资金溢出环京地价继续攀高 房企谋持有型开发切口

潘多拉魔盒

受北京拿地难度加大、京津冀协同发展机遇、雄安新区建设、冬奥会利好等多重因素影响，环京区域的土地市场骤然升温。

中原地产对环北京的廊坊、保定、张家口三地土地市场进行统计发现，今年上半年，三地土地供应规模相对有限，土地交易价格则不断攀高。住宅用地楼面价分别上涨50%、37.6%和44%。

今年以来，北京土地供应和成交规模明显增加，但由于拿地条件愈加苛刻，不少房企将目光转向环京区域，使得这一区域的土地竞争趋于激烈，各类土地的溢价率也不断攀高。

中原地产指出，特色小镇、产业新城等业态的崛起，给了房企在该区域布局的机会。考虑到土地绝对价格并不高，预计未来这一区域的土地市场将持续旺盛。

住宅用地价格攀高

廊坊市是环北京区域中，区位条件最好的城市。据北京中原市场研究部最新统计，2017年上半年，廊坊共推出土地231宗，规划建筑面积1097万平方米，同比增长30%。其中成交土地179宗，规划建筑面积781万平方米，同比增长8%。但绝对量仍处于较低水平。

其中，住宅用地推出128宗，规划建筑面积741万平方米，同比增长24%；成交95宗，同比增长9%。

但从下辖区域来看，燕郊、固安、香河、大厂等环京热门区域的土地供应规模均明显下降，住宅用地降幅尤其明显。其中，上半年燕郊仅推出4宗住宅用地。

受此影响，廊坊市的住宅用地交易价格明显攀升。上半年廊坊住宅用地楼面均价为1924元/平方米，同比上涨50%。同期，廊坊成交的住宅用地平均溢价率达到26%，较去年提高14%。

上述报告指出，高单价和高总价地块主要位于安次区，该区域的楼面价已接近1万元/平方米。永清、香河也是土地市场交易较为旺盛的区域。

保定土地市场的供应量同样不大。历史数据显示，2011年以来，保定住宅用地推出量均高于成交量，市场略显供过于求。今年上半年，保定推出住宅用地525万平方米，同比增长29.5%；累计成交509万平方米，同比增长45.8%。

但受雄安新区获批的利好影响，保定住宅用地价格仍然攀高。上半年其住宅用地成交楼面均价为813元/平方米，同比上涨37.6%。按月来看，保定的土地单价呈现阶梯式上涨趋势，6月成交的楼面均价已达到1464元/平方米，为近年来月度最高水平，环比上涨1.4倍，同比上涨2.2倍。

张家口则持续受益于冬奥会的利好。尽管住宅用地成交规模与去年大致持平，但成交单价达929元/平方米，同比上升44%，是近七年成交楼面价最高的一年。

在上半年的商办类土地市场，三地都呈现出供大于求的局面。但从单价来看，廊坊的商办类土地成交单价有所下调，保定、张家口则出现上涨。

特色小镇成切入点

今年4月，住建部、国土部发文要求热点城市加快供地。但由于环京区域所处的特殊区位，其土地供应（尤其是住宅用地供应）规模一直被控制。

2016年12月，住建部等七部委发布《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》强调，对该区域“严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模”。今年3月，河北省政府印发《关于加强京冀交界地区规划建设管理的实施方案》，同样要求“依据城乡规划确定的人口及用地规模，严控房地产开发总量。坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式”。

北京中原指出，廊坊市部分环京区县，今年的供地计划下降了一半左右。

该机构认为，土地市场管控力度的加大，促使部分房企通过开发特色小镇，参与产业园区、产业新城建设的方式，加速布局环京市场。

北京某房企人士也证实了这种观点，他向21世纪经济报道记者表示，按照现有的北京土地交易规则和限价政策，北京的商品房项目将面临越来越大的盈利难题。因此，图谋在京津冀区域布局的企业，只能将目光转向周边市场。

他表示，近些年，这一区域的土地供应特点是：综合类土地为主，且工业、商办类地块供应量大，因此很难进行单纯的住宅项目开发，反而便于进行产业园区开发。

同时，特色小镇的兴起，也给房企带来机会。“这是企业布局环京区域一种很好的渠道。”他说，但由于这类开发模式的资金投入规模大、投资回报周期长，因此大型房企更容易获得机会。

上海易居研究院智库中心总监严跃进也认为，房企可以借道特色小镇进入三四线城市。其好处是能够以较低的成本获得土地，且如果后续运营状况较好，也可以获得稳定的现金回报。

但从绝对价格上看，环京区域的地价仍与北京存在较为明显的差距。按照上述房企人士的观点，尽管监管仍然严格，但随着土地交易规则的完善和各项利好的继续释放，未来环京区域的地价有继续上升的空间。

就短期市场而言，中原地产认为，根据供地计划的完成情况来看，香河、大厂将在今年下半年迎来住宅用地的供应高峰，保定则可能会加强工业用地、公建用地、交通用地供应。
　　(作者：张敏)　　(出处：21世纪经济报道 2017年07月31日)