北京城市棚改账本：城建巨资投入 预计释放百亿毛利

花开的那一瞬间

北京城建把在北京拓展地产项目的注意力转向了城市棚户区改造，一些卖方分析师将该公司冠以“棚改第一股”，并预计棚户区改造收益将在明年开始释放。

  去年下半年以来，北京城建密集获取了东城区望坛、顺义区临河村、怀柔区怀柔新城03街区、丰台区张仪村、延庆区康庄镇等至少5个棚户区改造项目。此外，北京城建刚刚在河北保定市与当地一家民营地产商设立了一家房地产公司，以拓展保定地区棚改项目。

  城市棚户区改造已经是北京城建获取土地储备的重要手段之一。2016年是北京城建土地拓展面积最多的一年，主要受益于在北京集中获取了4个棚户区改造项目。今年上半年公司新增6块土地里，也包括1个棚改项目。

  棚改项目对前期资金投入及筹集挑战巨大。根据北京城建测算，5个棚改项目投资总额接近743亿元，其中要求投入自有资金也将超过100亿元。

  北京城建一位高管之前告诉《中国经营报》记者，作为一家市属国有企业，要求承担棚户区改造工作，棚改项目的一部分盈利逻辑是“通过棚改安置置换出一批商品房，之间的差价就是企业利润”。

  “未来北京四环内不再供应住宅用地，但是棚改项目会置换出商品房，多置换出1平方米商品房对公司盈利都会有贡献。”他说。

  筹集巨额贷款

  北京城建在去年获得了东城区望坛、顺义区临河村、怀柔区怀柔新城03街区和丰台区张仪村4个棚改项目，今年上半年公司又获取了延庆区康庄镇棚改项目。

  2016年5月中旬，北京城建集团确认为望坛棚改项目前期工作及拟改造土地使用权一次性招标中标人，城建集团全资子公司兴瑞置业具体负责望坛项目开发建设。

  北京城建则是与城建集团合作开发望坛项目，该项目预计需要投入50亿元自有资金，北京城建承担了49亿元开发资金，城建集团将兴瑞置业交由北京城建管理。

  望坛棚改项目规划建筑面积136万平方米，其中地上建筑控制规模超过80万平方米。据北京城建披露，望坛项目总投资预计接近433亿元，包括土地成本、项目一级开发投资利润、项目建设投资和税金共4个部分。

  该项目登记搬迁棚改居民5732户，确定的外迁奖励房源为位于大兴区瀛海镇的北京城建·兴悦居，以及大兴区团河村的首创·美澜湾，分别提供1260套、3214套搬迁安置房。前者由北京城建自主拿地建设限价房，兴瑞置业整购价格为33亿元（关联交易）；后者则由北京城建花费近50亿元向首创置业整购全部安置房源。

  北京城建为望坛项目寻求了巨额银行贷款。以农业银行和工商银行为联合牵头行，北京银行、北京农商行、中国银行、浦发银行和兴业银行为参团行，北京城建申请了银团贷款336亿元，期限10年，利率为同期银行贷款基准利率下浮10%，这笔银团贷款用于望坛棚户区改造的前期征收、补偿、安置及项目开发建设的资金需求。工商银行北京分行承贷银团份额80亿元，今年6月底已经发放了首笔贷款。

  公司获得的顺义区仁和镇南部临河村3个片区的棚户区改造项目占地接近180公顷，全部为集体土地，需建设42.47万平方米回迁安置房，测算项目整体投资接近185亿元，其中20%以自有资金投入，另外80%可进行融资贷款。

  今年8月份，北京城建已经向以工商银行、农业银行、北京银行为牵头行的7家银行组成的银团申请总额度191亿元银行贷款，期限10年，利率为同期贷款基准利率。

  在北京，棚改项目以及参与棚改拥有市属国资背景的开发企业均有从银行获得贷款的政策便利。北京城建为顺义区临河村棚改项目申请贷款时，发现该项目是作为疏解非首都功能、承接人口安置项目之一，承担了东城区1万套安置房任务，同时临河村回迁房建设也位于临河村棚改范围内，银行会对这类项目贷款开放绿色通道。

  筹集自有资金上，北京城建则尝试设立棚改基金。今年北京城建已经为丰台区张仪村棚改项目设立了一只基金，募投规模4.3亿元，主要由浦发银行出资3.4亿元通过中信建投证券担任有限合伙人，基金存续期为5年。

  丰台区张仪村棚改项目预计需投入自有资金5.6亿元，方可达到融资贷款条件，项目总投资预计为35亿元，包括土地成本、项目一级开发投资利润、项目建设投资、税金共4个部分。

  释放百亿毛利

  一位北京市属国企人士告诉《中国经营报》记者，北京目前棚改、旧改等一级开发主要有两种方式，其一是一次性招标，即一、二级开发由同一家企业完成；其二是一、二级开发分开，先进行一级开发土地整理，二级需要国土部门收储后进行公开出让。他所在的这家市属国企广泛参与了北京市的保障房建设。

  北京城建目前在京5个棚改项目根据土地性质分别采用了这两种方式。国有用地采用一、二级联动方式，北京城建集团当时取得了望坛棚改项目前期工作及拟改造土地使用权一次性中标人，也同样通过招标获得了丰台区张仪村棚改项目拟改造土地使用权。北京城建开发的望坛棚改项目及丰台区张仪村棚改项目用地均为国有土地。

  当棚改项目一、二级开发都由北京城建完成后，收益将按照北京城建在上述棚改项目上的落地投资总额返还，返还比率为15%左右，成本中包含基本税费。

  怀柔区棚改项目、顺义区临河村棚改项目、延庆区康庄镇棚改项目土地则属于集体用地，集体用地棚改项目采用一、二级开发分开的方式，北京城建负责拆迁、土地整理并建好回迁房和返建项目，按照固定比例核算利润，后续二级开发则需要政府完成土地收储后进行公开招拍挂。

  对于集体所有的棚改用地，拆建分离，但跟国有用地棚改项目一样，将来北京城建获取收益方式也是成本加成的政府返还，土地完成收储并经审计后，利润比例为总投资的8%~12%，类似一级开发。

  上述北京市属国企人士告诉《中国经营报》记者，一次性招标棚改项目，拆建结合的一、二级开发联动，开发企业可以低价获取平衡资金的商品房用以自持，通过自己经营或出租，获得经营收益和租金，以及自持物业土地增值收益。

  “而对于集体土地棚改项目，虽然不会一次性招标联动开发，但是土地收储入市以后，开发企业作为一级土地开发商，拿地几率和优势均要高于其他前期未介入棚改项目的竞争企业。”他说。

  一些券商房地产研究部门测算北京城建目前5个棚改项目平均毛利返还比例为13%左右，以这些棚改项目预计743亿元总投资计算，未来成本加成返还毛利接近上百亿元。

  据方正证券研究所房地产行业分析师夏磊测算，截至2016年披露的材料，北京城建棚户区改造潜在毛利96.9亿元，2018年将可以开始快速释放。该公司国有土地棚改一次性招标项目可以自持14.5万平方米物业，价值171.3亿元；集体用地棚改项目若实现一、二级联动开发，潜在土地储备140.6万平方米，货值730.2亿元。

  “这些棚改项目近8成开发资金都是银行贷款，贷款利率一般是基准利率，甚至下浮。在成本加成的棚改获利方式下，返还投资比例一般在10%以上，抵减银行贷款利率及手续费以后，棚改项目净利润至少能够达到投资规模的5%，也相当可观。”这位北京市属国企人士说。

  《中国经营报》记者致电北京城建相关人士求证该公司棚改项目开发模式及测算预计未来收益情况，但未获答复。