逾20城出现首套房贷利率上浮 或加速楼市降温

丢失了记忆

在严厉的楼市调控政策以及银根收紧的背景下，影响房价的最大因素房贷及房贷利率，进入了严控期，收紧情况堪称史上最严。

21世纪经济报道调查显示，当前热点城市房贷不仅放款时间普遍延长，房贷利率尤其是首套房贷利率也明显上浮，不少城市不仅仅是取消房贷利率优惠，而且在基准利率4.9％的基础上还有所上浮。

在房贷利率变化背后，是楼市调控和货币、信贷政策共同作用的结果。

历史数据显示，房贷利率的变化与房价存在着密切关系。近十年的数据可见，不论是房价，还是住宅成交面积，都和个人住房贷款利率呈负相关；随着调控步入深水区和多重作用的叠加，预计未来房价将进一步松动。

不可避免的上浮

在经历二套房利率普遍上浮后，一线城市和热点二线城市的首套房利率也上浮明显。

调查显示，目前包括北京、上海、广州等大部分城市在内，今年内都多次收紧了房贷政策，部分银行将首套房贷利率上浮10%，甚至20%。

热点一二线城市均列其中。数据显示，6月份北上广深首套房平均利率分布在4.80%-4.97%的区间范围内，北京首套房平均利率达到4.97%，超过基准利率。

据记者不完全统计，7月出现首套房利率上浮现象的城市共有20个，包括四大一线城市和部分二线城市，如合肥、厦门、南京、杭州、武汉、苏州等。芜湖、连云港、惠州、中山等三线城市也有银行将首套房贷利率在基准基础上提升5％-10％不等。

以这轮最早开始调控的深圳为例，工行、招行、建行、农行、交通银行等大行均已取消首套房贷利率折扣优惠，执行基准利率；兴业、民生银行等首套房贷款利率则上浮10%。

在调控最为严厉的北京，6月开始提供首套房优惠利率的银行数锐减至2家，分别为汇丰银行和花旗银行，大多数银行已取消优惠折扣，部分银行首套利率执行基准上浮5%-10%。

在融360监测的广州23家银行中，首套房贷利率则最高上浮20%。

从商业银行方面来看，在社会无风险利率不断上升的背景下，商业银行资金压力和房贷盈利压力凸显，这也迫使商业银行提高利率。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，房贷利率提高或者拉长贷款审批周期等，与商业银行流动性以及需要管控房贷风险等有关。

融360数据显示，目前全国超八成的银行无首套房利率优惠，超过32家银行执行基准利率上浮，为基准利率的1.05至1.2倍不等。

一家二线城市的商业银行个贷部工作人员透露，为了争抢紧缺的房贷额度，争取尽快放款，有些新盘开发商主动会要求合作银行上调房贷利率；银行为了获利当然愿意接受更高利率，尤其是基准上浮后，这些楼盘的购房者就能优先得到放款；而有刚性购房需求的人，也被迫接受了这个条件。

中原地产首席分析师张大伟表示，房贷利率进入历史最严时期。“首套房贷款出现基准利率上浮，这种情况几乎不曾有过。”

从近十年的楼市调控来看，首套房贷利率的变化在7折至基准之间，极少出现上浮超过基准利率的情况，而此轮调控以来上浮越来越多。

不过，虽然收紧幅度堪称最严，但当前的首套房贷利率绝对值依然处于近十年来的相对低位，目前还不到5%。

据易居研究院报告数据，历史上也曾出现过房贷利率上升的情况，比如2009年6月份至2011年、2012年9月份至2014年三季度，分别在2012年初和2014年中达到高点，约为7.5％和7％。

不过这两个数据包含二套房贷数据，为央行个人房贷月平均加权利率，有些偏高；在该数据产生的时间段内，首套房贷基准利率分别为7.05%、6.55%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，这轮房贷利率上升始于2016年四季度，至今仍保持着上升趋势。

考虑到政府不会放松对楼市的调控，并且短期内银根将持续收紧，金融去杠杆依然将继续，易居研究院报告认为，个人房贷利率还将持续攀升，今年11月可能达到5.1%左右，届时从本轮房贷利率开始上涨的2016年底算起，持续上升时间将达到一年左右，上升0.6个百分点。

房贷利率影响房价

历史地看，此轮房贷利率上升的原因，与2009年6月份至2011年间的利率上升原因不同，而与2012年9月份至2014年三季度的上升更接近，都存在楼市调控和流动性因素。

杨红旭认为，限购限价限售等政策主导楼市的阶段已经过去，未来半年和一年，货币、房贷、资金面，将成为热点城市楼市降温的主导性因素。

分析历史数据发现，前两轮房贷利率上升区间内，都出现了房价和房屋成交面积的下降，呈现负相关关系。

事实上，“与房贷利率相伴而来的一系列楼市调控政策，它们共同构成了一套‘组合拳’，对房价和房屋成交面积产生了影响”，杨红旭认为。

在上轮楼市降温期，从2012年9月到2014年4月房贷利率持续上升19个月，上升0.58个百分点，房价便出现了下跌。

考虑到本轮房贷利率的增长持续时间、增长幅度与上轮楼市降温期类似，以及当前全国一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度，已经全面超过2011年和2014年，杨红旭认为，热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势，并于11月前后出现房价负增长，其下行时间将比2014年更长。

此外，房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本，将直接影响其购房贷款的积极性，降低购房杠杆率。易居研究院数据显示，全国居民购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升，2016年四季度刷新历史最高值，达到46.4%，2017年一季度，该指标小幅上升至46.8%，二季度回落至43.9%。

多位业内人士认为，房地产信贷持续趋紧，当前全国个人购房杠杆已经步入下行通道，预计下半年个人房贷余额同比增速将进一步放缓。

值得注意的是，购房杠杆率也与房价走势密切相关。通过比较2008年至2017年全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势发现，房价与居民杠杆率总体呈现正相关关系，杠杆率越高，房价涨得越快；反之亦然。

2017年3月份，一部分三四线城市出台调控之后，2季度居民杠杆率明显回落，房价涨幅也明显放缓；下半年来看，随着降杠杆的推进，全国房价涨幅还将继续回落，甚至出现环比下跌。

严跃进指出，个人住房按揭贷款包含两个层面，首付/贷款比例和房贷利率，一般而言首付比例即杠杆率的影响比利率调整更大一点。当首付提高一成、二成，会大大增加购房者的资金成本，而利率变动更多影响的是月供成本；但是往往两者的调整也几乎是同步的，它们共同影响购房成本，也带来房地产量价关系的变化。

一线城市房价同比涨幅已开始回落。据国家统计局发布的6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，一二线城市房价同比涨幅连续回落。其中一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落；而6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟判断，当M2增幅低于10%时，2-3个季度后，也就是春节前后新房房价将会有一轮显著的下跌。
　　(作者：张晓玲 黄昱)　　(出处：21世纪经济报道 2017年08月03日)