2017上半年北京楼市“年中考”：新政下的楼市受缚 商住房将退出历史舞台

花开的那一瞬间

2003年，温州籍投资客王立强带着70万元只身来到上海打拼，和众多温州老乡一样，他选择买房投资。频繁地“买进卖出再买进”后，2008年底他手上有7套房产，扣除贷款，这期间王立强的投资收益翻了十几倍。而在去年他卖出了自己在上海的所有房产，对他而言，闭眼炒房的黄金时代已经过去，靠着投资房产不断制造“一夜暴富”神话的时代也已终结。

2016年末国内房地产市场惊心动魄的“调控悬疑剧”延续到了2017年上半年，但这次投资者们似乎已经看到了结尾，“房子是用来住的，不是用来炒的。”

2016年房地产市场一扫之前的阴霾，成交量价都迎来强势反弹。各地陆续出台新政给楼市降温，各种限购政策一直延续到2017年，尤其是今年3月份之后，在绝大部分开发商布局集中的一二线城市及环一线城市，调控政策都已收紧且步步进逼，一旦市场有涨价苗头，政策立刻“打补丁”。

其中，北京更是以21天11措的深度调控成为全国热点城市调控标杆，开启了调控"5限"时代:限购、限贷、限价、限售、限商；相比往年调控，本次调控周期最明显的是增加了"限售+限商"。严格执行的限价政策对房地产市场的投资投机造成了打击，成交频次和流动性进一步降低，中原地产数据显示，在过去的2017年上半年，北京新建商品房住宅签约901亿元，签约住宅套数为13469套，同比跌幅达到了43.7%。二手房住宅上半年合计签约87601套，同比跌幅达到了35.4%。北京中原地产总经理任莉指出，政策效应下北京楼市慢慢平稳，市场变得更加理性。

严格购房资格 扩大限购范围

限购，主要是提高购房门槛，对购房数量、购房者的社保或纳税年限进行一定的限制。本轮调控周期里，一方面对于购房者纳税行为加以明确，严格了购房资格；另一方面限购范围也在不断扩大，平房和“法拍房”都纳入了限购范围。

3月22日，北京市地税局、北京市住建委对“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”加以明确，非京籍居民家庭在北京购房，需从申请月的上一个月开始往前推算60个月在北京连续缴纳个人所得税。

而在此前对于非本市户籍购房家庭的购房资格认定中，在社保和个税缴纳方面是存在不同政策要求的。社保需要连续缴纳60个月，而个税则只需一年缴一次。而此番个税和社保缴纳的模式统一，规避了部分购房者钻漏洞的做法，也提高了购房门槛。

另一方面，假离婚、房托等灰色地带也在17年上半年调控周期里受到政策关注。5月19日，北京市建委调整网签政策，配偶或子女需具备购房资格才可单独拥有产权。

而从限购范围来看，本轮调控将所有市场化的住房都纳入限购的范围，使商品住房限购政策进一步完善。

4月3日，北京市住建委出台《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》（以下简称《通知》），将住宅平房纳入本市限购范围，已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭，及拥有2套以上住房的本市户籍家庭，将暂停购买住宅平房。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池指出，“平房由于属于非成套住宅，之前的住房限购中并未考虑，但此次将平房纳入限购，可以彻底堵住房地产投机投资，促进住房回归居住属性。”

4月27日，北京市住建委对外发布，法院竞拍房产纳入本市限购范围，如果竞拍人没有购房资格，将无法办理产权登记。自此，可以说，北京的住房限购政策再无“空隙”可钻。

追加限贷政策 降低换房比例

在北京的房地产市场摸爬滚打20年，老李见过有人因房子而暴富，也见过有人白白损失了17万元，什么都没得到。

他和妻子本来的打算是把自己在四环路边的老房子卖掉，换一套郊区的独栋别墅养老，房子早已经看好了，楼前有一大片菜地。然而除了限购以外，2017上半年不断追加的限贷政策将他们的计划打乱了。

2月8日（含）起，购买第二套住房申请的按揭贷款，期限不得超过25年。与此同时，京城主要银行的首套房贷款利率优惠力度减小了，回升到了9折。

3月17日，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款。（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

老李只是这条交易链上的一环。他准备卖房后换的房子，房主是个老太太，原本打算下个月去美国花200万元买套独栋小楼，就等他卖房交首付了，现在也走不了。

中原地产首席分析师张大伟的分析认为，北京楼市限贷新政主要对二手房市场影响较大，尤其大量连环单将受到影响，换房比例将明显降低。

张大伟认为，认房又认贷打击了改善需求，提高了改善需求门槛，特别是按照目前北京市场的二手房交易中，非普通住宅影响非常大。

而其中限制企业售卖商品住房更是打开了2017年楼市调控“限售”的大门，北京的“限售”仅停留在企业层面，随后跟进的城市则进一步延伸到个人层面。

在“3.17新政”发布后的一周，调控限贷政策再度升级，3月24日，北京市住建委等部门联合发布通知，对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。这意味着，过去通过离婚手段享受首套住房贷款政策的人们将无机可趁。

而从5月1日起，开发商在售房、中介机构在二手房买卖经纪服务中,必须要求房屋交易当事人购房款以银行转账的方式支付,且必须使用出卖人和买受人的银行账户,通过预售资金、存量房交易资金监管专用账户进行资金支付。也就是说,今后买房,购房者必须刷本人的银行卡。这一政策虽然重点针对赃钱、“黑钱”，但在把虚火的一朵小火苗管住了，无疑进一步平稳了房地产市场价格。

彻底叫停商住 规范产品开发

小张和他的女朋友是一对相恋9年的90后情侣，他们本来打算把昌平区的一套商办房卖掉，交上200万元的首付款买下四环路边的老房子，剩下的钱还能负担起一辆车和一场婚礼。

从3月26日起，这些甜蜜的计划都被打乱了。

3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，要求商办类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途；新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；在建（含在售）商办类项目，销售对象应是合法登记的企事业单位、社会组织；购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

本来已经计划好的交易被政策拦了下来。原本向那对90后情侣买商办房的人已经交的100万元首付，也尚未被退还。一瞬间，这条交易链上的所有人似乎都被冻住了。

不仅是小张，在限购政策的影响下整个北京的商住市场都陷入了冰封。

云房数据显示，限购前一周，商住项目共成交2333套，而在限购后的三天里，全北京只成交了3套。在商住限购后的一个多月里，商住市场已经接近零成交。

事实上，在2017“五限”元年里，业内专家普遍认为叫停商住是最具影响力的调控政策。

任莉认为，对于打擦边球的商住市场来说，这是一个划时代的政策。政策将商住物业彻底驱除出居住类物业市场，随着政策的出台而消失，规范市场产品开发和建设。

近年来，从去年的930新政到今年的317新政，北京对于住宅的调控逐渐加力；但商住反而凭借“不限购，不限贷”市场规模不断扩大。而小面积低总价的优势，更是使得商住公寓不仅引来大批投资客，也成为大量双无刚需族 （无购房资格及无高购买力）的最佳“过渡性“住房，支撑着北京楼市刚需市场的半壁江山。从另一方面来看此次政策出台，对于众多刚需买家而言，意味着短期内失去能够购买的刚需产品。

但北京市房地产业协会秘书长陈志分析认为，“商住本身就是开发商为了利益制造出的‘伪住宅’，这类项目既破坏了城市发展格局、弱化了限购政策效果，在实际居住中还存在生活成本高、没有配套、环境嘈杂、安全隐患等问题。此次北京商改住调控措施，是抑制投机投资性需求的再一记重拳。” 政府也在限购政策后大规模推出限价地块和自住房地块，努力弥补市场上刚需供应不足的局面。

而对于在京拥有数量不少商办项目的房企来说，都在不同程度上受到了影响，对商办类产品未来该如何挖掘去化空间仍需再思考，但一些品牌房企的应对之法或许对整个市场和行业发展具有一定的借鉴意义。

其中长租公寓无疑成为众多房企转型的焦点。目前，房企布局长租公寓，主要采取两种策略，一种是单独成立长租公寓品牌，典型企业为万科、龙湖；一种是和专业长租公寓运营公司合作，典型企业为阳光城、绿城。

除此之外，向专业运营商转型也成为不少房企的选择。例如在北京，绿地率先打造了产业发展部，并且创建政企联手的模式，更好的为入驻企业提供各项服务，并且不断整合金融、协会机构等资源，为业主和入驻企业主提供发展支持。

对于2017年楼市下半场来说，很多业内人士认为当前的限制性调控政策将可能是长期的。如果说调控政策的出发点是'房子是用来住的，不是炒的'，要达到这个目标，政策就不会放松，同时会加快长效机制的制定，以时间换空间。

　　(作者：梁佳)　　(出处：凤凰房产 2017年07月13日)