楼梯楼租金毛回报率高于电梯楼

麦克格雷迪

日前，荔湾区启动“百梯万人”旧楼宇加装电梯工作。9月8日，广州住房公积金管理中心发布通知：加装电梯也确定可提用公积金。利好消息不断，楼梯楼再度引发市场关注。那么，究竟买电梯楼还是买楼梯楼好呢？昨日，广州链家研究院根据该公司在今年前8个月促成的逾9300宗二手住宅买卖个案分析发现，楼梯房楼层越低议价空间越大，此外，楼梯楼年租金毛回报率高过电梯楼。

在售房源中楼梯楼占近四成

从供应量来看，广州链家全市在售的有效住宅房源中，楼梯楼房源占39.8%。而随着越来越多的加装电梯投入使用以及新楼盘的建设（近年来广州全市每年的新房成交量为7万～13万套），电梯房源占比亦逐步增加，目前已达60.2%。

据广州链家成交数据显示，楼梯楼的成交量占比为38.7%，与供应量的占比相近，均不超过四成；而电梯楼成交量占比为61.3%，这表明供应量在一定程度上影响着成交量，同时也跟购买群体的第一喜好有关。

从广州链家的盘源分布所在地来看，由于城市发展沿革，越早发展的区域，楼梯楼越多；越晚发展的区域，电梯楼占比越高。表现为越秀、荔湾、海珠等区域楼梯房占比高，供应占比亦相对更大。越秀区放售的盘源中，楼梯楼占比最高，达到61.8%；其次是荔湾区，楼梯楼占比超过五成，为51.8%；海珠、番禺的电梯楼盘源均超过五成，达52.9%及55.4%；白云、黄埔的楼梯楼盘源相近，均不足四成，分别为37.1%、35.6%；天河是电梯楼盘源比例最高的区域，高达74.4%。

供应影响成交，细分到各个区域，不难看到，楼梯楼最多的盘源是越秀区。因此，越秀所成交的楼梯楼比例也最多，达到58.1%，电梯楼占比仅为41.9%。其次是荔湾区，楼梯楼成交占比为48.9%，电梯占比为51.1%。天河是楼梯楼成交占比最少的区域，仅为21.8%，而电梯楼占比全市最高，为78.2%。

楼层越低 报价越高但议价空间更大

据悉，不管是楼梯楼还是电梯楼，议价空间的浮动范围均在2.2%～2.8%之间。楼梯楼方面，由于业主心态不同，各楼层的挂牌报价有明显差异，楼层越低报价越高，且报价差距非常大。以广园云苑新村为例，1～3层平均挂牌报价为26194元/平方米，4～6层为23533元/平方米，7～9层为21570元/平方米。报价差距较大，楼层越低议价空间越大。

从全市均值来看，低层单位平均议价空间为2.81%，中层单位议价空间为2.55%，高层议价空间为2.21%。而电梯楼方面则相对比较平均，均位于2.5%～2.6%之间。

越秀区的楼梯楼受楼龄较旧的影响，议价空间最高，达3.64%；黄埔的楼梯楼议价空间最小，仅为1.89%；而天河的电梯楼，受业主心态强势影响，放盘价较高，因此议价空间略高于其它区域，为2.71%，黄埔的电梯楼，议价空间最小，为2.10%。

楼梯楼年租金毛回报率高过电梯楼

调查显示，楼梯楼的年租金毛回报率要比电梯楼更胜一筹，楼梯楼为1.94%，比电梯楼高0.4个百分点。细分到区域，无论楼梯楼还是电梯楼，毛回报率最高的区域是白云，分别是2.21%、1.86%，而天河、越秀由于楼价相对于其他区域明显较高，故两区年租金毛回报率明显较低，天河电梯房毛回报率为1.33%，楼梯房毛回报率为1.43%，越秀电梯房毛回报率为1.12%，楼梯房毛回报率为1.56%。

专家建议

“睇餸食饭”

选择房屋类型

广州链家研究院院长周峰认为，不管楼梯房还是电梯房，亦不论市区还是郊区，皆有其相对固定的客户群体。这些客户都有一个共同的特征，就是“睇餸食饭”。根据自己的资金储备量以及可以接受的区域、地段，作详细的衡量和对比，最终再下决定入市购买。

但随着年龄及人生阅历的变化，每一个曾经的“新业主”，都有可能产生改善居住环境的冲动，从而令其现在居住或持有的物业，成为二手市场上重新流通的供应源。而他们再次购买的对象，或将与目前这一套放盘对象存在较大的差别。因此，选择房源还是那一句话：喜欢与否，跟自己的钱袋有关。