李一戈：商品房限售的新旧经济学

明知这是场意外

商品房限售，不是一项新政策。今年3月25日厦门就率先出台了此类政策。但9月22-23日，6个城市推出新一轮的限售政策后，却引起了较此前更多的关注。据有关机构统计，全国已有40多个城市实行各类限售政策。

倒不是说，这一波的限售就更严厉，限售时间为5年的城市，之前就有。更受关注，可能是因为，一是出台限售政策的这几个城市，时间比较集中，好像是不谋而合；二是大家忍不住要猜测，下一批限售扩围的城市会有哪些？

如果扩围，“向上”无非是京沪深商品住宅也限售，“向下”无非是更多的三四线城市加入。无疑，其中，京沪深更具风向标意义。可能性是有的，而限售不限售都有它的道理。所以，一味地猜测，没有太大意义。

显然，商品房限售的目的是为了抑制房地产投机。如果是以取得不动产证起算，限售2年，实际购房时间至少有3年。通常来说，办下产权证，大约需要一年。如果限售5年，相当于购房时间6年以上，不短了。

这种做法，与资本市场的股票持有政策本质上是相通的。根据现有规定，持有股票一年以上，其利息红利免征个人所得税。初衷也是为了抑制短期炒作过盛之风，鼓励价值投资。不过如你所知，利息红利的个人所得税与转让所得的个人所得税，不是一回事。

去年9月30日以来的调控，核心是去杠杆、去投资化。主要是首付提高、利率提升，限购限贷限售限价。效果还是比较明显的。投资性购房的比例不能说是归零，但盛行楼市多年的这股风气可以说是初步抑制住了。

各地的限售，基本是针对新房，个别城市涉及存量房（二手房）。我个人的建议是，无论下一步京沪深是否实行商品住房限售，其限售范围最好是针对新房，而不要将存量房纳入。

其实，新房交付之日就已是存量房。此处所说的不将存量房纳入，是指，不溯及既往。比如，9月22日晚间宣布的政策，自9月23日起实施；而9月23日之前签约的商品房不应包括在内（不论有没有取得产权证）。

举个例子。如果限售期是3年，并将存量房纳入限售范围，就意味着，取得产权证不满3年的所有商品房，都不得转让。我们上面说了，取得产权证需要一年左右时间，也就是说，购房时间4年以内的商品房，都不能上市。

这对市场的影响非常大。比如，2016年北京市商品住宅共成交114752套。如果适用于限售，不用说，这11万套商品住宅短期内是不能转让的。如果乘以4，就是40万套。且不说40万套吧，就是突然有20万套存量房（二手房）不准转让，也会对供求关系产生重大影响。

有一个浅显的道理，存量房是整个商品房市场的重要组成部分。在一线城市，存量房的成交量已经超过新房。比如，去年北京二手房成交量为276493套，是新房的1倍多。想一想，如果2013-2016年销售的新房，2017年不让上市，会发生什么情况？

9月27日公布的中共中央、国务院关于对《北京城市总体规划（2016年－2035年）》的批复提出，要加大住宅供地力度，完善购租并举的住房体系，建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。为什么要加大住宅供地力度？就是要增加商品住宅供应。

但北京这种特大城市，要加大住宅用地供应力度，是很不容易的。但盘活存量房市场，却同样可以起到增加商品住宅供应的作用。如果行政性设限，突然之间，有几年的存量房，不能上市，就会使市场供应形成断档。这种巨量的断档，是任何城市的房价不能承受之重。

由此出发，我希望并且相信，所有城市在出台相关限制性措施之前，会对市场供求关系进行研判。比如，根据现有限售政策，从购房时间算起，最短也有3年期限。也就是说，这3年中间，即使你确有需要，以小换大，以旧换新，也不行。不能卖，由于限购，也不能买。

这实际上已经限制了一批存量房的流通。它的数量有多少，对房地产市场的供求关系有怎样的影响，城市主管部门应进行量化分析。倘若对未来一段时间的住宅供应有较大影响，那就必须采取坚决措施，增加更多的有效的住宅用地供应。

如上所述，中共中央、国务院对北京城市总体规划的批复，再次提到了建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。在我个人看来，长效机制，不仅要增加住宅用地供应，实行购租并举，以及拟议中的房地产税制改革，还必须包括存量房市场的流通搞活。

尤其是一二线热点城市，任何对存量房市场人为设置障碍、影响再流通的行为，都会对已然紧张的供求关系造成威胁。所有政策措施不仅要顾及当下，更须虑及未来。慎之。
　　(作者：李一戈)　　(出处：21世纪经济报道 2017年09月28日)