比同地段房子便宜超6成！买这种这些坑你要注意！

赖大爷你的伞

【搜狐焦点广州讯】司法拍卖房，最近越来越受到大家的关注，尤其是在一线城市。理由很简单，两个字：便宜！

例如下面这套拍卖的住宅：

虽然是二手住宅，但是楼龄还是比较新，而且是电梯楼，仅卖12000元/平。旁边的万科尚城虽然是全新一手楼，不过单价已经去到32000元/平。相较之下，可以说是非常笋了！

但是，这种天下掉下的“馅饼”，真的可以吃吗？

9月28日，戴妃和来自广东润平律师事务所的赵登峰律师进行了一场关于“司法拍卖房应该怎么买最靠谱”的直播。

以下为直播精彩内容节选：

Q：什么是司法拍卖房？司法拍卖房的流程大致是什么样的？

A：司法拍卖房是指法院强制执行的房产，是民事强制执行的措施之一。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金清偿债权。

拍卖前，法院会对该房产进行评估、发布公告，并把拍卖的标的物放到拍卖机构中拍卖（如现在大家常见的淘宝）。

拍卖结束后，法院会出具确认拍卖结果的裁定书等资料，买家可以拿着相关资料到房管局过户登记手续。

通常最多会有3次拍卖。第一次拍卖是以评估机构的评估价作为保留价格，这个价格和市场价差别不大，拍卖竞价时上不封顶。一般而言，第一次拍卖如果流拍，再次拍卖时，可以降低保留价，但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%。依据最高人民法院司法解释规定，不动产、其他财产权利可以拍卖三次，第三次拍卖依然流拍的情况下，还应当在60天内再进行一次变卖，变卖由法院实施。

拍卖结束后，法院会出具拍卖确认的裁定书等资料，买家可以拿着相关资料到房管局过户登记手续。

Q：司法拍卖房是否限购？

A：根据广东省高级人民法院办公室在2013年12月27日印发的《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，竞买人须具备广州市的购房资格。否则竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。

Q：司法拍卖房会有哪些风险？应该如何尽量避免？

A：风险主要在于权证交付风险及实物交付风险，通俗地说就是能否过户及能否“交吉”。

在实践中，我们发现，有一些房子，按照现有法律法规，是无法进行过户手续的。例如小产权房，或没有缴足土地出让金的楼盘、以及违章建筑等。拍卖时买下这种房子，会出现“钱给了，但房子产权不属于我”的悲剧。

也有这样的案例：商铺在拍卖前，产权所有人和他人签订了一个长达18年的租赁合同，并一次性收取了租金。这种商铺，如果买下来，由于“买卖不破租赁”，买家在这长达18年的时间里，无法交付，也无法获取收益。

这些风险是可以尽可能甄别的。首先，建议认真阅读法院的司法拍卖文件，尤其是权属证书及产权信息。有意向的竞买人，还可以去查看房屋现状，看看有没有人在里面住。看完之后，还有不清楚的，可以和拍卖机构咨询。

有一个特别的小技巧：已经在市场上交易的二手房，那么就证明已经办妥了房产登记手续，拍卖后进行房产二次过户，通常是没有问题的，但需要注意该拍卖房屋能否交付，能否直接入住。