深圳加快棚改破解土地紧张瓶颈

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为加快深圳市棚户区改造工作依法有序推进，深圳市住建局于8月1日组织起草了《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》。

意见稿出台的一个大背景是，深圳几无土地可用，未来的土地利用有赖于存量土地的再开发。当地地产观察人士称，意见稿中“行政征收、行政处罚等强制程序”之类的字眼非常罕见，意见稿也明确了棚户区改造项目实施模式，这些都表明当地政府要加快推进棚户区改造的决心。显而易见的是，未来深圳棚改进程将进一步加快。

体现政府改造棚户区的决心

2008年开始，党中央、国务院将各类棚户区改造作为城镇保障性安居工程的重要组成部分，大规模推进各类棚户区改造。近几年，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》、《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》和《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》等一系列关于棚户区改造的纲领性文件先后出台。

广东省也先后发布了《广东省棚户区改造规划(2014-2017年)》、《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《广东省人民政府办公厅关于切实加快推进棚户区和城乡危房改造工作的通知》等文件。

此次深圳的意见稿中提到，对棚户区改造工作申请依法启动强制程序，对签约期内少数业主住户拒不签约、拒不搬迁阻碍棚户区改造项目实施，损害大多数业主利益的，实施主体可以向项目所在区政府主管部门提交书面情况报告。区主管部门核实后，报区指挥部审议。审议通过，依法启动行政征收、行政处罚等强制程序。

此外，对于棚户区改造政策适用范围，意见稿提及，深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新的方式进行改造。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对第一财经记者分析，棚户区在深圳并不多，强制执行之类的字眼应该是首次出现，体现了政府改造棚户区的决心。“大家都知道棚户区存在很多安全危险，但是因为某些原因拆不动，这对于居民的安全来说并不利。以后如果依法启动行政征收、行政处罚等强制程序，会加快棚户区改造的进程。”

针对部分老旧住宅区项目的改造方式从城市更新变为棚改，何倩茹分析，棚户区改造和城市更新在程序上不太一样，如果是城市更新，那么该区域100%的居民同意拆迁后，项目才能启动，而棚户区改造的话，如果政府或相关部门认为有重大安全危险，就可以启动。很明显，从程序上来说，棚户区改造可能会快一些。

深圳棚改进程正在加快

近两年来，深圳的棚户区改造进程正在加快。就拿罗湖“二线插花地”棚户区改造项目来说，这项改造被媒体称为“中国棚改第一难”，项目范围之大前所未有，涉及约60万平方米土地和8.6万余名当事人;未处理历史遗留违法建筑体量之大也前所未有，建筑面积约130万平方米。

“插花地”，是指两个区之间没有明确归属的区域。深圳“插花地”的产生，一个原因是因为原特区二线管理线的设置与行政区域界线不一致，在原特区内四区与原特区外两区之间产生。由于地处政府的管理真空，“插花地”产生了诸多管理问题。

上述 “二线插花地”位于深圳原特区内罗湖区和原特区外龙岗区交界处，包括木棉岭、布心和玉龙3个片区，位于地质断裂带，均为广东省“斜坡类地质灾害高易发区”，存在重大公共安全隐患。

不过，目前该项目推行得较为顺利。根据当地媒体的报道，早在今年2月21日，罗湖棚改三个片区签约户数就已超过91%;累计搬离8万余人，占比超过85%。

深圳为什么不断加快棚改步伐？综合开发研究院(中国.深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁对第一财经记者分析，这背后是深圳几乎已经无新土地可以供应的窘境。对于土地资源极度匮乏的深圳来说，未来的城市发展重点在存量土地的再开发。

根据深圳市政府的规划，“十三五”期间，深圳计划供应商品住房用地590万平方米，其中城市更新用地450万平方米，占比近八成。

棚改支持人才住房和保障房建设

此次的意见稿也明确了棚户区改造项目实施模式，对主导方和实施方做了清晰的规定。

意见稿提出，结合深圳市实际情况，推广“政府主导一国企实施一公共住房”的棚户区改造项目实施模式。棚户区改造项目原则上只通过拆旧建新的方式进行实施。纳入棚户区改造项目库的，由深圳市人才住房专营机构及其他国有企业作为实施主体承接。

意见稿也提到，要支持人才住房和保障性住房建设。各区政府应当坚持以租为主的原则，根据辖区入才住房和保障性住房的建设供应情况，合理确定棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房的租售比例。此外，意见稿明确表示，福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。

为什么选择这四个区?而且规定棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售? 宋丁说，这四个区以前都是关内区域，土地资源尤其紧缺，新房供应特别少，新商品房出来的话，每平方米的价格起码都在六七万元。“实在是没地了，如果只租不售的话，产权就能保持在政府手里，就能解决很多人的临时住房问题。”
　　(出处：第一财经日报 2017年08月09日)