银行联手开发商掘金万亿租赁市场 住房金融迎来重大转折

麦克格雷迪

住房金融新风向

与过往的住房金融服务主要集中于建房、买房不同，最近一段时期以来，金融机构纷纷加大了对住房租赁的介入力度，针对运营方、房企或租户开发不同的金融产品，这大大丰富了住房金融的内涵，并且正在吸引更多的房企和金融机构的参与。

不过，住房租赁的利润率较低，且配套的财税、法律法规等支持体系不完善，目前仍处于发展初期。未来，随着市场的不断发展，相关配套体系的建设也亟需跟进。

导读

与个人不同，机构出租房屋，要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，其中房产税占租金12%，增值税占租金11%，而剩下的利润则需缴纳25%的企业所得税，合计起来租赁业务的平均税赋是实际收入的25%。这部分税收可否借鉴其他国家的做法予以减免，也需要监管层进一步研究。

经历股权大战的万科董事会主席郁亮异常低调，却在11月2、3日接连出现在佛山、深圳，为旗下的长租公寓业务站台。

同样行事的还有中国建设银行董事长田国立，他与郁亮一同亮相11月2日的佛山“CCB建融家园·泊寓”奠基仪式，该项目是万科在广深拿下的第一块全自持宅地。。

这是一场金融机构与地产商的重要合作：进军租赁。无独有偶，在此前的10月30日，中信银行也选择了与碧桂园进行战略合作，为碧桂园租赁住房业务提供一揽子金融服务。

在租售并举、大力发展租赁市场的政策背景下，上述合作意味着金融机构对住房金融支持方向上的转变。过去，金融机构在土地、房屋售卖的场景中进行支持，现在则大力发展租赁消费，同时开发针对机构和个人租房的金融产品。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，金融机构的入局，或将加速租赁市场的完善，但要形成租赁住房运营的完整商业闭环，租赁住房资产证券化必不可少。长期来看，只有提升租金收益率，降低融资、拿地、征税等成本，机构租赁和资产证券化才能规模化发展。

银企合作

作为住房体系的重要组成部分，住房租赁成为了新的蓝海。东方证券预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿。

面对万亿级的“大蛋糕”，不仅开发商纷纷入局，银行也图谋分食。10月30日，碧桂园与中信银行开启“购租并举”的第一单。双方签约长租住宅保障性基金战略合作，在长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等方面展开。

实际上，碧桂园早已关注长租业务，在今年香港中期业绩会上，碧桂园宣布试水长租，在北京、上海、广州、深圳、厦门等城市布局15个项目，力争将其发展成公司新的利润增长点。

11月3日，中国建设银行分别与万科、恒大、碧桂园等11家房企以及比亚迪、方大等11家承租企业签署住房租赁战略合作协议，进军深圳住房租赁市场。

碧桂园作为本次建行签约合作方之一，将推动租赁行为与金融产品相结合，提供稳定的长租房源。

金融机构纷纷入局

迄今为止，已有建行、中国银行、中信银行等金融机构，对外公布了住房租赁市场布局。

易居房地产智库中心研究总监严跃进认为，从金融机构的角度看，这是住房金融产品从售卖到租赁的延伸。过去通过开发贷、个人按揭贷款等方式支持开发商建房、个人买房，而如今则通过支持机构房东、发放租房贷等方式大力发展租赁消费场景。

支持首先体现在机构房东的身上。以建行为例，其首先针对机构房东推出了“CCB建融家园”融资租赁模式，对象主要是开发商和地方国资租赁平台。

“CCB建融家园·乐家”是建行首次与国有控股企业——佛山建鑫公司合作共建的住房租赁项目，建行向建鑫发放首笔住房租赁贷款650亿元，建行预计总共为佛山住房租赁项目提供2000亿元贷款。

此外，建行在深圳的“CCB建融家园”与开发商合作，还介入了租赁运营。11月3日，建行参与投资成立了两家住房租赁公司——由建信信托控股的建信住房服务（深圳）有限公司（以下简称“建信住房”）及建行与深圳市人才安居集团合资的安居建信租赁服务有限公司。

在这个模式中，建行将房子的所有权和居住权分开，开发商在保留所有权的同时，以贷款的形式向建行出让房屋的长期居住权，获得用于支持运营的现金流。建行获得房源后置入自己的租赁平台进行长租。

截至目前，建行在深圳推出的“CCB建融家园”长租房源共计5481套，包括碧桂园、星河地产等房企的6个优质住宅小区，其中大部分是由售转租的全新房源，主要面向具有稳定居住需求的人群，提供多层次的居住选择。

“目前我们已创新开发20项住房租赁金融产品。”建行相关负责人介绍，建行广东省分行已覆盖租赁住房购租改建、装修设施维护、租赁住房资产盘活、撮合交易与资金监管等公司、投行、个人类产品在内的产品链。

在个人租房环节，为鼓励长租，建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，用于一次性支付租金等租房相关费用的贷款。基于借款人资信状况，贷款额度期限最长10年，额度最高为100万元，只需要在线上操作，当日受理，次日放款。

同时，“按居贷”执行基准利率，而深圳个人住房按揭贷款利率即使是首套房，目前也要执行基准利率上浮10%。

整体而言，建行广东省分行行长刘军介绍，建行要建立“租赁、购房、保障”三位一体的住房服务模式，这是未来的方向。

中信集团旗下的金融机构包括中信银行、中信证券、中信信托对租赁市场的野心也不小。中信银行将在未来三年为碧桂园长租住宅提供300亿元保障性基金；同时整合中信集团各类金融资源，提供“定制式”、“一揽子”、“一站式”的综合化金融服务。

碧桂园方面透露，双方的具体合作方式将包括但不仅限于ABS、REITs等主流和创新金融产品。

中国银行也开始行动，11月2日，中国银行与厦门市国土资源与房产管理局签署协议，双方将为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务。

互联网巨头入阿里巴巴、京东旗下的互联网金融平台，则更多在个人租房领域着力。10月，支付宝宣布在北京、上海等8座城市推广信用租房，芝麻信用分达到650分以上，可免租房押金。

京东则早在2015年就推出了白条租房，京东金融与线下租房商家合作切入租房分期，通过京东金融旗下小贷公司给用户授信，一次性授信，额度不循环，分期还款，属于个人信用消费贷款产品。

租赁闭环尚未形成

杨红旭指出，发展租赁市场需要金融的支持，而当前无论是政银合作还是银企合作，都只是解决表面的融资问题，资产证券化将成为构建租赁住房完整商业模式闭环的有效工具之一。

政府支持租赁市场发展最明确的“信号”，是中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）的诞生。

内地版REITs一直面临的最大障碍，就是根据内地现行《公司法》，无法形成SPV用于REITs的挂牌交易，保利这单在一定程度上突破了这一限制，为其他机构发行REITs带来了曙光。

中联基金执行总经理范熙武认为，保利这单产品已“接近公募REITs”，因其采用“储架发行”机制，即一次核准、多次发行的再融资制度，间接实现了公募REITs的扩募功能。

但保利此单产品还不是真正的REITs，因为它只是面向合格投资者，即发行对象不得超过200人，单笔认购不少于100万元人民币发行面值或等值份额的投资者。而真正的REITs，是可以在二级市场公开转让交易，并分配收益的。

横亘在真REITs和类REIT之间的，是租金收益率。“出租回报率较低，房企没法通过经营租赁业务赚钱。”杨红旭表示。

目前，无论是房企、酒店集团、中介公司旗下的长租公寓还是第三方独立公寓、地方国资租赁平台，都面临前期获取房源（轻重资产模式）、后期运营的难题。

中原地产分析，目前一二线城市住宅物业租金回报率较高的能达到2个点左右，一些高端公寓租金回报率能达到5个点，但是国内资金成本的年化是5-8个点。开发商正常运作自持物业，是不可能短期盈利的。

万科高级副总裁谭华杰指出，居住型土地成本过高大大降低了租金回报率，对于资产持有者来说很难从出租中赚钱。这是导致过去多年租赁市场无法发展的重要原因。

此外，与个人不同，机构出租房屋，要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，其中房产税占租金12%，增值税占租金11%，而剩下的利润则需缴纳25%的企业所得税，合计起来租赁业务的平均税赋是实际收入的25%。

这部分税收可否借鉴其他国家的做法予以减免，也需要监管层进一步研究。

谭华杰认为，要达到真正的REITs的投资回报率，需要在土地成本、融资成本以及税费减免上进行改革，才能实现。

杨红旭表示，住房租赁市场前期可以让国企参与，但长期来看，租赁市场需要自我造血功能，通过农村集体用地等建设租赁房降低土地成本、通过REITs降低融资成本。
　　(作者：张晓玲 丁杰英)　　(出处：21世纪经济报道 2017年11月08日)