房贷利率上涨要见顶？未来买房或将面临更多难题！

叶绿了没人知道

最新的房贷报告显示，9月份全国首套房平均利率为5.22%，相当于基准利率1.06倍，环比8月上升了2.01%，同比去年9月的4.44%，上升了17.66%。在融360监测的35个城市首套房平均利率中，最低的为上海4.89%，最高为郑州5.60%。

  在全国35个城市的533家银行中，9月有137家银行首套房利率上升，占比25.70%；房贷利率下降的有13家银行，占比2.44%；与上月持平的有367家银行，占比68.86%。9月份，共有36家银行分（支）行因额度等原因暂停受理房贷业务，比8月的29家增加了7家。

  首套房贷利率最高上浮20%，银行面临额度不足问题

  一线城市中，依然只有上海首套房平均利率维持在基准以下，北广深三城市的首套平均利率均已突破5.15%。二线城市房贷利率上浮城市范围进一步扩大，除厦门以外，其他主要城市都上涨到5%以上。从银行方面看，一二线城市银行房贷利率上浮幅度普遍维持在5%-10%之间，个别银行突破20%。从银行规模、性质看，大型银行资金成本较低，首套住房贷款利率上浮幅度也相对较小，普遍为基准利率上浮5%；中小型银行资金成本压力较大，首套住房贷款利率普遍为基准利率上浮10%或以上。

  从国内信贷市场角度看，对于部分银行，上半年信贷投放过快，下半年信贷额度相对少些，今年央行将控制房贷占比结构纳入MPA考核，敦促银行优化信贷结构，合理控制房贷占整体业务比例和增速，导致银行信贷投放受到较大约束，也是利率上浮的一个原因之一。

  从全球信贷市场角度看，9月21日凌晨2点，美联储宣布从10月份开始启动渐进式被动“缩表”。所谓的“缩表”就是缩减“资产负债表”，被动缩表是指国债、MBS到期之后，美联储不完全“续作”，造成持有债券的被动减少。美联储这一举动对中国影响最明显的就是人民币汇率，未来一段时间人民币对美元的汇率，大趋势应该是稳中有贬，但贬值的空间有限。

  对于楼市来说，美联储缩表从一定程度上加大了房价上涨的压力，人们很有可能会为了保值选择买房，使得原本供需不平衡的市场房价失控，控制房贷额度、提高房贷利率，就是为了避免这种情况发上而打的预防针。由此可见，国际信贷环境对房贷利率、额度的影响不容忽视。

  定向降准并非货币宽松信号，为实体企业减负才是根本目的

  不久前，有传言说央行将实施定向降准，有人认为这是货币政策转向宽松的信号，然而从9月27日的国_务_院常_务_会议提出的要求看，定向降准的根本目的在于优化信贷结构，通过减税、定向降准等手段，鼓励金融机构加大对实体企业的支持，让更多的资金用于实体经济的发展，而不是流向房地产。目前，在银行货币流动性偏紧的情况下，小微企业由于经营情况不稳定，其融资需求不受银行待见，维持经营遇到资金问题，不解决这些难题，实_体很难重振。

  另外，9月份先后有多个城市出台新的限制政策，加上去年的政策叠加，金融去杠杆的进程取得了一定进展，但还没有结束，部分企业的债务问题依然严峻，因此楼市稳健中性的货币政策依然会维持下去,利率一时半会降不下来。

  供给端增加租赁住房的同时，控制住宅用地量稳定房价

  随着北京共有产权新政的发布，我们向建立购租并举的住房体系的方向又迈进了一大步。与此同时，9月28日，国_土_部正式宣布全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点，也就是说城郊或者城中村的集体用地都要拿出来统一建造住房，用于出租。早在这之前，严控城市新增建设用地，16个城市土地新申报规模减半的措施也是出自国_土_部之手,其目的在于，在加快建设住房租赁住房的同时，要提高土地的利用率，这看似减少土地供应的做法，实际是为了增加供应。

  据不完全统计，目前我国城镇低效用地占到40%以上，农村空闲住宅达到10%—15%。处于低效利用状态的城镇工矿建设用地约5000平方公里，占全国城市建成区的11%。通过控制新土地的申报量，来盘活已有土地的利用效率。今年以来，已对16个城市进行了“建设用地土地核减”，共计4541.9公顷。以深圳为例，依靠旧改、棚改等手段释放存量土地，缓解库存不足的住房供应问题，从而间接地抑制房价过快上涨。

  不过土地和房价的微妙关系历来就很紧密，以目前的条件，住宅用地占比的降低也会对房价产生不利影响。

  2011年-2017年住宅用地占比情况：

  数据来源：统计局、国土部等部门、机构

  从上表不难看出，2012年-2013年住宅用地占比逐年降低，但2015年-2016年住房用地占比降低了4%左右，但房价上涨幅度最大。同样以深圳为例，2016年房价涨幅超过50%，住宅用地供应也创下历史最低，供需矛盾的问题依然严峻。虽然避免土地流向房地产的意图是好的，但在住房租赁体系还没有完善的情况下，在短期内，房价上涨的压力依然存在，特别是人口众多、住房需求旺盛的一二线城市，如果不采取政策控制的话，也许房价还会迎来下一波上涨。

  融360说房君认为，在一系列外部因素的刺激下，房价上涨的可能性并没有完全消除，稳健中性的货币政策将持续下去，购房人在买房前要从时间成本、资金成本多方面考虑，房贷放款时间变长已经成为常态，时间从一个月到半年不等，同时临近年底，银行放款额度吃紧，能否成功放款都成为问题，说不定等了几个月后会得到无法放贷的答复，这是最伤人心的结果。