土地市场现降温迹象 楼市将迎深度调整期？

潘多拉魔盒

预测楼市走向是房地产行业一大重要“爱好”。近期，不止一位业内人士向21世纪经济报道记者表示，预计四季度后房企将面临严峻的销售压力。

  中原地产首席分析师张大伟通过对土地市场的观察也感受到了房企资金压力。“土地价格出现了明显的高位回落，相比上半年动辄50%的持有比例，开发商持有比例明显降低，最近北京住宅土地竞争激烈度也在降低。除部分优质地块外，后续很难再现2017年上半年前的土地热度。从2016年9月30日开始，北京严格限制签约，很多开发商回款压力加大，能够用于土地市场的资金量越来越少，后续地价很可能会开始出现趋势性下行。历史最严格的土地出让条件下，房企拿地意愿逐渐减弱。”

  此外，银监会在国务院“严格管控各类资金违规进入房地产市场”的指示精神下，已经部署严查个人消费贷款违规流入房地产市场。房企融资难度上升，融资成本提高，中小房企资金压力愈发受到行业关注。

  土地市场降温

  土地市场热度反映了房企的资金状况。

  11月3日，北京出让3宗住宅用地，其中平谷地块流标。这是两年后北京再次出现的流标地块。

  另外两宗地块竞拍也明显降温。朝阳东坝乡驹子房村1109-L02地块R2二类居住用地，建筑面积为194934平方米，容积率2.5，全部用于建设“共有产权住房”。按照土地出让条件，销售价格37000元/平方米（含全装修费用），起始价498000万元，起始楼面价25547元/平方米。最终其成交楼面价为2.55万元/平方米。海淀区西北旺镇亮甲店村HD00-0404-6005、6006地块R2二类居住用地，建筑面积为186530平方米，其中R2住宅186530平方米，容积率2.2，全部建设“共有产权住房”，销售价格37800元/平方米（含全装修费用）。起始价532800万，起始楼面价28564元/平方米。最终其成交楼面价为2.87万元/平方米。

  张大伟分析道，“从土地属性看，流标地块位置相对较远，且全部限价，其中住宅部分只占一定比例，这导致开发商拿地意愿不足。另两宗地块的销售限价与地价差价在1万左右，按照精装修要求看，开发商依然有一定利润空间，但地价均远低于市场预期。”

  南京也出现了类似情况。10月31日，南京迎来今年第四季度的第二场土地拍卖会，共出让4幅土地，3幅为住宅用地，出让面积合计10万平方米。其中以城中纯住宅用地最受关注，最高限价楼面价达每平方米35982元。最终4幅地块成交总金额49.7亿元，但其中一幅商业地块以底价8.5亿元成交，另外3幅宅地均未达最高限价，其中2幅宅地较区域最高价每平方米下降5000元。

  张大伟认为，土地降温反映的是，在资金收紧背景下，房企持续一年的拿地大战中，资金子弹已接近枯竭。

  从销售端来看，业内人士也注意到市场带给开发商回款的压力。同策研究院总监张宏伟认为，虽然今年大多房企已提早完成销售目标，部分房企还在上调目标，上市房企今年可以给资本市场一个完美的交代。但销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力，尤其十月下旬以后，核心一二线城市销量并没有明显起色，且今年底“翘尾”行情难现，如果这样的市场趋势延续到2018年，也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高，但销售压力加大”的大环境。

  春节后或降价？

  2017年上半年，热点一二线城市的楼市受限购、限贷、限售等调控政策影响较大，部分房企的销售也出现了不同程度的波动。但大部分房企对下半年公司的前景并不悲观，约有近10家房企上调了全年业绩目标，企业销售回款依然良好。从融资环境来看，国内信贷持续收紧，房企融资受限，过半企业持有现金有所减少。上半年，企业主要转向银行间市场发行中票和海外融资发债，负债规模再创新高。

  克而瑞研究统计显示，今年上半年末，165家房企持有现金21116亿元，较期初微增4.57%，而总有息负债增加17.27%至51619亿元。从偿债能力来看，165家房企整体财务杠杆增加，债务结构指标下行，但基本维持稳健，短期偿债压力不大。上半年末，房企加权平均净负债率上升为88.66%，现金短债比和长短期债务比分别下降为1.41和2.45，主要由于短期负债大幅增加所致。

  该机构指出，一方面，2015年公司债热潮开始，时至今日3年内的长债转化为短债，部分房企已然面临还债高峰期；另一方面部分房企也积极尝试（超）短期融资券、1年期优先票据等方式补充资金，因而提升了其短期债务比例。

  需要关注的是，随着信贷环境持续收紧，未来房企融资成本也将很难实现进一步压缩，甚至可能出现反弹。

  一家地产公司融资人士近期多次向21世纪经济报道记者表达了融资工作艰难。

  张宏伟认为，鉴于2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期为2年，2018年房企资金到期集中兑付压力将加大。预计明年初，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多房企会放弃自己的价格“底线”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。其预计，2018年春节后，通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

  某知名地产大佬近期在接受21世纪经济报道记者采访时也预测，如果调控持续收紧不放松，房企将在春节后将表现出较大资金压力。届时，楼市可能会出现一波低谷期。

  由于房企2018年销售目标重置，资金兑付压力也将开始越来越大，张宏伟认为，当前四季度到明年三季度年仍然是楼市调整期，并且至今年底到明年上半年，楼市极有可能进入深度调整期。他预计，最快接下来这两个月，最晚2018年春节后个案楼盘主动“大幅降价”开始，楼市普遍性的小幅降价将开启，同时，部分房企资金兑付压力越来越大，甚至个别房企比如个别闽系房企，极有可能出现资金断裂的风险，出现被其他房企收购股权的现象。