930广州又出新政 不得按床位分割出租

若似水年华

930这三个数字对于地产圈的人来说，就是个魔咒。每年这一天已经成为楼市重要的政策节日，例牌推出各种新政。今年广州也来凑热闹，半夜公布了《广州市租赁住房标准的通知（征求意见稿）》。

9月30日，广州市住建委、广州市公安局、广州市来穗人员服务管理局联合发布，宣布自10月1日至10月12日起，就住房租赁标准进行广泛征求意见。意见中的多条规定对出租屋做了更加细致、更加严格的要求。

租户人均面积不得低于5平方米

广州市法制办官网曾在2015年10月挂出《广州市房屋租赁管理条例》，其中明确规定出租用于居住的房屋，应当以经规划部门审核的房间为最小出租单位。

本次意见稿更是对出租屋人均使用面积作出具体限定，并具备给排水、供电等必要的生活条件。

不得按照床位等变相分割出租

租赁住房应当以原规划设计或经批准改建为居住空间的房间为最小出租单位，不得违反住宅设计规范对原房屋分割搭建后出租，不得按照床位等变相分割出租。

同样的，该条例在2015年时候也有明文作出规定，分拆房屋出租违规者，可处以5000元以上、3万元以下的罚款。

厨房阳台地下室不得拿来出租

原始设计为过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室等原始设计为非居住用的空间，不得出租供人员居住。单套住房改造不得加建厨房、卫生间。

单套住房内具备直接采光和自然通风条件功能相对独立的客厅，可以出租居住，入口、过道应符合住宅设计规范要求和消防安全管理相关规定。

值得注意的是，意见中提到，若符合条件客厅可用于出租。

居民小区住宅套房不得改建为宿舍

通知明确，居民小区住宅套房不得改建为宿舍。单位宿舍或住房租赁企业经营的宿舍型公寓和集中式公寓,应当符合宿舍建筑设计规范的相关标准和要求。

住房租赁企业按相关规定改建租赁住房的，不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构影响房屋安全。按规范设置防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。

出租屋达10间以上需要设专责服务人员

通知提出整栋、整层或单个建筑物内合计出租住房建筑面积超过1000平方米、出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的，出租人应当在出租管理范围内设置专责服务人员、建立相应的管理服务制度，及时办理房屋租赁登记备案，落实安全管理职责，设置门禁和监控、确保消防设备设施和安全通道正常使用，并建立信息登记簿或者登记系统。

此外，时租房、日租房、公共租赁住房的房东，不适用该通知。

广州房东直言将涨租

2015年7月份，广州市曾宣布开展出租屋专项整治计划，将用3年时间强化管理。如今两年多过去了，相关部门出台了一系列政策，要求各地加快住房租赁市场的发展。

2016年6月，国务院办公厅下发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，意见提出实行购租并举，培育和发展住房租赁市场。

2017年5月，作为我国第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规，《住房租赁和销售管理条例》正式开始向社会公开征求意见。

2017年7月，住建部等9部门联合发布通知，明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。同期，广州市政府办公厅印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，首次提出“租购同权”，出台16条措施全力推进住房租赁市场发展。其中既包括租赁住房用地纳入年度土地供应计划、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房等措施。

2017年8月，国土资源部又会同住建部，确定在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

2017年9月份，广州市住房与城乡建设委发布《广州市房屋租赁网上备案规则（征求意见稿）》，今后租赁双方自行签订房屋租赁合同，出租人需要实名办理网上备案手续，出租人和承租人双方还需在广州市房屋租赁政府信息服务平台实名认证。

根据政策的风向要求，广州作为人口净流入的一线城市，调控政策从以往对楼市“售卖”层面，逐步聚焦到楼市“租赁”层面。采用“胡萝卜加大棒”策略，一方面“租购同权”等利好政策不断，另一方面同步出台更细致更严格的出租行业管理条例，整顿出租屋市场，打击“脏乱差”房源、隔断危房、“黑心二房东”等等，保护租客权益。

​ 对于本次新政意见稿，有房东认为，意见稿对租赁租房做出更严格更明确的要求，有利于他们对出租屋进行管理，而且从长远来看，推进了住房租赁市场的发展，房东自然是受益的一方。但也有房东持有不同意见，他们认为新政一旦落地，将加大他们的经营成本。“如果按照新政来执行，手里的房源都要做调整，整改的成本不低，整个利润都摊薄了。”黄浦区的房东小汤说道。

方圆地产首席分析师邓浩志认为，政策中提及内容多为规范房屋租赁行为，包括：人均使用面积不得低于5平，不得按照床位出租，不得加建厨卫等，这些内容其实早已明确。但是许多内容存在取证难度大，监管成本高等问题，所以真执行到位也不易。

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