监管补缺和供需放量 住房租赁时代渐行渐近

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近日，中共中央政治局会议在研究当前经济形势，部署下半年经济工作时，明确提出“稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。这意味着，未来楼市调控将坚持“政策稳定”和“查漏补缺”的基调。同时，利用调控高压下腾挪出的“窗口期”，启动长效机制建设，将是下一步楼市管理的重点。在长效机制建设上，培育和发展住房租赁市场、实现“租售并举”被寄予厚望。近期，热点城市不仅加快供地，供地结构也发生变化，配建租赁住房和企业自持租赁常态化。

7月18日，住建部等九部委联合发文，要求人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。同时，深圳、广州、南京等12个城市被列入首批租赁试点。发文要求，人口净流入的大中城市，充分发挥国企引领和带动作用，支持相关国企转型为租赁企业；鼓励国企将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；集体建设用地可试点租赁住房建设。目前，由于租金回报率低，企业参与长期租赁经营的积极性不高。因此，国企发挥带头和引领作用，辅之以用地、税收、融资等一系列政策优惠，将成为培育企业规模化租赁经营的突破口。

7月初，上海发布两个用途均为“租赁住房”的地块拟出让公告，当时曾引起了很大反响。近日，这两宗地正式出让，并再次引起关注。首先，两宗地都以超低底价甚至近乎赠送出让，张江地块和嘉定新城地块楼面均价分别为5569元和5950元；其次，两宗地均由区属国企获得，张江地块由上海张江（集团）有限公司竞得，嘉定新城地块由嘉定新城发展有限公司竞得。注意的是，一年前距嘉定新城地块不到700米的地方成交的“招拍挂”用地，楼面均价高达3.76万元。

笔者认为，大城市供地向租赁倾斜，并通过低地价来降低租赁企业运营成本，提高租金回报率，将成为国家扶持租赁企业的重要途径。考虑到建安、财务、营销等成本，张江及嘉定新城地块综合开发成本在1.5-1.8万元，租金回报率可达4%-5%。但是，周边“招拍挂”用地的综合开发成本已高达5万元，租金回报率仅1.5%左右。而且，除用地政策支持外，未来税收优惠、财政补贴、融资便利等扶持将相继到位，企业参与规模化、专业化租赁经营的积极性将会提高。

供地向租赁倾斜，乃大城市楼市供需结构倒逼所致。目前，大城市开发边界已划定，开发强度逼近天花板，“摊大饼”式扩张导致城市病愈演愈烈。同时，高房价背景下城市空间“二次利用”受阻。因此，大城市供地弹性很低，中短期内很难大规模增加供地，很难借助供地来降房价。而且，即便增加供地，“招拍挂”模式下也很难避免高地价、高房价。由此，即便未来商品住房供应增加，也无法匹配当前楼市“刚需”主体——新市民（外来常住人群和大学毕业生）的住房需求。

目前，20个大城市租房人群平均占比达40%，13个城市占比接近或超过50%。土地卖一块少一块，稀缺的供地更多转向租赁住房（包括公租房），不仅匹配新市民的住房需求，也是对住房回归居住属性的贯彻。

更重要的是，新增供地建设的租赁住房，具有政策性住房属性，契合支持新市民住房需求的诉求。但凡租赁市场成熟规范的国家，比如德国、日本、美国等，不仅重视租赁市场规制、租赁双方权利义务平衡，还要大规模增加适租型的房屋供应，特别是公租房、社会租赁房。

除了重点强调要培育规模化住房租赁企业，壮大机构租赁、增加租赁供应、稳定租赁关系以外，九部委文件还强调，要搭建政府住房租赁交易服务平台。目前看，制约租赁市场发展的另一大问题，就是监管缺失和管理无序，导致诸如随意涨租、被逼搬家等侵害承租者权益，“二房东”多收费、不退押金等违法行为，租赁房屋内设施老旧差、物业维修不到位，租赁双方权利责任不清晰等问题。当前，租赁市场之所以乱象丛生，源于租赁基础秩序和监管信息基础缺失。

因此，建立租赁交易服务平台有两个目标：一是修复租赁市场基础秩序，比如推行统一的租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案；建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，强化住房租赁信用管理，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制；二是建立政府加强租赁监管需要的数据平台，比如建立住房租赁信息发布标准，避免信息不对称下的侵权行为；比如加强住房租赁市场监测，为政府进行租赁供需分析、租赁发展规划决策提供数据基础。

目前，我国有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。未来，随着“3个一亿人”战略推进，新市民租赁需求将爆发式增长，租赁占比或将超过50%。因此，各地纷纷加大公租房、租赁房源供应。未来5年，北京新增住房中租赁住房占30%，深圳新增保障房中公租房占70%；“十三五”期间，上海租赁住房占新增住房的60%，广州供地增长20%，也将向租赁住房倾斜。

我国租赁需求已经崛起、租赁供应开始放量，政府监管“欠账”逐渐补上，租赁市场秩序将趋于规范。同时，2016年国务院39号文、今年5月发布的租赁管理办法，以及近期九部委文件等，均强调“租赁可享受公共服务”，再考虑到入户门槛在降低，租房将成为新市民的重要居住选择，我国也将迈入租赁时代。同时，建立“租售并举”、“先租后买”的住房新制度，将极大地激活“3个一亿人”的城镇化，这也将是夯实楼市需求基础，实现泡沫“软着陆”，避免新房开发空间触顶而导致楼市上中下游“断档”下滑，壮大内需和推进经济转型的可行路径。
　　(出处：中国证券报 2017年07月26日)