今年，广东楼市或将以价换量

小青年

　　昨日，记者从省房地产行业协会获悉，本月底广东将发布《广东房地产蓝皮书2012》（简称《蓝皮书》）。内容包括，今年在中央政府“坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的表态之下，地方政府将继续严格执行调控政策。预计上半年广东商品房销售市场仍将僵持甚至进一步萎缩，全年的房地产投资增速将有所回落，企业资金压力进一步凸显，房地产将呈现“新开工项目减少、在建工期延长”，商品房销售市场“以价换量”现象逐渐成为普遍。

　　市场：深圳量价齐跌

　　据《蓝皮书》统计，去年深圳房地产量价齐跌。住宅成交同比减少13.5%，创历史新低，住宅成交均价19038元每平方米，同比下跌6.2%，为12年来第二次回落。《蓝皮书》分析，去年深圳房价的回落，是因为自2009年底宏观调控以来，成交量下滑，开发商长期面临资金链的压力，越来越多的发展商采取低价营销策略，从而使成交均价回落明显。从成交户型面积来看，90平方米以下、90～144平方米、144平方米以上商品住宅销售面积分别为194.73万平方米、38.75万平方米、37.35万平方米。销售套数分别为26869套、3247套、1963套，分析认为，成交结构的低端化也是导致房价下跌的重要因素。从区域分布来看，中心区域比例远远低于郊区。其中罗湖区4.51万平方米，福田区18.11万平方米，南山区38.05万平方米，盐田区10.69万平方米，宝安区95.69万平方米，龙岗区138.72万平方米。

　　2011年，受严格的限购、限贷等调控政策的影响，广州二手市场全年成交套数和面积同比分别减少16.6%和25.9%。从成交需求看，调控对投资（包括多次置业）的遏制效果十分显著。数据显示，市场自住型买家占比约九成，其中，首次置业占比超过六成。从成交价格看，城市核心区域的中高端物业价格稳定。

　　在佛山，限购政策杀伤力度巨大，外地户籍人群不能在本地买房，本地多套置业者和投资者被迫退市，有资格买房又有能力买房的人由此缩水2／3左右，住宅成交和土地成交均大幅下跌，带来了房地产行业整年震荡。

　　政策：宏观调控效果明显

　　《蓝皮书》指出，2011年，宏观调控政策取得明显效果，投机、投资性需求也得到遏制，房价也往预想中的趋势发展：限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二线三线城市全面蔓延。严厉的政策也派生出一些其它影响，比如，房地产投资增速逐月下降、部分城市土地出让金收入的大幅减少、部分地方出现财政紧张的局面。

　　预计2012年调控政策将逐步完善制度的建设，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策。

　　为实现经济稳定增长的目的和支持居民的合理购房需求，预计今年政府将针对首套房的限贷政策作出调整，支持并鼓励居民合理的购房需求。限贷政策，抑制了市场中的首次置业和改善型的自住需求。而首次置业和改善型置业是房地产市场中最稳定、最健康的需求，也是关乎民生的重大问题。

　　房价：降多少值得探讨

　　《蓝皮书》指出，一方面是完成开发投资和企业到位资金保持高速增长；另一方面，国内贷款占到位资金比例为近10年来最低，企业融资渠道受限、融资成本上升导致银行贷款和个人按揭贷款两项涉及银行的指标都呈现负增长，批准预售面积大于销售面积，销售面积和销售额的同比增速回落至个位数。考虑到2009年及之后年份企业借贷款项有相当部分将于今年到期，还贷压力可能较大，企业资金状况存隐忧。

　　省房协秘书长、新闻发言人王韶介绍，2012年的房地产市场将回归以购房者为中心的格局，市场将主动适应购房者的预期。房价已经不是降不降，而是降多少才能达到消费者和企业的共赢。

　　王韶表示，今年省房协倡议房企积极响应“以优惠价格售楼、回馈市民、为建设幸福广东作贡献”的号召，参与2012“价值回归 幸福置业”业界行动，主动调整销售策略和产品结构，将优惠公开化、透明化。

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