上海首推“只租不售”会让房价“变天”吗

丝丝雨下

破解经济繁荣和留住企业、人才之间的两难悖论，一个解决思路就是建设低价住房，并剥离附着其上的一些权利。从这方面讲，“只租不售”这个概念的提出，其实要比以低价出售一两块土地更有标志性意义。

7月24日，上海首批公开出让的两块纯租赁住房用地被两家地方国企竞得。据悉，两块土地均采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。

有人称这将导致房价的大幅下降，但只要对经济略知一二，就不难知道这个推论很难成立。

“只租不售”难降地价

古典经济学家李嘉图曾对地价的决定因素进行过深刻的分析。他指出，是土地能带来的收益决定了土地的价值。对于住宅用地而言，土地的收益主要是由房价决定的，因此我们可以推论是房价决定了地价，而不是相反。这点很容易理解：假设某地方政府希望本地的房价从五万涨到十万，如果不考虑炒作因素，它是决不可能通过将土地出让价从一万提升到两万来实现这一目标的。因为即使它提高了土地出让价，如果市场没有足够需求，房价也上不去。地价的上升，除了挤压房地产企业的利润外，不会产生任何作用。同样的逻辑，地方政府如果希望降低房价，也很难通过降低地价来实现。降低地价充其量只能作为一个信号，起到协调预期的作用，不会产生太多其他的效果。

长期以来，很多人一直指责地方政府的土地财政是推高房价的罪魁祸首之一，我对此是表示怀疑的。对地方政府而言，只有出让新增土地才能获得收入。根据我们前面讲述的逻辑，如果它希望提高新增土地价格，那么唯一的办法就是设法抬高其上的住房价格。但这一做法是十分危险的，市场的连锁反应（不断地以旧换新）很快会让整个地区的房价都上涨。其结果是什么呢？就是让当地的生活成本大幅上涨，挤走当地的企业。

一般来说，税收收入的损失将会远远高于土地出让收入的增加。目前，一线城市，以及部分繁荣的二线城市是房价上升最快的，如果对这些地区的财政收入进行一番考察，就不难发现土地出让收入仅仅占到政府财政收入的一小部分，相比之下企业税收带来的收入要高得多。在这种情况下，说是地方政府出于土地财政动机，有意抬高房价，其实是很难让人信服的。

或成留住人才新思路

事实上，根据我本人所做的一些调研，政府官员不但没有推高房价的主观动机，相反，他们也和普通民众一样忧虑着房价的上升——尤其是主管招商引资的官员，更是如此。但这就是一个悖论——只要地区繁荣了，房价就会上升，而房价上升了，地区的吸引力就会下降，企业和人才就会外流。那么，如何破解经济繁荣和留住企业、留住人才之间的两难悖论呢？

一个思路就是要拿出一部分土地，建设低价住房。但是，如果这些低价住房和其他住房的功能是一致的，那么这样的尝试很快就会失败，市场的套利行为会很快让这些住房的价格涨到和其他住房一样。为了抑制这种可能性的发生，比较好的方法就是剥离附着在这些低价住房上的一些权利，例如出售权。这相当于是在一般住房之外创造了一个新的市场，在这个市场上，房屋的价格只由其租赁价值决定，这就有希望能让这部分住房的价格保持稳定。

由此可见，“只租不售”这个概念的提出，其实要比以低价出售一两块土地更有标志性意义。它或许会成为践行“房子是用来住的，不是用来炒的”这一理念的一次重要尝试。不过，要让这一政策真正发挥作用，可能还有很多后续的工作要做。

目前，“只租不售”型土地的推出还是试验性的，数量还很小，而现在市场上对于纯租赁的需求相对来说却很大。在这种情况下，可以预期这批“只租不售”的住房在建成之后，其租价很可能会被巨大的需求迅速抬高到一个很高的位置。这会不会反而对市场造成不好的预期？另外，在僧多粥少的情况下，如何决定谁有资格取得租住这些住房，如何避免可能的寻租行为的产生，都还需要进一步研究和探索。

□陈永伟（北京大学市场与网络经济研究中心研究员）

　　(出处：新京报 2017年07月27日)