日本人眼中的中国房价：相当于日本70年代

够钟死心了

中国近年房价的大涨是不是和日本90年泡沫相似？一直以来，有不少中国学者、专家从各种不同的角度作出过不少解读，那么，在日本人的眼中，他们又是如何看待这一话题的呢？

今天为大家分享的内容是安信证券陈天诚团队带来的，日本最大的房产研究机构——日本不动产研究所的研究成果。

1核心观点

1） 日本经历了三轮房价暴涨、中国房价涨幅相当于日本70年代：日本房价其实经历过三轮暴涨，大家只记得90年那一轮泡沫性上涨，但在1956-65、1967-74分别有两轮房价上涨，工业-住宅-商业轮番上涨，不动研认为中国处于日本第二轮上涨的阶段，通过经济快速发展可以化解泡沫；

2）房价泡沫的起因：日本房地产泡沫性上涨（1985-91）的原因广场协议的签订导致出口和经济衰退，日本政府推出财政刺激（6万亿）和货币宽松（5次降息）导致全社会投资地产，尤其似乎大量非房地产企业加入土地投机催生了泡沫；

3）房地产泡沫破裂的原因：日本房价泡沫破裂的原因在于资本市场先知先觉，股价于89年12月到顶，但这不但没有引起房地产市场警觉反而加速了资金流入土地市场，地价进一步膨胀，政府祭出两个后来被认为过猛的政策：限制房地产融资总量和上调基准利率（2.5%至6%）导致房价泡沫迅速破裂；

4）泡沫前后市场参与方观念：泡沫前，从个人到企业都相信土地神话，大量加杠杆，尤其是非地产企业参与土地投机和海外投资，导致产业空心化经济泡沫化，破裂之后，房企开始从开发逐步转向运营，居民转向租赁，量价持续下跌，直到JREIT的推出；

5）日本最高商业地价格已经超越泡沫顶峰、整体价格恢复至84年（泡沫前一年）：东京地价最高的地方“银座四丁目”（主要是商业和地铺），成交价格为7800万日元/平米（约470万人民币/平米），已经恢复到泡沫之前的地价水平，整体6城市住宅价格指数已经恢复至1984年水平也就是泡沫性上涨的前一年；

6）东京房价低于中国、租金高于中国： 东京的平均房价（指数100）低于上海（134）和北京（106）、纽约（130）、香港（192），但租金（100）高于北京（69）和上海（77）、香港（176）、纽约（237）；从绝对价格角度，2017年住宅用地成交数据，千代田区平均15万人民币/平米、中央区9.9万人民币/平米、港区6.9万人民币/平米，新宿4万人民币/平米，但这个仅仅是土地价格，如果需要新盖房屋的话，每平米的建筑成本约8000元，新宿中古屋（二手房）价格约在7万左右，即使大家说的失去了二十年的日本房价，这个价格也不是大家想的那么便宜，大家别期待泡沫破裂来满足你的买房意愿。

2日本房价经历过三轮暴涨

日本更多用地价来代表资产价格，日常研究也以地价作为研究对象，日本很少公布房价数据，而实际上所指的“土地神话”和“泡沫破灭”实质上指的是地价。

表：日本六大城市地价涨幅（此表为陈天诚团队整理）

日本房价其实经历过三轮暴涨、最后一轮才是泡沫性上涨、工业-住宅-商业轮番上涨、不动研认为中国处于第二个阶段。

图：日本不动产研究所编制的东京市街价格指数

1）第一轮上涨在战后10-20年（1956-65）、工业地涨幅最大：战后日本经济发展快速、东京奥运会的举办对整体经济和投资促进明显，第一轮总体地价上涨了近842%，这些年日本工业和制造业蓬勃发展，因此可以看到其工业用地上涨幅度最大为1196%；

2）第二轮在1967-74年、住宅地涨幅最大：六七十年代是日本的黄金时代，经济发展快速，冬奥会、世博会、列岛改造计划、GNP世界第二等，这段时间房价平均涨幅大约200%，住宅地价涨幅259%，也就是基本变为原来房价的三倍，但这一涨幅放在三轮里面涨幅也是最小的，日本不动产研究所认为中国处于这一阶段，因为经济还在高速增长能充分消化房价的涨幅；

3）第三轮在1984-91年、泡沫性上涨阶段、商业地产价格上涨最大：这是外界记忆最深刻的日本房价历史，在85年广场协议的推动下，出口受损经济下行政府宽松，日本房价急速上涨，不单个人投资者涌入，更多的公司涌入土地市场疯狂买地和办公楼，商业地价大幅上涨，这一轮整体上涨幅度和第二轮接近，但住宅用地价格上涨幅度明显小于第二轮。

3日本1985-91房地产泡沫缘起缘灭

1）泡沫堆积的原因：承接60-70年代的房价上涨以及经济繁荣，80年代初的日本经济逐渐步入顶峰，但同时美国受困于严重的财政和经常项目赤字，与日本庞大的经常账户盈余形成巨大反差，以美国为中心的国家要求改善日元低估的环境，由此在1985签订广场协议，这是是导致泡沫经济的主要原因。

广场协议开始，日元急速升值，1美金兑256升值到130日币，日本出口大幅受损，经济面临严重下滑压力，日本政府开始出台宽松措施，包括6万亿财政刺激和货币宽松，央行五次下调基准利率（从5%下调至2.5%），通过宽松的货币政策对冲，企业信贷大幅增长，对房地产市场、公共基础设施、东京湾再开发、地方度假景区开发等大量宽松，导致土地价格进一步暴涨，金融机构对房地产担保量越来越大，一些大型的与房地产无关公司都拿钱出来投资房地产和股票，泡沫持续累积……

2）泡沫破裂的原因：日本泡沫时期仅仅持续了几年的时间（1985-91），日本政府一开始对地价上涨无所作为，但资本市场先期发现了泡沫崩盘的迹象，日本股票在89年12月达到历史高点（日经指数38915），从90年1月已经开始大幅下跌，但一开始人们对土地市场的认识没有醒觉，反而加速资金流向土地市场，日本政府才意识到问题的严重性，于是采取了两个措施，上调了基准利率（2.5%上升至6%）和限制房地产融资总量，旧大蔵省(现财务省)在1990年3月下发通知：督促金融机构减少向房地产领域的融资，这两招效果明显，1992年土地价格时隔15年后开始下跌并暴跌且连续下跌长达10年以上，土地神话破灭并迅速演变为宏观系统性风险，泡沫终究破裂，后面市场认为5次加息+信贷压制的政策用力过猛从而导致泡沫破裂。

4泡沫破裂后，东京房价也不便宜

日本房价在慢慢恢复、顶级商业用地价格已经超过泡沫顶峰，最高地价指数超于次贷危机高点。

东京地价最高的地方“银座四丁目”（主要是商业和地铺），成交价格为7800万日元/平米（约470万人民币/平米），已经恢复到泡沫之前的地价水平，也成为东京近期热议的话题。

东京的平均房价低于上海和北京，但租金高于北京和上海，从绝对价格角度看泡沫破裂后的东京也不便宜。

根据不动产研究所的研究成果，假如东京平均房价为100的话，那北京106.1、上海133.7、纽约129.9、香港191.7；对应的住宅租金则相反，东京租金是100的话，北京68.5、上海76.8、香港176.2、纽约236.9。

但从绝对价格角度，即使经历衰退的二十年，日本房价也不是大家想的那么便宜，我们根据平成29年（公元2017年）最新的住宅用地成交数据，千代田区平均15万人民币/平米、中央区9.9万人民币/平米、港区6.9万人民币/平米，新宿4万人民币/平米，但这个仅仅是土地价格，如果需要新盖房屋的话，每平米的建筑成本约8000元（根据日本建筑公司数据，平均1坪40万）。

另外，我们可以直接看看中古屋（二手房），新宿新出让土地仅4万人民币/平米，但我们找到新宿地铁站附近公寓（位置相当于上海中环附近），使用面积30.95平米（另有4.58平米阳台及其他）的价格为4050万日元，算上所有面积，每平米价格约68668元，也并不是大家口中的那么便宜。