北京楼市由一味看空转为多空对峙 总价500万以内房子占成交量47%

潘多拉魔盒

“317新政”之后，楼市经过了三个多月的观望，如今开始出现了一点小变化，市场不再是绝对的空头观望，个别项目开始吸引有急切需求的购房人重回楼市。

根据亚豪机构及中原地产的数据显示，上周海淀区继续蝉联了一周区域成交额冠军，这主要得益于位于五环内阜石路沿线的金隅·金玉府的持续顺销。数据显示，该项目在7月第一周成交了58套房源，单价78259元/平方米，总成交额超过6亿元，而第二周则继续成交了15套，成交额为1.6亿元。

除此之外，爱截屏的营销总监们，也会不时地在朋友圈里发布即时成交的喜报，虽然与调控前的楼市热度无法相提并论，但能有部分项目顺销成交就说明这类产品本身的价格区间或是户型区间受到了购房人的认可，而这个区间就很可能是打破楼市观望的平衡点。

7月成交小幅反弹 均价滑落至5万元以内

进入7月份，由于海淀区项目金玉府的集中签约，让楼市成交量出现了小幅度的反弹。综合亚豪机构与中原地产的数据显示，7月前两周，截至7月16日，新房市场共成交住宅550套左右，环比6月同期，有所反弹。但价格却在持续下跌，7月首周的成交均价还勉强维持在5万元左右，到了上周，平均成交价格已经滑落至49027元/平方米，环比前一周下跌近2000元/平方米。

低单价、低总价的项目明显更受购房人欢迎。

据统计，上周末北京仅一盘入市，就是位于亦庄的北京城建·海梓府。该项目在7月16日早8点开盘，共推出270套房源，均价59000元/平方米，吸引了近600余名购房者，甚至有平台对开盘现场进行了直播。据开发商提供的消息，项目开盘后，取得了顺销，过半房源被选定。

亦庄区域的一位项目负责人对北京青年报记者表示，由于海梓府新推的产品主打83至105平方米洋房，包括83平方米两居，95到105平方米的三居，总价500万至800万元，还是带装修的现房，因此非常适合刚需购房人。尤其是在同板块内，周边的亦庄金茂悦在售户型最小也为160平方米，报价达6.9万元/平方米。单价和总价的明显差距也促成了海梓府在当前观望为主的气氛下获得顺销，但跟深化调控之前，市场此类产品一出必“日光”相比不可同日而语。

不过由于数据的滞后性，新入市的海梓府还未被加入统计中，中原地产提供的上周成交数据显示，房山区成交量最高，成交面积0.52万平方米，成交套数36套，主力成交项目为北京城建琨廷，该项目成交均价达2.4万元/平方米，套均面积为126平方米；其次为昌平区，成交面积0.41万平方米，成交套数22套，主力成交项目是万科翡翠公园，成交均价达6.8万元/平方米，套均面积为111平方米。

这两个获得购房人认可的项目，一个成交单价在房山区内也是属于较低的项目，另一个则是在原有叠墅的基础上，新推出了一批90平方米左右的小户型洋房，总价比较有优势，因此都在淡市下获得了不错的销量。

500万以下的新房成交量最高

根据中原地产的数据显示，上周售价3万元/平方米以下的房屋成交量最高，占比四成，其次是7万至10万元每平方米楼盘，占比22%。而总价在500万元以下房屋成交量最高，达到47%。

由于楼市观望依旧占据主导地位，单个或部分项目的集中成交对价格和统计数据的走势会产生主导作用，因此，要想知道什么样的项目更容易被购房人接受，就要把统计周期拉长到整个“317新政”之后。

亚豪机构提供的今年上半年楼市成交套数排名前十的统计中，成交套数排在前四位的均为单价在3万元以内的低价楼盘，尤其是排在第一位的龙湖长城源著，共成交892套，单价约为20365元/平方米，平均每套价格在百万元左右。而在这份榜单中，单价超过5万元的仅有泰禾丽春湖院子、天恒公园懿府和橡林郡，其余7个项目的总价全部是500万以内的刚需楼盘。

三居时代 新盘多为120至160平方米

除了总价因素以外，更实用的户型也成为新盘用来突围观望的手段。北京中原的数据统计，“317新政”之后，三居的产品成交量最大，成交占比达36%。

而上周120至160平方米的房屋成交最高，占比34%，其次是90平方米以下产品，占比27%，超大的160至200平方米的房屋成交则最低。

近期入市和即将入市的新盘也都以主打三居室为主。像上周入市的海梓府，推出了四种三居户型，分别是95平方米、102平方米、104平方米和105平方米的三居。而即将入市的房山区项目中粮·京西祥云，此次推出的主力户型同样为三居室，据悉为建面约115平方米的三居。另一个将推出新产品的是昌平区的京投发展·公园悦府。据北青报记者了解，项目三期将开盘，预推出户型为90平方米的两居和120平方米左右的三居。

亚豪机构市场总监郭毅表示，除了二胎放开的因素让三居室格外受欢迎以外，“90/70”政策对于未来市场供应的预期也有所影响，使得这部分购房人更易被当下高品质的改善型项目激发潜在购房需求，也因此催升三居室产品的不断入市。而除了以需求为导向的原因之外，既然当前预售许可单价的红线无法突破，房企谋求提升销售额，也只得依托于推出大户型、三居室的住宅产品来实现这一目标。

换房需求依旧存在

不难看出，虽然成交已经降至冰点，但可喜的是，楼市并非一味地看空，相反，少量多头重回市场，使得近期入市的几个新盘项目取得了还算不错的销售业绩。

像已经入市销售的泰禾拾景园和龙湖天琅入市后就分别取得了20亿元和15亿元的成绩。两个项目一个赠送精装修的庭院，一个则主打双首层叠墅，都获得了购房人的认可。

除此之外，7月份已有三个新盘取证，预售价格都低于预期。正在验资的国风美唐项目，推出216套房源，主打的96平方米户型，中间层均价64000元/平方米左右。而该项目在链家网站上的二手房均价为65203元/平方米，甚至出现了轻微的一二手倒挂现象。

新盘的低姿态加上观望中的换房需求，未来可能会促成楼市成交有所回暖。

链家地产研究院院长杨现领分析认为，市场上有三类换房需求，第一类是因为购买力不足，“先上车”买房的这部分人，后期因为居住环境、品质或是学区需求带来的换房需求；第二类是一线城市内部的换房需求，加上二胎政策放开后生育积极性的提升，几年内的“面积改善”和“学区改善”会越来越多；最后，城市圈是未来的趋势，且部分刚需因为购房资质或是购买力的不足选择首先在环北京区域买房，其后期卖掉这些地区的房子换购北京房子也将是重要的一部分换房需求。

郭毅也表示，从近期供应走势来看，“降格”入市已成大量“地王”项目的共识，预计下半年加入这一行列的项目也将逐渐增多，加之年末限房价商品房及自住房将开始陆续上市，预计下半年相比上半年供应量将出现一定好转，在此基础上，总价500万以下的中低价位的商品房，户型为三居室的改善房源很可能更受欢迎。文/本报记者 李桁
　　(作者：李桁)　　(出处：北京青年报 2017年07月20日)