，此前北京（楼盘）、广东佛山（楼盘）也出现过开发商全部持有的住宅地，但上海此次的情况和北京等地的情况不同，北京是到了限定价格后，才进入开发商比拼自持比例的环节，全部持有其实是开发商自己选择的结果，而上海是出让时已经明确要求100%自持。

“以往开发商拿地的目的是开发，开发的核心是快周转；而自持是要求长期持有和运营，这完全不是一回事。从这个角度上来讲，开发商转型有一定难度，因为开发和自持是两个平行世界，有很多差异。”链家研究院院长杨现领在一次关于租赁业务的分享会上表示。

杨现领也坦陈，租赁行业现在确实存在一些问题，比如说，一线城市租金回报率比较低，租期相对比较短，业主端续约率较低，资金成本过高。

目前已经拿了自持地块的万科、龙湖都尚未公布明确的运营方案。

那么习惯了通过快周转赚大钱的开发商，如何破解租赁收益率相对较低的难题？

杨现领认为，最近不少开发商自持地块做租赁，他们会有非常天然的优势，包括在资金端、装修、建筑端都有很大的优势，未来开发商会成为中国租赁市场非常重要的力量。

政府要求100%自持的逻辑

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海此次在出让环节要求开发商全部自持项目，与政府提倡购租并举的住房思路是一致的。

今年的中央经济工作会议称，要以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

法治周末查询公开资料发现，上海市政府近日发布的《上海市住房发展“十三五”规划》也提到，着力建设购租并举住房体系。到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系，而且明确了租赁住房的新增供应规模，预计新增供应租赁住房约70万套，上海还将通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模。

卢文曦分析到，成熟的租赁市场可以缓解销售市场压力，也可以对房价形成一定的牵制作用。

“但是，由于上海房屋租金回报率大概在1.7%左右，也就是说想通过租赁收回全部投资成本要几十年的时间。而这么低的投资回报很难吸引资金介入。虽然当前有不少企业在做长租公寓，但背后都是有大量资本做支撑，如果没有这些资本仅仅靠正常运营的话，这些公司生存周期不超过两年。”卢文曦补充道，所以政府通过扶持企业参与租赁活动，减轻企业经营压力，规范租赁市场操作，提高租赁市场水平，进而达到完善租售体系的目的。

上海市还计划在“十三五”期间供应“租赁住房用地1700公顷”，这一目标仅仅比商品住房用地供地目标少300公顷。

有类似供地计划的城市并非上海一个。公开资料显示，今后5年北京也将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。

租赁市场的几个问题

虽然租赁市场是国家未来将大力发展的方向之一，北京、上海等地也计划加大租赁住宅的供地规模，但是这一市场目前仍然存在着不少问题待解。

杨现领和卢文曦此前都已提到同样一个情况：现在租赁市场的租金回报率(年租金/房屋单位售价)较低。

杨现领说，由于一线城市房价较高，一线城市的租金回报率低于全国平均水平，平均还不到2%，所以在相对来说比较低的回报率的情况下，开发商等运营商能够坚持做租赁业务是不容易的。

不过杨现领认为，站在今天看当下的租金回报率是低的，站在五年之后的今天看五年之前的情况，长期的租金回报率一直是在上涨的。做任何事情必须要往长远看，看短不看长肯定做不好。

“还有两个数据值得测算，即租赁和转售的回报率。如果一个人买房子之后，过段时间卖掉，转售的回报率跟长期持有回报率在靠近，那么当租赁和转售的回报率交叉的时候，这个市场的租金回报率会支撑运营机构所需要的回报率。”杨现领说。

谈及租赁行业当前存在的问题，杨现领还提到了国内房客租约普遍较短的问题。杨现领说，从成熟市场来讲，日本的租客租赁年限分布通常是这样的，租期一到五年的占47%，租期五到十年的占16%，在日本租赁是非常稳定的一桩生意。

“但是中国的分散式公寓租客的租期在八个月左右是比较正常的，集中式公寓的租期大概是十个月左右。所以每一次换客就会增加房屋的获客成本，这个会带来运营成本的提高，收入的降低。”杨现领说。

在严跃进看来，这也就意味着，对于中小开发商而言，如果要自持地块，就需要占用大量资金，而对于原本就资金链相对紧张的企业而言，获取自持地块的动力就没那么大。

如果未来必须考虑自持地块，对租赁业务并不熟悉的开发商需要注意什么？

“在投资回报率没有那么高的情况下，怎么样锻炼运营能力，使得开发商相对来说可以跑下去，这是开发商需要关注的核心问题。”杨现领说，虽然说不少开发商都在做这件事情，但是做好的真的不多。

开发商自己运营如何破局

严跃进认为，当前政策方面越来越多地要求开发商持有，但有的开发商可能还是不愿意做这方面业务，那么未来也可能有开发商会把租赁业务委托给目前已经成熟的租赁运营机构来做。

除此之外，如果开发商坚持自己运营，可以采取何种模式来发展租赁业务？

“通过众筹破局运营解题。”这是北京万科掌门人刘肖在去年接受地产财富会采访时给出的答案。

此前，万科在北京拍下的100%自持的海淀区永丰18号地块，在去年12月的竞拍中，由于到最后阶段，不仅价格、竞争企业自持商品住房面积迅速达到上限，进入投报自持面积后，多家房企投报自持面积比例达到100%，该地块转入竞方案阶段。该地块最终被万科拿下。

刘肖此前在接受地产财富会采访时透露，众筹破局的具体方案是，万科为自持商品房地块建立相应的众筹平台，选择一些合适的众筹企业伙伴，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，例如，一个住房单元或是一整栋楼作为最小众筹份额；或是在政策允许的情况下，成立项目运营公司，进行该公司的股权众筹。

此前也曾传出消息称，万科将会和小米公司合作开发这块土地。

但是随后再无传出相关众筹建房的任何具体消息。

有不少业内人士认为，众筹建房的方式，可以解决开发商自持地块的资金压力，或许是破局自持地块的好方法。

但是，严跃进此前曾向法治周末记者表示，众筹建房后续的风险会在于，此类项目在法律层面和监管层面并没有得到特别明确的支持，创新背后的各类审批还需要花费相对多的成本。

公开资料还显示，近期有一些地方出台了关于运营自持地块的详细要求。

比如，杭州（楼盘）市国土资源局与市住房保障和房产管理局在今年4月联合发布的《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》规定，房屋管理部门对企业违反本通知规定，将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定，并纳入“黑名单”，国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。

“开发商和其他企业众筹建房，在某种程度上就类似于变相销售房屋。杭州市虽对变相销售并无详细规定，但是如果开发商在杭州等地通过众筹的方式运营自持地块，可能会面临着一定的政策风险。”中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣告诉记者。
　　(作者：肖莎)　　(出处：法治周末 2017年07月11日)