张敬伟：楼市“金九银十”？今年还是算了吧

麦克格雷迪

往年的8月份，是传统意义上的楼市淡季，随后就会迎来所谓“金九银十”。今年呢？

据《每日经济新闻》9月11日报道，8月份，一线城市楼市的房价、成交量均维持近几个月来的降温态势。随着“金九银十”的到来，很多购房者开始担心，一线城市房价是否会出现上涨小高潮。对此，多位业内分析人士认为，楼市重回“高温”的几率几乎为零，房价维持平稳的情况下，成交量或小幅增加。

楼市进入史上最严的调控时期，从一线城市到二线热点城市再到三线房价涨得过快的城市，进入楼市调控的城市，目前接近50城。这和上一周期调控的城市数量差不多。那么，各地数据如何呢？

综合一、二、三线各城市的数据，8月份一线城市楼市继续延续降温态势，二线热点城市楼市也呈现出和一线城市的同趋势性，三线城市在回稳。这和不同城市楼市调控先后密切相关。三四线城市相对较热，则是和建房资本和购房热情转移和传导至这些城市存在着必然联系。

9月份来了，随后还有10月份，楼市调控的趋势还在继续发酵，效果自然会更加显现。一二线城市的量与价还会继续下调。

三四线城市回调的幅度会小一些。按照逻辑，这似乎能够激发起市场更多的购房热情，但是逻辑和购房心理并不同步。从前几个楼市周期的情形看，调控让楼市回调的市场态势，反而让购房者存在等等看的心理。因为他们预期房价更低，因而不会急于出手。

此外，楼市一直存在着追高不逐低的市场现象。这也符合人们的趋利心理，房价高位时，担心会涨得更高，因而刚需族和炒房者会有不买就来不及的逐涨心理。加上市场炒作和部分开发商忽悠，楼市虚热就是这样从市场端推升起来的。过去几个周期的楼市涨跌，无不呈现出这样的楼市生态。

相反，到了楼市调控期，尤其是到了僵持期，楼市量价齐跌之时，整个市场也就进入观望期。此时，需求端普遍的情绪是——等等看，楼市还会有更大的降幅，等到降至最低点再出手。

安居客“国民安居指数”显示，8月份购房者信心指数为101.4，环比上涨1.2%，是连降三个月后的首次反弹。

“62.9%的购房者认为短期内房价稳定，并不急于在‘金九银十’出手，愿意花时间挑选更适合自己的房源。”安居客房产研究院首席分析师张波说。

是购房者的侥幸心理还是楼市调控缺乏政策韧性？反正以往的楼市周期表明，等等看的心理往往是“失算”的。因为楼价并未如预期那般继续下跌，而是楼市热过留下的“高库存”倒逼政策调整，从而迎来另一个楼市新周期。

现在的情形是，一二线城市的购房观望心理已经形成，短期内不可能改变。

更重要的是，虽然一二线城市楼市量价有所回落，但是楼市调控政策是系统化的，在遏制整个市场虚火的同时，也可能抑制了部分刚需。目前，有很多城市和很多金融机构紧缩了购房信贷政策。一方面，首套房首付比例在提高；另一方面，贷款利率也很难找到基准利率了，大多要加成10％甚至20％。

刚需族或不想出手或想买房又觉得贷款利率稍微偏高，这也抑制了市场的购房需求，降低了”金九银十“的市场成色。

需要说明的是，三四线城市的房价在这一周期提升较快，部分城市的房价进入“万元＋”时代，而且这些城市的量价似乎还在上升。

从楼市周期的市场前景看，三四线楼市的房价一旦涨起来，基本上就降不下去了。从过去15年的楼市数据看，除了极少数城市，几乎所有城市的房价都涨了好几倍。因而，对于三四线城市的刚需族而言，如何选择还是一件很头疼的事。

“金九银十”作为曾经的市场现象，今年也许不会再复制。但是，刚需族可以观望，政策面却不可以当“围观者”。在首套房首付比例和信贷政策上，能否给予刚需族必要的关切和关照呢？

激活刚需族的购房需求，也许会让“金九银十”的成色更足一些。这样，更体现了政策面、市场面和刚需族的多赢。
　　(出处：每日经济新闻 2017年09月13日)